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REITs与相关概念简析

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2015年12月,中央经济工作会议将“化解房地产库存”确定为2016年经济工作的重点任务之一。总量过剩、结构失衡是 2016年房地产市场面临的主要挑战,需要全面、准确地把握全国住房库存情况,综合施策,化解“去库存”压力。国务院发展研究中心为此提出的建议之一就是加快REITs等住房资产证券化(ABS)试点,盘活存量商业营业用房和办公楼。

上述建议其中提到的REITs是什么呢?其与相关的概念如住房资产证券化(ABS)以及房地产信托、私募与公募基金、房地产ABS和房地产企业IPO有何区别?下文将在明确REITs基本含义的基础上进行逐一简要比较。

一、REITs

REITs(Real Estate Investment Trusts)即房地产信托投资基金,是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专业投资机构专门进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。房地产信托投资基金通过集中投资于可带来收入的房地产项目,例如购物中心、写字楼、酒店及服务式住宅,以租金收入和房地产升值为投资者提供定期收入。按照是否面向公众发行REITs可分为公募REITs和私募REITs;按照投资获利模式REITs主要分为权益投资型、抵押贷款型和混合型三种,其中以权益投资型为主。

二、REITs与房地产信托

房地产信托又称为不动产信托,简单来说,就是不动产所有权人(委托人),为受益人的利益或特定目的,将与房地产有关所有权移转给受托人,使其依信托合同来管理运用的一种法律关系。它是以不动产如建筑物、合法的土地使用权等作为信托财产,由受托人按照信托合同,将不动产透过开发、管理、经营及处分等程序,提高不动产的附加价值,并将受托成果归还给受益人的信托业务。房地产信托主要包括两大类,一是房地产财产信托,就是房地产所有权人(委托人),为受益人的利益或特定目的,将所有权转移给受托人,使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系;二是房地产资金信托,是指委托人基于对信托投资公司的信任,将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司,由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或特定目的,将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为。这也是我国正大量采用的房地产融资方式。

不动产信托与REITs类似,都以不动产为投资标的,但是不动产信托是按照信托合同开展的不动产的开发、管理、经营及处分,以提高不动产附加值为目的,一般针对商用房产也针对住房;REITs是不动产的管理运营或处分,一般不包括开发,一般是针对商用房产。房地产信托对发起人与其说是一种融资方式不如说是一种投资工具,REITs对发起人来说则主要是一种融资手段。

三、REITs与房地产ABS

房地产ABS,资产抵押债券(Asset-Backed Securities,简称ABS)是以房地产资产的组合(包括房地产股权资产和债权资产)作为抵押担保而发行的债券,是以特定“资产池(Asset Pool)”所产生的可预期的稳定现金流为支撑,在资本市场上发行的债券工具。

房地产ABS与REITs都是资产证券化的形式,但一般的房地产ABS对于基础资产及现金流的来源包括房地产的开发、建设、运营整个产业链而并无特殊要求,只要求基础资产能特定化并能产生稳定的现金流,公募和私募形式均可,以私募和结构化为特征;REITs的现金流主要来源于租金和不动产升值,主要应用于商用房地产的成熟期运营,典型的REITs以公募为主,不以结构化为特征,可以说REITs是房地产资产证券化的一种形式。

四、REITs与公募基金

公募基金(Public Offering of Fund),公募基金是受政府主管部门监管的,向不特定投资者公开发行受益凭证的证券投资基金,这些基金在法律的严格监管下,有着信息披露,利润分配,运行限制等行业规范。例如目前国内证券市场上的封闭式基金属于公募基金。

多数国家特别是以美国为代表的REITs都是以公募基金的形式发行,因此可以说典型的REITs是公募基金中的一种。与普通的公募基金相比,REITs主要是在资金投向及收益分配要求以不动产有关,且对二者均有一定的比例约束。

五、REITs与私募基金

私募基金(一般又称私募股权投资,Private Fund),是一个很宽泛的概念,用来指称对任何一种不能在股票市场自由交易的股权资产的投资。被动的机构投资者可能会投资私人股权投资基金,然后交由私人股权投资公司管理并投向目标公司。私人股权投资可以分为以下种类:杠杆收购、风险投资、成长资本、天使投资和夹层融资以及其他形式。私人股权投资基金一般会控制所投资公司的管理,而且经常会引进新的管理团队以使公司价值提升。公募基金和私募基金各有千秋,它们的健康发展对金融市场的发展都有至关重要的意义。

REITs虽然在多数国家都是以公募基金为形式发售,但我国目前为止发售的类REITs产品如中信启航、苏宁云创都是以私募基金的形式发售。包括以公募形式发行的鹏华前海万科reits,我国迄今发售的类REITs产品在其利润来源分配比例、存续期限等方面仍与国外典型的REITs有差距。

