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REITs是房地产信托凭证的英文简称，是一种以发行收益信托凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专业机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券。在成熟市场，REITs已被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产。2015年1月，住建部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，其中提出了要积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点。

本次公开课上，林华先生首先为大家科学地介绍了房地产信托基金-REITs的概念，指出REITs分为有形资产和无形资产两种。有形资产主要指商业物业，其核心问题是处理好折旧税务抵扣问题，而无形资产主要指债券类资产和收益权、收费权。还将股权型、抵押型和混搭型三种盈利模式的REITs进行了详细比较。

林华先生提到，REITs在中国起步较晚，2003年初次进入香港，2005年，商务部提出"开放国内REITs融资渠道"建议，2006年推出产品，之后的发展也一支较为缓慢。本次课程上，林华先生从REITs的工作流程、交易结构、产品特点和与房地产上市公司的比较等几个角度为大家逐个进行了讲解。

REITs的工作流程

REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定、不特定多数投资者的基金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。属于资产证券化的一种方式，需要基础资产未来有持续稳定的现金流。

REITs的交易结构

从交易结构来看，REITs主要分为公司型和契约型两种。公司型的REITs是由一批具有共同投资理念的投资者依法组成投资于特定对象的、以盈利为目的股份制投资公司，该类公司通过发行股票的方式募集资金，是具有独立法人资格的经济实体。在美国、比利时、法国、德国、日本等国家和地区，REITS的典型结构是公司结构。 "但公司型REITs并不适用于中国"，林华先生说到。契约型REITs指投资者与投资公司或REITs管理人签订信托契约，后者又与基金托管人订立信托契约，通过发行收益凭证而组建的投资信托基金。在澳大利亚、加拿大、香港、马来西亚、新加坡、台湾等国家和地区，REITs的典型结构是契约型。

REITs的产品特点& REITs与房地产上市公司的比较

林华先生指出，REITs的主要特点可归纳为流动性、资产组合、税收中性、积极的管理、完善的公司治理结构、派系政策、低杠杆等。另外，林华先生还从收益稳定性、粉红政策、举债限制、投资人保护、风险因素等方面做了REITs与房地产上市公司的比较。

REITs的操作流程

林华先生大胆预测，根据目前国内法律环境，我国未来采取契约性结构REITs的可能性较大，未来的两大主流会是交易所发行的股权型REITs和银行间发行的抵押型REITs。随后，又为大家介绍了国内公募REITs未来可能的操作流程。当讲解过国内私募流程后，林华先生犀利指出，此前鹏华前海万科的项目并不是REITs，而属于资产抵押债券-ABS。目前国内已发行了两单私募REITs产品，分别是中信启航专项资产管理计划和中心华夏苏宁云创资产支持专项计划。

课程的最后，林华先生为大家带了精彩的案例分析。三个小时的课程很快结束，相信听课学员们对REITs有了更深一步的了解。

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