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兴业银行独董林华:RMBS是中国住房按揭贷款证券化的主流

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在大变革、泛资管、去中心化的全新开放时代,清华大学五道口金融学院紫荆教育面向全国中小企业和创业企业的培训设立教育平台,近期推出了“资产证券化”系列课程,旨在建立一套立体资产证券化实务操作精髓的金融思维体系。10月8日的公开课上,兴业银行独立董事林华先生为大家深入剖析了住房按揭贷款证券化的概念、运作和发展。

住房按揭贷款证券化(MBS: Mortgage-Backed Securitization)是指金融机构把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。证券化机构现金方式购入资产,经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者进行融资,从而将原先不易被出售给投资者的资产,转换成可以在市场上流动的证券,既可以解决银行资产的流动性问题,又可以加速房地产资金回流。

住房按揭贷款证券化在美国已发展得相当成熟和完善,成为美国商业银行资产证券化最完美的典型。在我国,根据根据《信贷资产证券化试点管理办法》,住房按揭贷款证券化具有以下特征:一是以信托方式实现住房抵押贷款证券化;二是投资主体只限于机构投资者;三是信用增级的形式灵活多样,明令禁止政府提供信用担保。

住房按揭贷款证券化整个产品设计结构精巧,化解复杂,参与方众多,一旦某个环节发生问题,就有可能影响整个住房按揭贷款证券化的开展。如何掌握住房按揭贷款证券化基础资产分析、产品设计、交易结构等精髓,林华先生在本次公开课上为大家进行了精彩的讲解。

林华先生首先为大家科学地介绍了住房按揭贷款证券化的概念,随后介绍了住房按揭贷款证券化的基础资产,以美国为例重点讲解了住房按揭贷款证券化的质量分类,指出MBS包括机构担保住房抵押贷款支持证券(Agency MBS)和非机构担保住房抵押贷款支持证券(Non-agency MBS)。Agency MBS是指由Freedie Mac, Finnie Mae, Ginne Mae发行的MBS,可获得政府特别支持和一定的信用保证,在市场上流通性很高,在美国MBS市场上占有率达到80%。Non-agency MBS则是由其他机构发行的住房贷款抵押支持证券,在美国MBS市场上的占有率仅为20%。Non-agency MBS又分为合规贷款和不合规贷款。林华先生指出,未来银行的核心是其服务能力,MBS是银行未来发展的一个重要契机,通过发行的MBS可以在一定程度上消除银行的流动性风险,并提高银行的产品设计和创新能力。

随后对MBS的具体种类进行了讲解,包括代理抵押贷款过手证券、抵押贷款担保债权(CMO)和非代理房产抵押贷款证券化(RMBS)。

代理抵押贷款过手证券

林华先生首先详细讲解了代理抵押贷款过手证券的概念,指出过手证券除信用风险外,主要面临提前偿付风险,即债务人在低利率环境下,提前偿付债券,以低利率进行再融资。提前偿付风险使得资金池的贷款本金回收要快于预定的摊还速度,从而减少了债券持有人的利息收入。但林华先生提到,在中国,提前偿还只是一个理论概念,低利率的市场环境往往面临着较差的经济情况,很少有企业在这种环境下仍然能够进行提前偿付。随后讲解了分档过手证券的市场需求,强调证券的发展与税法的演变是息息相关的。

抵押贷款担保债权(CMO)

CMO是一种综合体现了分期支付证券和分级支付证券的特点的转付证券。根据支持资产未来每期所产生的收入的多少,分别创造短、中、长期不同级别的证券,从而达到减低投资者所面临的系统风险的目的。林华先生对CMO的不同种类进行了讲解,即固定利率债券、浮动利率债券、以及纯利息型(IO)和纯本金型(PO)债券。

非代理房产抵押贷款证券化(RMBS)

RMBS的基础资产为个人住房抵押贷款,以贷款的本金和利息作为偿还证券本息的资金来源,借款人为个人,证券本息的正常支付基于个人信用。RMBS的分类按照其基础资产中贷款的质量来进行,由于RMBS的基础资产一般都是不合规贷款,往往会按照"不合规的原因"分为大额优质贷款(Jumbo)、次优质贷款(Alt-A)和次级贷款(Subprime)。林华先生指出,目前RMBS是中国住房按揭贷款证券化的主流。而RMBS的结构设计要更为复杂,主要原因是RMBS基础资产的质量一般没有合规贷款高,并且没有政府担保,发行的证券业没有代理机构担保,面临着较大的信用风险。因此,RMBS的结构设计主要围绕着如何来降低证券的信用风险来取得目标信用评级而展开的。

课程的最后,林华先生通过进行案例分析,进一步强化了大家对于课堂知识的理解和运用能力。课程虽然只有短短的三个小时,但学员们在林华先生深入浅出的讲解中获益良多,对MBS有了更深入的认识。


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