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在近日疯狂席卷一二线城市的抢房潮中，P2P（本质是债券型众筹）与房地产众筹又被推到了风口浪尖，被指是房价飙升的推手。P2P方面，近日监管机构宣布打击杠杆贷款。以深圳为例，在所有一线城市中，深圳人口密度最高、人均用地面积最少，房市一路量价飙升。深圳市金融办日前发文要求互联网金融协会和小贷协会对杠杆贷款发放情况进行排查，有关房产中介人士表示，以“首付贷”为代表的业务已经暂停。另一方面，以机构为中心发起的炒房团也自称“房地产众筹”，煽动投资者不要错过楼市大跌前“发大财”的末班车。据悉，深圳某众筹平台推出的一套位于罗湖的46平方米项目，在仅4个月的期限内，就净赚45万，收益率达77%。然而大部分投资者关心的只是收益率，而关于房地产众筹，它又有怎样的是与非呢？

房地产众筹自2012年从美国兴起，作为众筹领域的细分子行业，正在经历迅速兴起。根据《全球互联网金融商业模式报告2015》，到2014年，全球通过房地产众筹平台向不动产开发领域注入的资金额就超过了10亿美元，增长率达156%。目前，房地产众筹领域活跃着约26万投资者，平台数量突破200家，其中有3/4分布在美国，欧洲次之，其他地区如亚洲、非洲、大洋洲和中东的房地产众筹也开始萌芽，总体上房地产众筹在全球范围内呈增长趋势。我国的房地产众筹市场虽然刚刚起步，但理论上对购房者、投资者和开发商都是一件好事，这为近年来略显低迷的房地产市场提供了新的增长方式。

与股权众筹和债券众筹（P2P）相比，房地产众筹以房产为基础资产，资产本身是明确的，具有一定的安全性，且大多数房地产众筹平台会项目单独设立特殊目的载体或发行与该项目挂钩的收益票据来实现风险隔离，但这种方式的缺点是标的资产的收益率和流动性有限。例如万达推出的“稳赚1号”，存续期长达7年。收益率方面，无论最后以发行REITs或者持有到期方式退出，前几年所获得的收益率都较低，而后期较高的收益率是否能实现还受到项目具体运营的制约；流动性方面，由于二级市场的缺乏，只能通过转让和机构收购的方式实现流通，流动性风险较大。

目前国内的房地产众筹比较常见的是理财型和营销型。理财型众筹即投资人向融资方率先提供资金，投资于所运营项目的收益权，待项目完成后向投资人提供现金收益的方式。比如目前宣传比较火爆的一米好地房地产众筹，该平台上的项目主要针对房屋改造和空间更新方向的细分市场，当项目在合约期限内产生收益后，按规定比例非配给投资人。营销型众筹往往是开发商发起的。例如万科、远洋地产等推出的以楼盘营销为目的的众筹，用较大力度的优惠活动吸引投资者购房，购不到房的投资人会获得一部分收益回报。这种众筹方式有些类似于团购，优惠大部分来源于开发商及合作企业让利。

图1：一米好地众筹投资机构

资料来源：http://www.yimihaodi.com

当前房地产众筹的风险主要来自以下几个方面。

首先，周期性风险。当前中国房市是一个以投资为主的市场，这种市场情况下的市场供需、价格形成机制和运行机制都与以消费为主导的市场有根本性的区别。如果市场预期发生逆转，那么房市就会开启周期性调整，虽然短期内投资者对房市的预期仍然向好，但长期来看，房产作为一种投资品，这种风险是不可避免的。

其次，房地产众筹最重要的风险点来自于政策和法律风险。以“众筹炒房”为例，严格意义上说，众筹炒房平台本质上是一种“伪众筹”。一直以来，众筹炒房都游走在法律的边缘地带，在某种程度上已经满足未经有关部门审批、公开通过网站宣传、承诺本息和向社会公众吸收资金，已经涉嫌非法集资。但目前实践中，由投资者个人直接发起的众筹买房以及平台宣传中仅承诺预期的方式都不能构成非法集资的要件，不属于非法集资。现阶段，我国与众筹有关的监管仍然处于缺失状态，相比之下，美国于2012年出台了JOBS法案，对众筹项目中投资人资质、项目权益关系、操作规范、风险和收益等均做出了较为清晰的规定。对房地产众筹而言，不仅投资者要做足功课，监管同样不能掉队，但怎样避免“不管不行，一管就死”的局面，对政策制定者和市场参与者而言都是一个挑战。

 

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