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每年的毕业季，莘莘学子告别承载了梦想与彷徨的校园生活，以一种仍未成熟的姿态被汹涌的社会洪流匆匆裹挟向前。对于这些刚刚踏上独立之路的年轻人而言，买房似乎是一个遥不可及的目标。正是在这样愈发严峻的生存压力之下，租赁市场开始焕发出勃勃的生机。

链家的《租赁崛起》报告显示，未来10年，我国租房市场租金交易额将接近3万亿元，租赁人口近2.3亿人；到2030年，租金交易额将达4.6万亿元，租赁人口达到2.7亿人，一线城市租金交易额将超万亿元。随着结婚年龄和购房年龄的推迟，更多人停留在租赁市场；同时在高房价下，租金和月供剪刀差逐渐扩大，租房需求势必呈现上行趋势。

如此之大的租房市场，必定会引来各路玩家。而今天我们要着重介绍的“房总管”也是这篇红海中的玩家之一，希望通过对其的转型分析来透视租房市场的行业变迁——

（“房总管”首页）

房总管作为较早期进入租房领域的公司，在过去几年中，其已经根据市场痛点及环境的变化做了几次不同调整。

房租租赁市场主要有3方面的痛点 ：

首先从租客角度出发，在2015年左右，信息被中介把控，用户无法找到真实房东是当时最关键的问题。甚至到了现在黑中介、职业二房东等现象依然是此领域难以彻底被互联网改变的核心问题。所以当时房总管以C2C房屋租赁交易平台切入市场，并通过智能分析和数据抓取，尽量为租客提供便利。

随后长租公寓快速崛起，开发商、中介公司、资产管理公司都涌入此领域，加速了长租公寓品牌化和规模化，但同时缺乏企业级的长租公寓管理系统。于是房总管顺势而为，于2016年1月发布企业级的Saas管理系统（目前已经更新至4.0版本），结合经验帮助上述品牌公寓管理房源，并与已有C2C的租赁平台实现数据互通，在线实现了租房交易的全流程管理。

（“房总管”SaaS服务）

而随着房屋租赁在政策红利和增量市场中热度的不断上升，目前租房市场的痛点已经逐步转向交易当中资金的缺失，一方面长租公寓主要面向年轻人群，常规“压1付3”的做法对于刚入社会年轻人依然存在较大压力，另外一方面品牌化的租赁公司在规模扩展时“拿地拿楼”过程中对资金有大量需求，结合现有产品为消费者和品牌商提供金融服务就变的尤为重要。

因此，为了解决房产租赁与金融的接轨难题，房总管目前构建了在自有租房消费场景之上的房产租赁金融投资服务平台“房总管金融”，主要为长租公寓等住房租赁企业提供多种适宜的金融产品。

（“房总管金融”）

具体而言，此次推出的第三方金融服务“房总管金融”将依托现用C2C和C2B平台提供4类金融服务：1）为公寓企业提供租约贴现融资；2）为租客提供租分期信贷服务；3）标准化租约消费金融类理财产品；4）与国内知名家具、家电品牌商开展公寓家居融资租赁业务等。

可以说，在金融产品上线后，房总管建立了 S2B2C 模式，这里的 S 指的是供应链金融服务，具体要做的就是为 B 端提供金融产品。具体来看房总管金融业务涵盖租约金融、租房消费金融、供应链金融、公寓投资以及财富管理，直接针对公寓经营中所面临各种资金链问题而展开，解决公寓发展中在房源扩展、装修、家具家电配置、日常运营等方面可能遇到的资金问题。

至于资金来源，主要是两个方面，一个是类似房总管理财宝一样的产品，用户购买理财宝，可以得到一定收益；二是直接发行 P2P 产品，对公众公开发售。可以说房总管金融通过平台运作，将租约收益合理打包为金融产品，为公寓企业提供融资服务，为普通投资者提供投资理财服务。

（理财板块）

房总管从单纯的C2C撮合平台到为B端提供SaaS服务再到基于自有消费场景，为长租市场的 B 端和C端提供金融服务，这样的转型逻辑是很具有代表性的。为什么这么说呢？

首先，一开始房总管从C2C撮合平台切入租房市场，正是体现了互联网去中介化的趋势。而在去中介的过程中，平台发现小B化的职业二房东、大B化公寓管理公司正迅速成为突围中介把持的租房市场的希望。

而在房源“大B化”进程中，肯定会有一批二房东跟不上形势被迫淘汰，他们具体存在以下三大困难：

（1）落后的管理手段：不少二房东仍然事无巨细进行手工记账，既不便查询，也容易遗忘出错，一旦进入高速扩展阶段，房源量和租客量剧增将带来繁重的工作量，主观经验管理已经落伍；

（2）高额的推广费用：无论是整租房，还是合租房，房源的闲置都意味着可变现资金的流失，二房东往往要不断付费置顶导入客流，据了解，仅上海市场职业二房东在58同城及其他中介平台的年推广费用就高达5亿元；

（3）单一的资金来源：房东的资金来源于租客佣金，然而需要提前大笔垫付给房东，资金周转成为职业二房东的“命门”；在二房东之间兼并之战中，谁出的租金高、垫付金额大，谁就在整合房源中更有优势，不少二房东因资金链跟不上而出局。

想要攻克上述的难关，职业二房东既要强化租赁管理“内功”，又要大胆引入金融“外援”。因此，SaaS平台和金融平台便成为了二房东的两大推手，这和房总管的发展路径也基本吻合。

总而言之，理想的住房租赁商业模式需回归用户本位，在C2B端（租客to二房东）利用SaaS闭环平台提升租赁管理效率，以消费金融激活租赁市场市场潜能；在C2C端（租客to房东）释放移动互联网“连接”优势，让租客与个体房东借助免费平台自主直租，形成C2C+C2B良性循环。

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