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互联网金融+房地产 有什么新玩法?

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房价太高,是购房者的苦楚;房子卖不出去,是地产开发商的苦楚。现在房产市场总体状态是供过于求,房价却是居高不下。按照常规的经济原理,供过于求理应降低价格,以平衡市场需求,但地产商怎敢降价呢?首先,政府是不允许房价掉下去的,房地产行业是国民经济的支柱性产业之一,房地产市场震荡将引起一系列连锁反应,银行告急、烂账危机、高利贷危机等等,其关联产业如建筑市场、装修市场、家电市场等会相继震荡。

其次,已购房的群体也不允许地产商降价,假设新购房者的购房价格远低于已购房者,已购房者定会联合要求退房或是大闹地产商,各地早已有先例。其实,地产商本身也不敢降价,他们在拿地、建房过程的资金基本都是贷款,甚至拆了东墙补西墙,如果房子再贱卖,会给地产商造成较大的资金缺口。

在房价基本面不能降的前提下,如何给地产商一个快速变现、缓解资金链压力的方式?如何让老百姓在高昂的房价下喘口气呢?随着"互联网+"、大数据、众筹、金融变革的时代到来,为传统地产转型带来新的思路。

众筹买房,让购房者获得一张"优惠券"

众筹是这几年最火的模式之一,活跃在各行各业中,众筹与房地产结合,衍生出全新的商业模式。笔者总结发现地产众筹的大方向主要分三类:

第一类是把众筹作为一种营销手段。比如去年双十一期间,远洋地产与京东金融合作推出的众筹买房,将部分商品房以一定折扣方式包装成众筹产品,客户通过交纳一定的资金参与到众筹活动中,待众筹成功后,将众筹金额返还给客户,并赠送优惠码,引导客户在线下购房。笔者认为,这种模式本身的含金量并不高,主要是借助了互联网和众筹平台进行变相的打折销售,将线下的价格战引入到线上。随着越来越多地产企业互联网转型,以众筹为噱头的打折销售模式会比较难做。初期,这种模式能够有效地锁定有买房意向的群体,短期内能实现部分楼盘的快速销售。

第二类是将"地产+众筹+理财"三个模式结合在一起,可用于地产商拿地前、建设中及房屋销售等多个环节。传统的购房模式需提前交首付,然后进入漫长的交房等待期,对于购房者存在资金的时间成本。一些实力较强的地产商逐渐和金融机构合作,将房子作为标的建立投资理财的模型,比如保利地产与民生推出的民生e房,购房者签署了购房协议后不必向地产商交首付,而是将资金投入民生e房这款理财产品中,年化率大约在5%,到期时这笔资金连同收益一并划给地产商。笔者认为,该模式优化了利益相关者的资源配置,减少了多余的交易环节。对于地产商而言,直接锁定了购房群体,利于资金的快速回流;对于购房者而言,获得了投资增值,降低首付资金成本,不失为一种良性的隐形折价销售模式,让多方受益。

第三类是将"地产+众筹+理财"与"小米模式"再融合升级而成的,和第二类模式大致相似,但主要为建设阶段设计的,强调客户的参与度。比如碧桂园与平安好房曾推出的"一平米"众筹房子,由平安好房将其包装成金融产品并向特定对象认筹。投资者认筹后,不仅能获得一定的投资回报,而且能够参与到房屋内部设计环节,朝着住房定制化的方向靠近,注重投资者未来的住房体验。该模式看似简单,但需要平衡的利益点很多,参与型购房背后需要强大的客服团队和意见领袖配合。

其实,地产业的金融化也给当下火热的P2P行业带来了新的机会,像第二类、第三类模式都涉及到理财环节,而资金的众筹又容易碰上非法集资的红线,上述的平安好房为了规避这一风险,将项目做成金融产品,避免投资者与地产商直接接触。对于P2P企业最重要的是筛选优质资产和选择稳定的细分市场,在此基础上做好后续的风控和运营。在政策支持的大背景下,房产仍然具有良性的保值、增值和流动变现的优势,是优质的投资标的。P2P与大型的地产商合作,不仅给地产商提供了新的融资渠道,像恒大地产在红岭创投融资4亿,更能为平台的可信度、公信力背书。

