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揭秘疯狂的购房杠杆:银行、网贷与房奴的无奈博弈

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楼市火了,杠杆疯了。

在这波疯狂的楼市行情中,金融机构无疑承担了重要的角色。购房者通过银行按揭、房抵贷、消费贷、网贷平台借贷等各种杠杆渠道,最终如愿以偿地当上“房奴”。

中国工商银行城市金融研究所《8月金融观察》提到,楼市热度依旧不减,如果将楼市与股市作对比,粗略估计目前楼市杠杆率已接近去年股市高点的2倍,隐含的风险较大。

各地政府已经纷纷采取应对措施,除了此前厦门、武汉、杭州等地先后出台限购限贷政策之外,9月30日,北京市政府也决定出手,抑制火热的楼市交易,将首套房的首付比例由不低于30%提高到不低于35%,二套房首付比例提高到了不低于50%。

腾讯财经曾以“你的房子杠杆加多大?”为话题发起问卷调查,在回收的7808份有效问卷中,71.8%的购房者表示,除了银行正常的按揭贷款之外,他们连首付都需要借款。

按揭贷款激增

多家商业银行在2016年上半年业绩报告中提到,上半年加大了个人住房贷款投放力度,助力房地产去库存。据腾讯财经统计,上半年工、农、中、建、交五大行共计新增个人住房贷款1.46万亿元,占全部新增个人贷款的88.6%。

此外,五大行的个人住房贷款均保持了两位数的增幅。除了中国银行之外,其他四家银行的新增住房贷款,占到了全部新增个人贷款的九成及以上。

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其中,以按揭贷款见长的建设银行,仍保持着个人住房贷款余额、新增均居同业第一的位置。2016上半年建设银行个人住房贷款增加4077.82亿元,增幅为14.7%;而2015年同期增加为2165.64亿元,仅为今年上半年新增的一半。

工商银行的新增住房贷款规模紧随其后,达到3454亿元。值得关注的是,在个人贷款大类下,工行的个人消费贷款、个人经营性贷款均呈减少趋势,下降幅度在4%—5%。而个人住房贷款增长13.7%,这导致工行上半年新增个人住房贷款超过了新增个人贷款,占比达到104.7%,在五大行中最高。

个人住房贷款上半年持续放量,是楼市行情火爆带来巨大的需求,和银行投入大量精力的结果。

浙商银行总行个贷部人士表示,个人住房贷款利率收益并不高,银行还是从综合收益的角度出发,通过住房贷款切入来获取客户,从而带动银行理财等其他业务的发展。在他们看来,“一个能买房的客户算是优质客户。”

一家大型银行风险管理部副总经理也表达了类似的看法,他透露,银行的新增住房贷款能占到新增个人贷款的9成以上,是近几年都没有出现的现象。银行资金压力也很大,因为住房贷款的收益很差,再按照基准贷款利率八五折算,4%多的利率接近银行理财产品的成本,“银行差点就要亏本。”

而银行之所以还愿意在个人房贷上投入大量精力,在他看来不外乎两个原因,一是优质资产越来越少,而银行有贷款规模的要求,目前房贷不良率水平还很低,属于优质资产;二是房贷客户是他们的目标客户,银行可以通过房贷介入去做综合营销。

半年报显示,五大行个人住房贷款的不良率约在0.4%左右,远远低于银监会公布的商业银行上半年1.75%的平均不良率。

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“房抵贷”升温

银行投入精力在做的,除了按揭贷款之外,还有“房抵贷”业务。

“房抵贷”是指借款人以房产抵押作为担保,向银行申请一次性或循环使用的贷款,贷款用途规定仅用于消费或者经营。

一位股份行中层人士介绍,“房抵贷”是银行在房地产时长上行期通常会开展的业务,主要是针对购房者释放出来的那部分房贷做二次抵押,各家银行的叫法不一,部分银行称之为“整体抵押”。

举例来说,假设购房者的房产评估价为500万元,银行按照6折给予他300万元的信贷额度,购房者首次只用了200万元住房贷款,剩下的100万元额度则随时可以用,此外,200万元房贷释放出来的部分(即购房者已经还完的那部分),也可以继续申请贷款。

据他介绍,这类“房抵贷”产品额度一般是房产评估值的6—7折,利率较普通的住房贷款要高,一般至少为基准利率上浮10%,这也是银行有动力做这一业务的原因。

此外,虽然“房抵贷”的用途要求,只能用于个人消费或者经营,不能用于购房。但据上述人士介绍,实际操作过程中并没有那么严格,例如他们银行不会限制30万元以下贷款的用途,有的银行门槛甚至是50万元。

