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随着过去十几年,我国城镇化进程不断加速,汽车的保有量飞速增长,据公安部交管局统计,截至2017年6月底,全国汽车保有量达到2.05亿辆,与之相对的,是日益严峻的停车位缺口。市场对于停车的需求也吸引了资本的目光,11月28日,停车运营公司阳光海天宣布获得由美国华平投资集团领投,红星美凯龙集团跟投的15亿人民币融资,同时,包括停简单、好停车和停车百事通在内的多家停车运营公司也纷纷获得融资。市场的种种利好催生着停车存量增量资产价值的开拓,有业内人士提出,在资产荒的背景下,能带来长期稳定现金流的停车资产将成为下一个价值洼地,利用证券化等金融工具,可为停车资产带来金融属性,并提升资产价值。

2014年开始,停车行业迎来爆发式增长,前后共有200多家企业入局。然而伴随着2016年资本寒冬的到来,早期涉水该领域的开拓者们,大多都在烧钱模式失败后黯然离场。停车数据不全面、硬件环节较差、难以实现盈利、单一功能难做大等问题,成为了困扰时下停车项目的最大弊端。而开发停车产业的金融属性,利用金融工具来将停车场未来经营权进行融资变现,打包成稳定收益的金融产品,同时通过改变原来粗放的运营模式,逐渐转化为精细化的运营。这也成为了停车产业的新方向,在曾经的前车之鉴下,金融+停车能否改变困扰行业已久的痛点,成为了行业关注的重点。

停车产业为何频受资本青睐?

随着过去十几年,我国城镇化进程不断加速,汽车的保有量飞速增长,据公安部交管局统计,截至2017年6月底,全国汽车保有量达到2.05亿辆,与之相对的,是日益严峻的停车位缺口。市场对于停车的需求也吸引了资本的目光,11月28日,停车运营公司阳光海天宣布获得由美国华平投资集团领投,红星美凯龙集团跟投的15亿人民币融资,同时,包括停简单、好停车和停车百事通在内的多家停车运营公司也纷纷获得融资。

在从事停车行业20余年的北京停车行业协会理事长柳昌江看来,停车行业近年来频受资本青睐与其供需关系有密切关系。

现在整个停车资源、停车地产被严重低估了,一般来说,房产十年大概涨十倍左右,城市中心区的停车地产价格可能从10万涨到20万。柳昌江说明了问题所在,一是缺口太大,二是停车地产价格被严重低估,产生了低洼效应。

“以北京为例,拆一平米的房子,建设成本最少3到5万元钱,一个车位的建设大概30平就要150万的拆迁费用,而卖出价格为20万,价格被严重低估。所以,未来在全世界发达国家或一线城市的停车场价格会有比较大的上涨空间。”

阳光海天董事长兼CEO闫亮指出,停车位的稀缺和中国整体的车跟车位配比缺口有很大关系。中国过去20年、30年,城镇化的速度特别快,汽车保有量的增加速度也特别快,从几千万到现在已经达到了2亿多。城市的车与车位的配比是1:0.5,甚至更低。而国外比较成熟的城市,汽车保有量已经达到了一定水平,车跟车位配比在1:1.2到1:1.3。

国内停车位的缺口形势更严峻。

“现在,汽车保有量每年都是按照2600、2700百万辆的速度在增加,但是建停车场却非常难,因为它需要土地,需要建设和周期,也需要有人投资,停车难最大的问题还是因为整体车跟车位的配比严重失衡,这是一个基本现状”,闫亮提出。

另一方面,车位的时间、空间和周转率还并没有完全释放,有些地方很拥挤,但是有些空车位的信息并没有让停车的用户知道,这就造成了人流的特点跟车位的空满的信息不对称。但是,包括我们停简单,用移动互联网的方式把停车场的时间、空间、周转率的信息跟用户直接连接起来,直接交付,解决信息不对称的问题,这也可以逐步缓解停车难的问题。

市场的种种利好催生着停车存量增量资产价值的开拓,有业内人士提出,在资产荒的背景下,能带来长期稳定现金流的停车资产将成为下一个价值洼地,利用证券化等金融工具,可为停车资产带来金融属性,并提升资产价值。

华平投资亚洲地产组执行董事张其奇总结了三个比较大的变化,首先是技术的革新。

“过去整个停车行业在一个完全人工操作的环境下运营,技术水平比较低,效率方面有很大的缺陷。其次,过去整个停车行业的价格是政府确定的价格,也是在近一两年慢慢市场化,使得企业有了市场化定价的空间。第三个就是整个停车的产权各方面的法律法规越来越完善。这些变化都慢慢驱动了整个停车行业在发生一个比较大的变革,吸引了越来越多的投资人的眼光。”

新技术如何解决传统停车行业痛点?

