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随着P2P行业的吸金能力越来越强，需要巨额资金的房地产公司也逐步加入该行业进行融资，典型的有某创投、某内外贷、某几城贷以及最近安徽的沪YI贷。

他们共同的特点是待收高、可能涉及自融红线、高利息、房屋销售无预售证等特点，那么该类平台如何规避政策自融风险、高息压力并在无预售证时实现房屋的快速、合法销售是最大的挑战。

国庆期间笔者对该类平台进行了走访，并对该类平台的可持续发展模式进行了探讨和分析，供投资者和其他平台工作人员参考。

一、与地产基金合作模式有效规避自融政策风险

非法集资是未经有关部门依法批准，承诺在一定期限内给出资人还本付息。还本付息的形式除以货币形式为主外，也有实物形式和其他形式；向社会不特定的对象筹集资金。这里“不特定的对象”是指社会公众，而不是指特定少数人；以合法形式掩盖其非法集资的实质。

因而如果房地产企业出现资金链紧张，并且不通过合理的第三方融资渠道进行融资，自己通过开启P2P平台直接融资，已经符合非法集资的定义“不特定对象”，严格意义上肯定是非法集资。

因而建议地产开发商需找私募股权房地产投资基金（简称房地产基金）进行合作，该基金一般指专注于房地产领域的私募股权基金，是一种面向私有房地产资金进行并购或开发的投资模式，该基金一般采取有限合伙基金的模式。

有限合伙基金是指一名以上普通合伙人与一名以上有限合伙人所组成的合伙，它是介于合伙与有限责任公司之间的一种企业形式，总体合伙的人数必须介于2-50人之间。

普通合伙人参与合伙事务的管理，分享合伙收益，每个普通合伙人都对合伙债务负无限责任或者连带责任，一般是基金的管理经营方。

有限合伙人不参与有限合伙企业的运作，不对外代表组织，只按合伙协议比例享受利润分配，以其出资额为限对合伙的债务承担清偿责任，我们普通投资者属于有限合伙人。

比较有名气的地产基金，金赛银、元亨祥等。

二、房地产基金开启线上P2P模式也利于快速打开局面

但地产有限合伙基金销售具备起点高、募集周期长等特点，知名基金一般100W起售，目的就是规避有限合伙人不超过49个的法律规定，刚成立的新型基金，知名度小，局面更加难以打开，因此我认为私募基金特别是新型私募基金开启线上P2P高息与线下中低息结合销售的方式，更有利于的迅速打开局面。

以合肥某平台为例，地产公司给私募基金借款年化是35%的利息，该基金通过线上和线下结合的方式进行借款资金利率的整体把控。

譬如某开发商共需融资6个亿，该基金公司在网贷平台高息融资1个亿，余下5个亿通过基金公司线下私募对接、销售，线上利率50%左右，线下根据资金量、时间周期不同分别分为13%、15%、18%以及少量的20%，这样线上线下通过比例、利率的均衡，平台使用的资金的整体年化利率控制在20%左右，基金整体资金有10-15%的利润，便既能利用线上募集资金快速打开停滞的建设局面，又能控制整体募集资金的使用成本。

三、与房地产私募基金结合利于实现实质性卖房

房地产开发商资金链断裂的原因很多，较多的情况是前期资金准备不足，土地出让金缴纳部分、建筑成本投入部分，因未能全额缴清土地出让金，导致无法拿到政府颁发的预售证，不能实现实质的现金回笼，最终导致资金链断裂。

我理解这就是和地产基金合作的核心优势以及操盘精髓，用有限合伙及私募基金牌照来做认购基金及房产质押模式销售，有效避开土地出让金没有缴清，无预售证的政府监管问题，私募基金=购房款。

有购房需求的客户，先签定私募基金，享受房款收益（基金收益）在拿下预售证时，可直接转为购房合同在，这样在未拿到销售许可证时，实现了实际的资金归拢。

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