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自建二级市场,跟Property Partner一起玩房地产众筹

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在伦敦的金融科技领域有一家值得一提的公司——创建于2015年1月的房地产众筹平台Property Partner。与其他房地产众筹平台相比,Property Partner的迅速发展得益于其独特的投资模式——平台本身就是一个二级市场,投资者随时可以在平台上将自己购买的份额转让给其他参与者,从而实现有效退出。上线仅不足14个月的Property Partner最近获得了1,590万英镑的B轮融资,总融资额达2,250万英镑。领投本轮Octopus Ventures是平台前期的投资人之一,跟投者包括Index Ventures和Dawn Capital;除了VC之外,Silicon Valley Bank还为平台提供了300万英镑的风险债务融资,股债联动的融资模式也从一个侧面反映出Property Partner的较高的成长潜力和业界对其发展向好的态度。到目前为止,Property Partner共成功上线了170个项目,拥有6,395名投资者,筹集了超过2,577万英镑的投资额,年风险收益率预计为13%。

Property Partner拥有一支专业的运营团队,平台项目由全英著名的地产专家Robert Weaver团队进行专业评估,他们将房产分属不同的类别,供投资人选择,投资人可在平台上进行50-50,000英镑不等的投资。对每笔投资,平台一次性收取2%的费用用以承担可能产生的抵押、诉讼和维护费用。平台对新上线项目的管理流程较为规范。首先,在项目上线前,平台将以自有资本向房产提供者做出项目履约的背书。随后,在项目上线的同时,平台会将与此项目有关的特许调查估值与估值报告、律师出具的财产让渡书与相关出租情况预测一同在线发布。随着项目的上线,投资者在投资该项目后其在平台账户中的余额会显示减少,但实际银行账户中的资金并没有发生变动,直至项目完成募集,投资者银行账户中的资金才会发生划转,否则投资者平台账户余额会调整至投资前数额且银行账户不会有任何变动。

从风险分散的角度,平台为投资者提供了构建资产组合的机会。据2016年2月的统计数据,约有44%的人投资标的数为2-5个,分散投资是十分有意义的,投资组合在波动较大的市场环境下可以避免更多的头寸暴露。

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图1:用户投资组合的标的数量结构

数据来源:https://propertypartner.co/

针对每个项目,Property Partner都会单独设置一个SPV实现风险隔离,在名义协议下,投资人就成为了相应SPV的合法持股人。投资期间,投资人可每月享受房屋出租所带来的收益,该收益在投资者出资之前就已由第三方专业评估机构做出预测,仅供投资人参考。房租收益与投资额比例相当,但该笔收益中将有10.5%+VAT的收益将用于预计支出的广告、出租、管理等费用,除此之外,不论是房屋空置还是租客违约,投资人都不再面临额外支出。截止到目前,平台已经发放了共计23.7634万英镑的收益。

平台给投资人提供了两种退出(再售)途径。首先,股份转让是平台大力推荐的。平台每个月都会为投资人提供所投项目的最新估值、给出建议的价格区间并向转让者推荐潜在购买人。此外,为了让投资人主观做出更优化的决策,平台还提供历史交易信息,如成交时间、成交量等,实现了房地产众筹的“半交易所化”。据统计,平台“股份”转让的平均时间为72小时,可见,对于那些合理定价的“股份”,平台二级市场的流动性十分强劲。据平台最新统计,已有26%的“股份”在二级市场交易,最高换手率达120%。另一方面,对于那些想要持有到期或者不能以预期价格在二级市场成交的投资人,平台在5年之后帮助他们出售地产以实现退出。地产售价为专业评估机构在该时段出具的市场公允价格,平台会将到期出售的标的资产首先通过平台进行新一轮融资,该过程类似于新上线项目;如果未满标,平台作为代理人将该房产拿到公开市场上售卖,该过程不需要投资者支付代理费,但所产生的第三方费用需由投资者承担,该过程通常会持续3-4个月或更长,因而平台不对此做出任何保证。据统计,目前通过平台再售的投资组合(包括二级市场和到期出售)规模已达512.9064万英镑。

本文系未央网专栏作者史然发表,属作者个人观点,不代表网站观点,未经许可严禁转载,违者必究!


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