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首付贷:不仅仅是在做一款产品

本文共2159字,预计阅读时间43

2014年,首付贷产品随着房地产市场的下行而受到了人们的关注,搜狐房易贷、平安好房贷等等纷纷上线。而今年,330新政颁布以后,市场对首付贷的议论又达到了一个新的高潮,各路“豪侠”都跃跃欲试。笔者认为,目前市场上的“首付贷”类产品一定程度上实现了业务的创新,但是,对于各平台来讲,其背后所隐藏的意义,却超出了产品层面的所谓的创新。

一、“首付贷”类产品诞生的大环境

一方面,从2011年开始,商品房待销售面积逐年增加,虽然增长率在2014年有回落的趋势,但是,商品房存量仍在释放之中,房地产商消化存量压力大。

另一方面,宏观数据上来看,从2008年至2013年商品房销售面积逐年增加,2014年有一定幅度下降,但在政策的刺激下,预计2015年商品房销售面积会一定程度的回暖。同时,在消费者端来看,根据瑞银证券最新报告显示,有四分之一的中国消费者在2015年有购房计划。同时,对于2015年不考虑购房的消费者中,有超过四分之一的人群因需要攒够首付款而不考虑购房。

图一:各年(2015年为预测值)商品房销售面积及待销售面积,数据来自统计局

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开发商急于清理库存的同时,市场却存在被抑制的购房需求,“首付贷”类借款产品应时应景的诞生了。

二、首付贷的演进过程

笔者研究发现,从2013年,首付分期集中在昆明房地产市场上爆发式的出现在人们视野之中,到目前各平台推出的首付贷产品,“首付贷”类产品发展至今的演进过程有两个特点:

第一,产品开发主体发生变化,过程更为复杂。从一开始,首付分期作为开发商的一种促销手段,到各个互联网金融平台推出首付贷产品,产品开发的主体从单一的房地产商变成了互联网金融平台/互联网金融平台+房地产商,而过程中由房地产商与购房者简单的贷款合同关系,变成了理财人、互联网金融平台、借款人、房地产商之间的较为复杂的法律关系;

第二,交易过程中的金融主体更加丰富。“首付贷”类产品从首付分期到首付贷,主要的金融主体从单一的房地产开发商进而转为了互联网金融平台、银行、担保公司等各类金融机构,金融交叉更为严重。

而造成上述两种演进特点出现的原因真是“首付贷”类产品不断暴露出来的风险性,同业竞争的不断加剧以及用户体验要求的不断提高。在产品开发主体发生变化、金融主体不断的丰富的过程,也是“首付贷”类产品不断完善的过程。

三、首付贷背后的纵横捭阖

目前,市场上比较有代表性的是平安好房的好房贷与汇联金融旗下汇理财平台的首付贷产品,这两款产品都包含信用借款及抵押借款两种形式,以其中的信用借款产品为例:

平安好房好房贷产品的主要交易结构是开发商与好房贷平台进行战略合作,由好房贷引入购房人流量,好房贷从陆金所及平安银行等自有渠道获得资金,向购房人提供首付贷款。而过程中,开发商会向购房者提供全部或者部分或全部贴息,开发商对投资者进行本息保障;

而汇联金融旗下的汇理财主要交易结构与平安好房不同的是,在交易结构中引入了保理公司,保理公司将资金用于受让开发商公司对该笔首付款余额的应收帐款,满足客户银行按揭首付三成的要求。同时,解决应收帐款的回款,并定向支付款项至保理公司指定账户。

通过对两家平台首付贷产品的分析,从各互联网金融平台自身来讲,市场对于“首付贷”类产品可以有更多的想象空间,而其背后折射出的,也不仅仅是各平台对一款产品的倾注。

第一,各平台在做首付贷之前,自身内功建设几乎完备,同时具有较大的外部影响。对于首付贷最终端用户来讲,最注重是以最低的费率拿到额度最大的借款去购买最好的楼盘。而对平台来讲,就要在这个过程中最大程度控制风险、降低成本,并且最大程度的去创造好的用户体验。这对于一般的平台是较为困难的,而对于目前的平安来讲,却是比较轻松的。平安集团作为一家综合金融集团公司,旗下已经涵盖了保险、银行、投资三大业务板块的多家子公司,是一家为数不多的全牌照金融集团,这样就可以为其好房贷获得多方面的资金来源,并多方位的控制风险。同时,由于其平台的流量优势及在业界的影响力,同房地产商的议价能力又极强。

第二,各平台做首付贷,针对的不仅仅只是一款产品,而是对整个供应链条的布局。以汇联金融旗下汇理财网贷平台为例,首付贷是其房地产产业链金融的一个环节,汇理财网贷平台却是汇联金控与融鑫集团在房地产金融领域合作的一个部分,而汇理财的首付贷产品所涉及到的楼盘多数为碧桂园的项目,详细见图二。从描述中可以看出,汇理财的首付贷,只是汇联金控、融鑫集团与碧桂园在“互联网+”的大背景下布局“房地产产业链金融”的一个端倪。而平安集团的好房贷,更是其“医食住行玩”生活场景金融战略的一个环节。

图二:汇理财网贷平台集团公司合作结构及产品结构,图中信息来自对网络公布信息的整理

1101 第2张

综上所述,目前首付贷产品被热炒,折射出的是房地产及金融行业追求变革的热潮,而随着市场的不断细分,将来会有更多的互联网金融平台进入该领域。而作为领域后入者,更应该从上述两点的基础上出发,研修平台内功、设计产品过程注意丰富金融主体、与行业有影响的合作伙伴建立长期战略关系。只有这样,才能保证自家的首付贷产品不是昙花一现。

本文系未央网专栏作者繁澤发表,属作者个人观点,不代表网站观点,未经许可严禁转载,违者必究!


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繁澤未央青年

3
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TA还没写个人介绍。。。

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