半价买房,彻底颠覆原有商业结构

众筹买房是一种优惠政策,优惠程度有限,利用较简单的金融模型以及地产商的小幅让步基本能够实现。但半价买房,在房价基本面不动,这一半的价格谁出呢?笔者始终认为,完全颠覆利润性的商业模式必然需要金融手段的支撑,在资本市场上才能将回报率拉升到极限。

半价买房是从南方地区兴起的,笔者最初接触时也非常震撼。整个模式并不复杂,地产商急于将房子变现,却又迫于市场房价压力,不敢私自降价,故引入公益基金和资产管理公司,打出"半价买房"的公益概念。比如100万的房子,公益基金20年补贴购房者50万,每月将资金打入购房者的银行卡中,如何平衡这之间利益相关者的交易结构呢?首先,房地产商与公益基金达成协议,将销售额的20%捐赠给公益基金,公益基金委托资产管理公司,经过二十年的投资管理,让资金多倍增值,这对于专业投资团队很容易实现。公益基金支付了五十万之后,余下的资金便是他们的增值收益。这个模式让利益相关者都实现了自身的利益--地产商希望卖房变现,打着公益的旗杆变相降价,回流资金;购房者,尤其是工薪阶级,公益基金每个月的补贴减轻了他们的还款压力;公益基金和资产管理公司也通过资金池获得了资本倍增,实现了投资价值。

笔者粗略地计算过,资产管理公司保证资金池年化收益率在7%左右,足以完成对购房者的补贴。如果能够对接到高收益的投资领域,并有效把握好风控环节,20年补贴购房者70%的房款也完全有可能的。

公益半价买房是返钱给购房者,南方还有一种模式是返消费券。这个模式是花样年物业旗下的彩生活率先尝试的,他们称之为"饭票",100万的房子赠50万的饭票,50万的饭票分十年10年平均返回给购房者,该饭票不仅能用于彩生活本身的在线商城,还可以用于红星美凯龙、华润万家等大型商场购物,以及淘宝、天猫、1号店、京东商城等线上消费,甚至还可用在装修和买车等大宗消费上。在笔者看来,这不单是补贴购房者的行为,更是搭建了一个社区经济生态圈,利用关联销售的模型打通了社区经济产业链,并逐步形成以彩生活平台为中心,覆盖多个领域产业的系统,包括幼教托管、养老等领域。该模式按照理想状态发展,未来会形成一个个小经济中心,推动周边地价上涨,吸引更多经济群。

笔者认为,这两种模式的定位也存在较大差异,公益半价买房更偏重于扶助消费能力弱的群体,而消费券模式则偏重于有消费能力的群体。两者的市场方向不同,但后端都对应着资产管理公司对资金的托管,这是关键性环节,决定着整个模式的成败,对其专业程度要求极高。

地产行业的低迷确实是个揪心的话题,据不完全统计,国内房屋空置面积高达133亿平方米,可再为4亿居民提供住所,需至少十年才能消化掉。十八大也着重提出房地产需"去库存化",这些空置房牵扯着地产商的资金、银行的资金,以此辐射整个经济市场。另一方面,在高昂的房价下,工薪阶层无法享受该有的浪漫生活,背着沉重的房贷,甚至做一生的房奴。笔者真心希望,随着金融市场的开放,创新出更多与地产行业相关的商业模式,改变现有的市场结构,不仅让地产行业迎来春天,也让工薪阶层迎来属于自己的生活!

本文系未央网专栏作者刘烜宏发表,属作者个人观点,不代表网站观点,未经许可严禁转载,违者必究!


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