房地产众筹看上去很美

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近年以来，"房地产众筹"的概念从美国烧到中国，牵动了许多人的神经。在中国，房子一直是老百姓的头等大事，但一路攀升的房价让许多人至今没有安身之所，而"房地产众筹"的概念，似乎给许多人带来一线希望。

但房地产众筹在中国真的可行吗？

房地产众筹平台：亟待中国版JOBS法案松绑

"众筹"是通过互联网，以团购+预购的形式，向网友为一个创意项目募集资金的模式。众筹与房地产的结合，最早出现在美国。

2012年12月8日，本·米勒（Ben Miller）和丹·米勒（Dan Miller）兄弟俩创建了第一个房地产众筹网站Fundrise，主要提供用户住宅地产、商业地产及旅游地产等各种类型的不动产项目。Fundrise的第一个项目是向公众募集32.5万美元建设运营亚洲商品零售市场和饭店的建筑，这在当时是一件新鲜事，米勒兄弟不断地向人们宣传这个新鲜的概念，耗时3个月才筹集成功。

但很快，"房地产众筹"的概念迅速被市场所接受，新的房地产众筹公司如雨后春笋般地涌现，出现了像Realty Mogul、RealtyShares、Fquare、Collaperty、Prodigy Network、Primarq这些公司，这些公司的投资门槛在100美元到5000美元不等，让大量投资者能够以较小的金额投资房地产项目，并得到相对丰厚的回报。

由于房地产行业的特殊性，房地产众筹对投资者有较为严苛的规定。在美国，房地产众筹只针对"有资信的投资者"（ Accredited investor），即SEC认定的有能力承受损失的富裕的个人或者机构，具体来说，要求投资人的年收入在2万美元以上，或者净资产在100万美元以上。

2012年，美国总统奥巴马签署《初创期企业推动法案》（Jumpstart Our Business Startups Act, JOBS Act），赋予众筹网站以合法身份，将其认定为在线融资，并明确免除了众筹平台登记成为证券经纪商或者证券交易商的义务;该法案还明确规定投资人单一投资总额不得超过10万美元，且投资人年收入或净资产少于10万美元的，12个月内投资金额不得超过年收入的5%，大于10万美元的，12个月内投资额不得超过年收入10%。

JOBS法案对于众筹平台来说，无异于给它们松了绑，给了它们合法的生存空间，这也是房地产众筹崛起的一个契机。随着房地产众筹概念在美国的兴起，很快就传到中国，在中国也掀起房地产众筹的热潮。

但鉴于中国的国情，房地产众筹在中国仍然还只停留在初级阶段，看上去很美，但真正落实依然面临着法律、监管的困境。

目前，房地产众筹还处在"三无"状态：无准入门槛、无行业标准，虽然众筹的监管部门已经明确规定归属证监会创新业务监管部，但具体监管细则仍处于空白状态。在项目的实施过程中，面临着拿地难、成本控制难、个人间利益协调难等困难。

房地产众筹企业在实践中面临着一个资质问题，在拿地、建设等方面有难以逾越的法律门槛。如果委托开发商拿地建设，有非法集资或者变相商品房买卖的嫌疑。因为如果将集资者先支付给开发商的钱理解为预付款，房子未进入施工阶段就达不到预售条件，则涉嫌违反预售规定；如果将其理解为开发商向集资者借贷的钱，则涉嫌非法集资。

目前出现的几例房地产众筹中，更多的是开放商的一种营销手段，在中国，房地产众筹如果要像美国那样，真正成为互联网时代下一种新的房地产开发形态，并长久发展，就需要中国版的JOBS法案，解决其合法性问题。

投资者：投资要谨慎

从投资者的角度来说，房地产众筹是一个既令人兴奋又陌生的投资领域，"互联网+房地产"的模式，让以前只向富人开放的房地产行业，打开了面向普通投资者的大门。但房地产行业相对特殊，投资者在投资时，需要做足功课。

首先，投资者要通过互联网了解更多的房源，了解房子的情况。房地产众筹平台应该向投资者提供全面的信息，以Fundrise为例，它允许投资者通过网络查看房产的各种资料，签署电子版文件，还开发了一个软件，不断更新税收文件等相关内容，并让开发商与投资人直接进行沟通。

其次，由于房地产周期相对较长，投资人需要了解项目的退出机制，以确保将来急需用钱的时候，能够安全、快速地退出投资，拿回资金。

第三，投资人要时刻注意资金的安全和动向，确保自己所投资的资金，是由第三方机构进行监管的。

最后，对于刚入门的投资者，应该多做研究，仔细研究各种投资类型，并找到最适合自己的投资类型。