六、REITs与产业基金

产业投资基金是一大类概念,国外通常称为风险投资基金(Venture Capital)和私募股权投资基金,一般是指向具有高增长潜力的未上市企业进行股权或准股权投资,并参与被投资企业的经营管理,以期所投资企业发育成熟后通过股权转让实现资本增值。根据目标企业所处阶段不同,可以将产业基金分为种子期或早期基金、成长期基金、重组基金等。产业投资基金具有以下主要特点:第一,投资对象主要为非上市企业。第二,投资期限通常为3-7年。第三,积极参与被投资企业的经营管理。第四,投资的目的是基于企业的潜在价值,通过投资推动企业发展,并在合适的时机通过各类退出方式实现资本增值收益。

REITs与产业基金有些类似,因为REITs要求只能投资于不动产领域,其收入的大部分只能来自于不动产的租金、运营及升值的收益,属于广义的产业基金。但普通的产业基金类似于创投,一般投资于企业的创始、发展阶段,而且往往是政策性强而市场性不足,而REITs则投资于商用房地产的成熟运营阶段并实行市场化运作。

七、REITs与房地产IPO

房地产IPO(Initial Public Offerings,简称IPO)即房地产首次公开募股,是指一家企业或公司 (股份有限公司)第一次将它的股份向公众出售(首次公开发行,指股份公司首次向社会公众公开招股的发行方式)。通常,上市公司的股份是根据相应证券会出具的招股书或登记声明中约定的条款通过经纪商或做市商进行销售。一般来说,一旦首次公开上市完成后,这家公司就可以申请到证券交易所或报价系统挂牌交易。有限责任公司在申请IPO之前,应先变更为股份有限公司。

IPO与REITs本质上都是证券化,但是IPO是公司股权的证券化,而REITs本质上是物业及其收益的证券化。前者重在企业的管理控制及收益权,后者主要是房地产物业的收益权,也就是说,IPO是房地产企业所有权的证券化,REITs是房地产资产的证券化。

总的来说,REITs是信托化运作的一种相对特殊的资产证券化模式,通常以公募基金为载体发行,也能通过私募基金发行,是一种特殊的产业基金;相对于房地产IPO的股权证券化,REITs是一种资产的证券化。

