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推出首付贷产品的P2P是背了黑锅?

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对不少互联网金融的观察者来说,P2P涉足首付贷曾被视为创新的案例。特别是大型房屋中介基于大量二手房交易而推出的首付贷,将中介服务的链条延伸至金融服务,形成商业模式的闭环。然而,今年全国两会过后,不少人却感慨“并不清楚背后还会有这么多问题”。

这“背后的问题”一是监管层提到的资质问题,二是操作平台可能涉及的挪用资金和期限错配等问题。3月12日,央行在全国两会期间的记者会过后,多家相关P2P暂停了首付贷业务,但也有观点认为,推出首付贷产品的P2P是背了黑锅。

央行预警首付贷,P2P被“点名”

首付贷是给购房者首付提供贷款的产品,以一套价值300万元的房产为例,如果首付的比例是30%,则购房者需要付90万元的首付,在首付款不足的情况下,他可以通过多个渠道接触到首付贷。首付贷业内一般能够负担近一半的首付,也就是将购房者的杠杆放大一倍。

在3月12日举行的记者会上,针对有媒体提出的央行对通过P2P搞首付贷是何态度的问题,央行行长周小川提出,购房者的首付不能是借的,购房者找另外一方借了钱作为首付,剩下的钱再去借,自有资金和贷款的比例就变了。购房者要先还首付贷,同时还银行的月供,银行的风险就加大了。

央行副行长潘功胜则更为强硬地表示,房地产开发企业、中介机构自办的金融业务没有取得相应的资质,是违法从事金融业务;其自办金融业或与P2P平台合作提供的首付贷产品不仅加大了居民购房的杠杆,也削弱了宏观调控政策的有效性,增加了金融风险,增加了房地产市场的风险。

此前,潘功胜也曾表示,央行正与住建部、银监会等部门酝酿新政,准备对一些房地产市场、房企和房地产中介跨界经营金融业务的问题进行治理,没有资质将不能跨界经营。

监管层表态后,知名房地产中介链家、我爱我家、中原地产均先后下线首付贷相关产品,搜狐旗下专注于房地产金融的搜易贷也下线了相关产品。业内较早从事首付贷的世联行官网上尚有按揭房消费贷、二手房置业贷等产品,但是已经不能打开链接。

公开信息显示,链家理财上线于2014年年底,在2015年年报中,链家理财累计成交金额138亿元,单个标的平均融资额度124万元,2分钟售罄;到3月16日,累计成交金额195亿元,发展速度之快让业内关注。

同是主打房地产金融服务产品的搜易贷在2014年上半年成立,其2015年年报显示,交易金额突破60亿元,目前平台交易金额近88亿元。从两家主打房地产金融产品的平台交易额能够看出,进入2016年,两家平台的交易额增长都显著加快。

据盈灿咨询不完全统计,其监测到的推出过首付贷产品的P2P平台在50家左右,盈灿集团董事长徐红伟估算,就首付贷产品而言,行业规模在50亿到100亿之间,相对于庞大的房地产市场而言,这个规模微乎其微。

此外,徐红伟认为,P2P首付贷产品的年化利率高达20%,远远高于银行4%~5%的贷款利率,近期房价上涨过快,老百姓蜂拥抢购才会考虑通过P2P借钱。而过去,在对房价上涨没有强烈预期的时候,老百姓并不愿意承担如此高的利息。

首付贷早已存在,P2P成“典型”或因平台操作不规范

多位业内人士透露,实际上首付贷早已存在,购房者有多种渠道可以获得首付的金融服务。推出过首付贷的某P2P平台高层说,除了推出过首付贷的P2P平台,房产中介可以通过自建和与P2P等平台合作来获得资金端为自己的客户提供首付贷款,小贷公司可以通过大额信用消费贷等产品来解决首付的贷款需求,银行推出的大额信用卡、大额消费贷也都可以满足首付的贷款需求。

某股份制银行的客户经理透露,银行规定不允许向客户提供首付贷款服务,但是每位客户经理的渠道不同,有购房客户资源和相关经验的客户经理违规操作也很正常,有时候会看涉及的资金量大不大。对于大额信用卡、大额消费贷是否会涉及首付贷业务,该经理表示,这类似于一种擦边球,如果购房者通过类似的产品获得资金用于支付首付,银行也是知道的。

对于首付贷的风险,上述P2P平台高层表示,大多数首付贷都是信用贷款,实际操作中很少有二抵(将抵押物的剩余价值做二次抵押),而且如果出现违约事件,按照清偿顺序首先是银行获得清偿,并没有抵押物来保护首付贷资金方的利益。如果万亿规模的楼市价格回调,用户的违约率就会上升。这种风险,对于直接或间接操作首付贷的机构来说是一样的。

但是,央行记者会上以房产中介旗下P2P平台为例警示风险还有P2P自身的原因。上海市消保协公布的案例显示,今年1月,有上海市民通过链家购买二手房,在已经交了定金的情况下,却无法交易。他被告知,出卖方在售房过程中,由于要购买另一套房子而向他人借了钱,庄先生所购房屋成为这笔借贷的抵押物。而借钱给卖方人的,正是上海链家的一个经纪人。这引发了人们对于链家理财为客户提供过桥资金所引发的问题的质疑。

质疑主要在于,链家理财涉及资金来源不明、项目拆分信息不透明、期限错配、关联担保等问题。此外,有媒体报道称,通过遍布市场的房屋中介人员,以链家为代表的房产中介可能采用哄抬房价、囤积居奇等对市场有害的手段来获得更高的佣金。链家并未就这些问题回应。但是,这些问题并非由于首付贷而出,根据链家提供的信息,其发放的首付贷总共在3亿元左右,规模并不大。其平台还有赎楼、尾款、抵押经营、抵押消费等性质的贷款产品。

上述P2P平台高层谈到,根据2015年12月发布的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法(征求意见稿)》,P2P如果严守信息中介的定位,保证项目的透明,底层资产可查,同时,拒绝投机性购房的贷款需求,还是可以很好地控制风险。然而监管层在此时警示风险,正是为了在风险可控的情况下对市场加以预警,对火爆的楼市降降温。

自监管层释放首付贷预警信号之后,北京、深圳、上海、广州等地对房市贷款产品、模式、金额进行统计,对首付贷产品进行摸底调查。深圳、上海等地的多家银行也接到监管层通知,要求严审客户的信贷记录及资金来源,强调首付应是自有资金而非信用贷款或消费贷款。


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