目前“房抵贷”的规模有多大?尚不得而知。上述大型银行风险部人士表示,各家银行统计的口径不一样,“房抵贷”在他们银行是一个大的框架,会分成就业类、消费类、住房类等等,有的银行则干脆不叫房抵贷,因此没有量化统计。

不过,从部分银行公布的数据可见一斑。中信银行上半年业绩报告显示,截至报告期末,该行房抵贷余额2283.99亿元,比上年末增长48.7%,上半年增量占全部个人贷款增量的66.70%;房抵贷不良率0.47%,低于个人贷款平均水平。

此外,据悉,农行、建行、民生、中信、平安、华夏、招行均推出了“房抵贷”产品。其中,农行发放给单一客户“房抵贷”的额度上限是1000万元;华夏银行“房抵贷”最高可贷2000万元。

网贷平台“助攻”

银行之外,不少网贷平台也在从事跟房贷相关的业务,虽然上半年“首付贷”业务遭到叫停,但像赎楼贷、卖房贷、房抵贷甚至房地产众筹等产品,依然活跃。

网贷之家首席研究员、盈灿咨询总经理马骏介绍,据网贷之家不完全统计,今年1-8月有773家网贷平台从事房贷业务,累计成交量为1256.5亿元,约占行业成交量的10.33%,平均借款期限5.24个月,综合收益率为10.96%。

而2015年同期的房贷业务交易量仅为650亿元,2016年1-8月同比增长了93%。

据查,从成立之初就开始涉足房贷业务的搜易贷,目前官网上提供卖房贷、赎楼贷两项业务。根据他们公开的数据,2016年第二季度,旗下的房贷交易金额为9.5亿元,环比上升了45.3%。

另外一家由新浪、易居中国打造的互联网房地产金融服务平台房金所,目前提供包括房抵贷、房产众筹在内的十多种房贷类产品,截至2016年7月8日,房金所累计成交额达20亿元。

房金所官网介绍,房产众筹是一款融合折扣买房和投资理财的金融产品。假设有一套市值100万元的房源,开发商五折提供该房源,那么将针对此房源筹资50万元,共放筹500份,即1000元一份。若此套房源最终以7折优惠(总价70万元)成功拍卖,每筹将有1400元收益,而众筹最终获益将达到20万元,收益率高达40%。

据中国证券报、证券时报多家媒体9月29日报道,深圳市规划国土委下发《关于开展房地产市场专项整治工作的通知》,旨在规范房地产市场交易秩序,降低房地产金融风险。

据悉专项整治共涉及五大领域,其中包括房地产开发企业和房地产经纪机构是否存在利用互联网从事金融业务、与互联网平台合作开展金融业务及以“股权众筹”等名义从事非法集资活动的行为,是否存在垫资购房首付、开展“首付贷”、“众筹炒楼”、“众筹购房”或其它“加杠杆”房地产金融业务的行为。

银行风险几何?

工商银行城市金融研究所8月金融观察预测,随着楼市进入“金九银十”的传统旺季,市场供需两端整体将持续上行,百城住宅均价的上涨趋势有望延续。

对于银行而言,持续放量的房贷业务是否也蕴藏着一定的风险?

多位银行业人士表示,目前来看,房贷的不良率很低,风险可控。按照银行以评估价的6-7折授信方法计算,即便是房价下跌30%—40%,对银行来说风险仍可控。

一位曾在大型股份行风控部门工作的人士表示,银行的风险管理体系中强调的是组合管理,意味着任何一种产品都不能占比过高。如果每家银行的某一项业务占比都很高,就容易出问题,例如此前的政府平台贷款,和钢铁业贷款。

在他看来,判断风险的标准是,这项业务的占比突然从排名中游跃居到前三名,例如,此前银行个人贷款的占比一般维持在30%左右,突然提高到40%,这其中又主要是个人住房贷款增加所致。“这个时候就应该引起高度重视了。”

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梳理银行上半年业绩报告发现,以四大行为例,虽然四大行普遍呈公司贷款占比减小,个人贷款占比增加的趋势,但个人贷款占比的增幅均控制在2个百分点以内。目前个人贷款占比最高的为建行,占比34.89%,同比增加1.83个百分点。


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