REITs与相关概念简析
2015年12月,中央经济工作会议将“化解房地产库存”确定为2016年经济工作的重点任务之一。总量过剩、结构失衡是 2016年房地产市场面临的主要挑战,需要全面、准确地把握全国住房库存情况,综合施策,化解“去库存”压力。国务院发展研究中心为此提出的建议之一就是加快REITs等住房资产证券化(ABS)试点,盘活存量商业营业用房和办公楼。
上述建议其中提到的REITs是什么呢?其与相关的概念如住房资产证券化(ABS)以及房地产信托、私募与公募基金、房地产ABS和房地产企业IPO有何区别?下文将在明确REITs基本含义的基础上进行逐一简要比较。
一、REITs
REITs(Real Estate Investment Trusts)即房地产信托投资基金,是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专业投资机构专门进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。房地产信托投资基金通过集中投资于可带来收入的房地产项目,例如购物中心、写字楼、酒店及服务式住宅,以租金收入和房地产升值为投资者提供定期收入。按照是否面向公众发行REITs可分为公募REITs和私募REITs;按照投资获利模式REITs主要分为权益投资型、抵押贷款型和混合型三种,其中以权益投资型为主。
二、REITs与房地产信托
房地产信托又称为不动产信托,简单来说,就是不动产所有权人(委托人),为受益人的利益或特定目的,将与房地产有关所有权移转给受托人,使其依信托合同来管理运用的一种法律关系。它是以不动产如建筑物、合法的土地使用权等作为信托财产,由受托人按照信托合同,将不动产透过开发、管理、经营及处分等程序,提高不动产的附加价值,并将受托成果归还给受益人的信托业务。房地产信托主要包括两大类,一是房地产财产信托,就是房地产所有权人(委托人),为受益人的利益或特定目的,将所有权转移给受托人,使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系;二是房地产资金信托,是指委托人基于对信托投资公司的信任,将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司,由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或特定目的,将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为。这也是我国正大量采用的房地产融资方式。
不动产信托与REITs类似,都以不动产为投资标的,但是不动产信托是按照信托合同开展的不动产的开发、管理、经营及处分,以提高不动产附加值为目的,一般针对商用房产也针对住房;REITs是不动产的管理运营或处分,一般不包括开发,一般是针对商用房产。房地产信托对发起人与其说是一种融资方式不如说是一种投资工具,REITs对发起人来说则主要是一种融资手段。
三、REITs与房地产ABS
房地产ABS,资产抵押债券(Asset-Backed Securities,简称ABS)是以房地产资产的组合(包括房地产股权资产和债权资产)作为抵押担保而发行的债券,是以特定“资产池(Asset Pool)”所产生的可预期的稳定现金流为支撑,在资本市场上发行的债券工具。
房地产ABS与REITs都是资产证券化的形式,但一般的房地产ABS对于基础资产及现金流的来源包括房地产的开发、建设、运营整个产业链而并无特殊要求,只要求基础资产能特定化并能产生稳定的现金流,公募和私募形式均可,以私募和结构化为特征;REITs的现金流主要来源于租金和不动产升值,主要应用于商用房地产的成熟期运营,典型的REITs以公募为主,不以结构化为特征,可以说REITs是房地产资产证券化的一种形式。
四、REITs与公募基金
公募基金(Public Offering of Fund),公募基金是受政府主管部门监管的,向不特定投资者公开发行受益凭证的证券投资基金,这些基金在法律的严格监管下,有着信息披露,利润分配,运行限制等行业规范。例如目前国内证券市场上的封闭式基金属于公募基金。
多数国家特别是以美国为代表的REITs都是以公募基金的形式发行,因此可以说典型的REITs是公募基金中的一种。与普通的公募基金相比,REITs主要是在资金投向及收益分配要求以不动产有关,且对二者均有一定的比例约束。
五、REITs与私募基金
私募基金(一般又称私募股权投资,Private Fund),是一个很宽泛的概念,用来指称对任何一种不能在股票市场自由交易的股权资产的投资。被动的机构投资者可能会投资私人股权投资基金,然后交由私人股权投资公司管理并投向目标公司。私人股权投资可以分为以下种类:杠杆收购、风险投资、成长资本、天使投资和夹层融资以及其他形式。私人股权投资基金一般会控制所投资公司的管理,而且经常会引进新的管理团队以使公司价值提升。公募基金和私募基金各有千秋,它们的健康发展对金融市场的发展都有至关重要的意义。
REITs虽然在多数国家都是以公募基金为形式发售,但我国目前为止发售的类REITs产品如中信启航、苏宁云创都是以私募基金的形式发售。包括以公募形式发行的鹏华前海万科reits,我国迄今发售的类REITs产品在其利润来源分配比例、存续期限等方面仍与国外典型的REITs有差距。
六、REITs与产业基金
产业投资基金是一大类概念,国外通常称为风险投资基金(Venture Capital)和私募股权投资基金,一般是指向具有高增长潜力的未上市企业进行股权或准股权投资,并参与被投资企业的经营管理,以期所投资企业发育成熟后通过股权转让实现资本增值。根据目标企业所处阶段不同,可以将产业基金分为种子期或早期基金、成长期基金、重组基金等。产业投资基金具有以下主要特点:第一,投资对象主要为非上市企业。第二,投资期限通常为3-7年。第三,积极参与被投资企业的经营管理。第四,投资的目的是基于企业的潜在价值,通过投资推动企业发展,并在合适的时机通过各类退出方式实现资本增值收益。
REITs与产业基金有些类似,因为REITs要求只能投资于不动产领域,其收入的大部分只能来自于不动产的租金、运营及升值的收益,属于广义的产业基金。但普通的产业基金类似于创投,一般投资于企业的创始、发展阶段,而且往往是政策性强而市场性不足,而REITs则投资于商用房地产的成熟运营阶段并实行市场化运作。
七、REITs与房地产IPO
房地产IPO(Initial Public Offerings,简称IPO)即房地产首次公开募股,是指一家企业或公司 (股份有限公司)第一次将它的股份向公众出售(首次公开发行,指股份公司首次向社会公众公开招股的发行方式)。通常,上市公司的股份是根据相应证券会出具的招股书或登记声明中约定的条款通过经纪商或做市商进行销售。一般来说,一旦首次公开上市完成后,这家公司就可以申请到证券交易所或报价系统挂牌交易。有限责任公司在申请IPO之前,应先变更为股份有限公司。
IPO与REITs本质上都是证券化,但是IPO是公司股权的证券化,而REITs本质上是物业及其收益的证券化。前者重在企业的管理控制及收益权,后者主要是房地产物业的收益权,也就是说,IPO是房地产企业所有权的证券化,REITs是房地产资产的证券化。
总的来说,REITs是信托化运作的一种相对特殊的资产证券化模式,通常以公募基金为载体发行,也能通过私募基金发行,是一种特殊的产业基金;相对于房地产IPO的股权证券化,REITs是一种资产的证券化。(上海融孚律师事务所 张 烽)

本文系未央网专栏作者张 烽发表,属作者个人观点,不代表网站观点,未经许可严禁转载,违者必究!


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