传统的停车行业缺乏市场化的运作模式和技术手段,随着互联网+的发展,现代信息技术深刻改变着我们的生活。我们在对智慧停车建设中,应该拥抱新技术,开展技术创新,解决应用中的问题。

闫亮指出,停车场24小时都是开放的,不停地为每一个分散的客户提供服务,而且本身停车资源也是分散的,所以这需要能够做成规模化、标准化和复制化的运营模式。要想让这个产业腾飞起来,需要两翼。“一翼就是金融化的需求。要让更多的人重视停车资产,就要通过金融的模式。比如帮助他的停车资产增值,使他的长期经营权换来现金流,通过我们的资产管理能力提升他的运营效率,获得一些超额收益,包括未来我们用停车场的长期经营权做一些资产证券化的尝试。”

另外一翼就是互联网化。有时很多局部的地区,停车场24小时并不都是满的,因为不同的商业业态交错,商业人流的时间也不完全一样。“我们要通过移动互联网的方式解决停车场的时间、空间、周转率,和用户的需求,如果信息对称,停车场的周转率提升,这也是一个能够提升停车价值,甚至提升用户体验的好方法。”

国内大型的城市,过百万级车辆的城市大概有40多个,整个停车状况欠缺50%左右。柳昌江指出,整个停车是个大的产业链,要有大资本的运用。未来一定要通过市场经济的手段解决这个问题,而不是通过计划经济的思维解决市场问题。唯一途径就是动员社会一切力量,共同进入到这个领域当中来,回归市场真正的价值。

“停车是产业链形式的,是全方位的,要有个综合性的服务。通过大数据、云平台把停车场变成一个场景,除了停车以外,还有物资配送、充电、停车的检修、停车的清洗等等。未来停车场一定是一个综合服务的平台,真正把停车场的价值得到极大的提升,从一个简单的停车场的运营变成一个综合服务的运营,把停车场的潜力大大挖掘出来。

如何将停车产业与金融相结合

停车场的现金流虽然比较稳定,但是投资很大,回报周期很长,回报也相对较小,资产也相对分散,停车场这个产业要形成一个规模化的发展,一定要借助金融工具,使投资的价值最大化。闫亮指出,“我们是用金融模式,可以把十年的钱一次性支付,甚至买断产权,可以把停车的资产或者经营权能够变成非常大的一笔现金流,停车场还是蛮重的一个资产投资。

停车资源还是非常有特点和有魅力的,既可以作为不动产,又可以作为有稳定现金流的经营资产,所以围绕它去开发的金融产品有很多。“我们做资产证券化的模式,可能把经营权滚动地拿更多的经营权进来,给到业主方一次性现金变现。我们通过发一些产业基金,可以收购一些停车场的产权,未来要想做出这么多的停车位,一定是多种金融手段并用。而且,我们对很多金融机构都持开放的态度,只要对不动产感兴趣,对停车资和经营权感兴趣,我们都已经想好了多种合作手段。”

停车产业金融化将成未来趋势?

与智慧停车产业相适应的金融方式正在发生,停车产业或将迎来整体的变革。张其齐表示非常看好停车行业的前景。整个汽车保有量以一个非常快的速度在发展,政府和个人也慢慢开始从违规停车变成合规停车。此外,停车的价格也有很高的增长空间,北京、上海、广州、深圳的停车价格和世界一线城市纽约、伦敦、香港、东京的价格相比,有很大差距,所以也有进一步市场化的空间。

“跟高科技企业发生十倍、一百倍、一千倍的变化相比,停车场是一个相对比较稳定的资产,吸引了很多投资人,未来也会吸引很多投资人到这个市场里面。”

闫亮同样也认为中国的停车行业的发展前景非常光明。“中国市场的规模比国外大很多,中国目前停车费的交易规模大概是5000亿,未来每年会保持20%左右的增长,到2021年,中国市场停车费的交易规模会达到1万亿。资产规模更大,可能不是所有停车资产都可交易,但是可交易的起码是一两万亿,甚至未来投资兴建的机会更大,可能需要达到10万亿左右的投资机会。”

停车难不是一个纬度发生的,面对的不是一个客户,所以,闫亮认为未来具有全业务能力的公司可能获得的机会更多一些。既要能够帮助政府有策略和能力解决停车难的问题,同时也要能够帮助B端的客户提升资产效率,能够帮助C端客户解决信息不对称的问题。

针对于巨大的中国停车市场的机会,闫亮总结未来有三个趋势。第一,就是停车的资产端的金融化的趋势越来越明显。要有商业模式、停车资产以及停车场的收费经营权,能够跟金融资本结合,才有可能通过金融资本把资源聚拢起来。其次,运营端的规模化非常重要。如果无法实现运营的规模化,达不到规模经济,也就无法提升效率,很难做标准化。

最后,就是针对于用户端的停车服务。中国是世界移动互联网最发达的国家,移动互联网的人群最多。这几年,不只是停车在培育,所有的服务都在培育,用移动互联网的方式把停车场的时间、空间、周转率连接起来,提升效率,因此,互联网化这个趋势比较明显。

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