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链家“金融危机”牵扯出哪些违规行为?

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在经济不景气、房地产经纪公司纷纷关闭线下店的那段年月,成立于2001年的链家逆势开店,凭借过硬的管理和服务体系,十几年逐渐奠定地产行业巨头之位。而现在,链家地产经纪业务背后,一度创下数字惊喜的衍生金融业务却成了绊脚石,给了链家重创。

2月24日晚间,上海链家所有二手房房源全部下架,不少媒体报道,链家门店橱窗上黏贴的所有二手房房源全部消失。知情人士表示,链家自24日起停掉了所有金融产品,且市住建委要求链家下线金融产品、撤销橱窗广告以及停止独家代理的业务,并将调查结果将及时向社会公布。

另据新华网报道,上海市住建委约谈了链家公司相关负责人,初步发现链家公司相关门店存在不规范经营行为,对其已展开正式调查,处理结果将及时向社会公布。目前,涉事门店及相关经纪人员的网上签约资格即日起被暂停。

两起曝光案例,牵扯出涉嫌违规经营行为

据新民网,2015年,上海全市受理的房产中介投诉达794件,在2月23日的举办的市消保委新闻发布会上,地产中介链家被指存在隐匿房源信息,提供“高息短借”等问题,并且,链家的相关短借行为超过同期同档银行固定资产贷款利率4倍,明显涉嫌违规。

这之中披露了两起案例:上海市民黄先生介绍,链家中介欺瞒了房产的抵押情况和房东的信誉情况,自己支付了七成首付后,房子却接连被三家法院查封,链家更要求自己将父母名下资产作为抵押资产作信用担保才肯继续办理交易。

无独有偶,在另一案例中的庄先生说,自己支付了定金后在签订正式协议前才被告知,房屋有167万元的抵押贷款,房产证无法办理,而这笔抵押贷款竟然是由链家中介以工作人员名义借给上家、以供其购买其他房产的。

在这些复杂的案件背后,链家的衍生金融被摆到台前———在居间合同中故意隐瞒重要信息,然后利用衍生金融服务阻碍买卖双方正常交易,继而为用户提供各种“解决方案”,比如月利率高达2%的垫付融资服务,堪比高利贷的金融服务遂成了链家的赚钱利器。

事后,上海链家的相关人员却对金融业务三缄其口,有报道称,一位工作人员表示,链家一直没有提供金融产品,“我们都是带客户到银行贷款的,链家哪来这么多钱。”但实际上,金融早已被链家置于战略高地。

构建三大金融板块,链家理财扩张激进

据悉,链家金融包含链家理财、融信按揭(北京中融信担保)、理房通三部分。

其中,链家理财则依托链家集团的房产行业经验,线上对接投资理财需求的投资人,线下对接在链家办理购房业务的业主,首创房产买卖——支付——理财的房产金融闭环模式。

链家官方表示,自2014年11月29日上线,借款项目来自链家真实房屋交易,链家依托十余年房产行业深耕的经验,对接线上线下的投资人和业主,促成房产交易,填补银行贷款和房产交易短期借款需求之间的空白。

链家副总裁、CFO魏勇在2015年接受中国经济网采访时曾表示:“目前(链家)金融业务已占整体盈利的近10%,在未来5年里做到50%也是有可能的。”截至2016年2月23日,平台累计投资金额已超过1755亿元,用户超31万,单日最高成交量近2亿,日均成交量超过3800万元,人均投资金额超过16万元。

理房通则是链家集团旗下定位于全国房屋资金担保支付的第三方支付平台,性质类似于阿里巴巴集团旗下的支付宝。理房通也是目前国内第一家且唯一一家获得中国人民银行颁发的“支付业务许可证”的房屋担保支付平台。

短期贷款违法,超额担保、关联公司混同经营早成隐患

在现实中,用户买房存在大量的“过桥贷款”需求,比如业主卖房需要还清银行按揭、买房客户因银行批贷放款较慢而无法支付尾款、业主换房、房屋抵押借款等。这其中,链家提供给用户的资金成本为月息1.6%,也就是年化19.2%,链接理财的投资收益在年化6%到8%之间,如果投向就是上述19.2%利率的贷款产品的话,利差超过10个点,链家已经在事实上介入了放贷业务,并获利颇丰。

而早在2015年9月,链家理财就被暴露超额担保的问题:上线不到一年,链家理财累计交易金额超过80亿元,2015年第二季度环比增速2.6倍,中融信担保额度超过注册资本金8.6亿元。在链家理财平台提供的家多宝项目中,赎楼业务和购房尾款业务都是无抵押信用担保项目,当时在链家理财业务占比中接近40%,且都是由同一家担保公司——北京中融信担保公司(以下简称“中融信”)进行担保,由此,链家理财的担保额度已经超过担保公司的注册资本金。

且更重要的是,担保公司与链家地产的法人均为链家集团董事长左晖,跟据工商资料显示,中融信担保的唯一股东也是北京链家房地产经纪有限公司,这就违反了2015年12月28日出台的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法(征求意见稿)》第三章第十条第规定,网络借贷信息中介机构禁止向出借人提供担保或者承诺保本保息。

同时,链家的第三方支付“理房通”也未能幸免,被指存在冻结资金使用不透明的问题,更重要的是,链家金融平台端、支付端、担保端和线下业务端悉属链家自己设立或是直接管理单位,这也暴露了其互联网金融业务混同经营风险。而正确的操作应是,链家理房通的托管资金严格与链家理财或其他业务相隔离,作为第三方支付机构托管的资金不能用于理财,也不能用于发放贷款融资或投资业务。

到目前,链家地产相关方面证实,上海住建委已介入调查,并在25日早上,链家会和消保委沟通相关事宜。身陷金融业务囹圄的链家,还被贴上“变相助涨房价”、“肆意编造虚假房源”的标签,在高速扩张中遭到迎头一击,可谓自食其果。


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