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再谈链家金融业务的是非争议

本文共18027字,预计阅读时间90

2017年3月,一起诉讼案件再次引发公众对链家金融的关注。该案中,归属链家金融体系的理房通被指控非法吸收公众资金。其实,早在2016年2月上海链家223事件发生后,链家开展的一系列金融业务的合规性就受到大量质疑。但舆论报道中的质疑大都依据模糊、说理不清。

实际上,该诉讼案件和此前报道中对于理房通业务资质的质疑并不成立,是在未理解理房通商业逻辑的情况下,混淆法律词语与生活用语的错误。链家理财备受争议的担保问题则折射出我国P2P网贷平台异化为信用中介的普遍问题,资金问题的根本解决之道在于第三方存管,实现平台与客户资金的隔离。

链家理财的商业模式具有合理性,在稳健风险控制等核心优势下,成功对接了线上投资需求和线下房屋交易的大额资金需求。但随着《网贷监管暂行办法》发布,P2P网贷平台被定位为提供小微金融服务,单个借款人的融资额度被限制在20万元以内。链家理财运营模式难以契合监管要求,不得不调整转型。现行制度下,链家若像以往一样自身发放贷款,会存在主体资质的合规问题。同时,由于房地产行业的特殊性,监管部门在具体政策选择上,严格限制与监督涉及房产买卖的贷款资金,链家也难以通过设立小贷公司来满足二手房交易过程中的短期大额资金需求。

一、链家涉诉再引注目

2017年3月,一起诉讼案件又将链家金融推入公众视野。归属链家金融体系的理房通被客户指控非法吸收大量资金。[1]

2017年3月2日,王某杰一纸诉状将北京链家房地产经纪有限公司(以下简称“链家”)、北京中融信担保有限公司(以下简称“中融信”)和北京理房通支付科技有限公司(以下简称“理房通”)状告到北京市朝阳区人民法院。

2015年8月7日,王某杰因需要出售其位于北京通州的一套房屋,故与买方刘某、中介公司链家签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。2015年9月23日,王某杰又与刘某、链家、中融信签订《融信托管协议》。《融信托管协议》约定,刘某将90万元购房款存入中融信在理房通开设的“存量房交易结算资金托管账户”(以下简称“托管账户”)。此后,买方刘某使用POS机刷卡的方式,于2015年9月23日和2016年3月9日以“消费”类型分别向约定的“托管账户”汇入300,080元和60万元。

诉讼中,原告王某杰认为(1)理房通的营业范围是“互联网支付”,其通过POS机刷卡的方式收款,超出了网络支付业务范畴。(2)理房通不属于商业银行机构,不得吸收公众存款。理房通以第三方网络支付名义,非法吸收大量资金,形成巨额资金池。原告王某杰据此主张《融信托管协议》涉嫌违法而无效,进而该房屋买卖当属无效。

截至目前,通过公开渠道未能获得完整案件事实及双方当事人陈述。但根据上述报道中原告王某杰的主张、依据,其对于理房通的质疑并不成立,其最终目的即房屋买卖无效的主张也难以获得支持。

首先,就理房通的业务范畴而言。《非金融机构支付服务管理办法》第2条规定,非金融支付机构支付服务,是指非金融支付机构在收付款人之间作为中介机构提供网络支付、预付卡的发行与受理、银行卡收单等部分或全部资金转移服务。其中,银行卡收单是指通过销售点(POS)终端等为银行卡特约商户代收货币资金的行为。《银行卡收单业务管理办法》第3条规定,收单机构包括获得网络支付业务许可、为网络特约商户提供银行卡受理并完成资金结算服务的支付机构。

理房通官网显示,其于2014年7月10日就已获得《支付业务许可证》,其通过POS机刷银行卡的方式收款符合规定,并未超出其互联网支付业务范畴。

其次,按照《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法(2011修订)》(以下简称“《取缔办法》”)第4条的规定,吸收公众存款“是指未经中国人民银行批准,向社会不特定对象吸收资金,出具凭证,承诺在一定期限内还本付息的活动;所称变相吸收公众存款,是指未经中国人民银行批准,不以吸收公众存款的名义,向社会不特定对象吸收资金,但承诺履行的义务与吸收公众存款性质相同的活动。”因此,《取缔办法》以“承诺在一定期限内还本付息”作为界定“存款”的核心因素。而理房通的运作模式是冻结从买方处进入托管账户的资金,最终按照协议约定在特定条件下支付给卖方,或退回给买方。理房通并未对买卖任何一方做出过还本付息的承诺,买方存入理房通账户中的存款,属于交易结算资金,并不属于存款。原告王某杰对理房通非法吸收公众存款的质疑并不成立。

原告王某杰的上述指控,其目的是主张《融信托管协议》涉嫌违法而无效,进而否定该房屋买卖效力。背后的利益诉求也不难理解,从2015年8月7日至2017年3月2日,北京通州区的房价持续上涨,卖方毁约不愿出售的报道也屡见不鲜。

金融业务的合规性一直是引人注目的焦点,当其牵涉到同样关系大众的房屋买卖时,就更加夺人眼球。其实,早在2016年,包括理财通在内的链家金融业务就受到了诸多质疑。但当初的舆论报道和质疑其实也都依据模糊、说理不清。

二、争议爆发——上海233事件

关于链家的大规模争议开始于2016年2月23日,事情发端于上海市消保委召开的上海市房产中介消费者满意度调查发布会。在该会议上,上海市消保委责成上海链家解决两起可诉纠纷。在两起案件中,链家涉嫌隐瞒真实信息,将处于抵押贷款等无法顺利进行交易状态下的房屋挂牌出售,引诱和误导不知情的消费者购买,同时向买方提供高息贷款服务。

2016年2月24日,上海市住建委约谈链家的相关负责人。初步发现链家相关门店存在不规范的经营行为,决定展开正式调查,要求链家公司积极配合。在调查期间,上海链家下线了相关金融产品、撤销橱窗广告并停止独家代理。

此后舆论持续发酵,出现了对链家的种种质疑之声。讨论从最早的“2.23事件”本身中,先是延展到链家的交易流程、对经纪人的管理以及代理机制的合理性[2],而后又波及链家的金融理财服务、多年来执行的资金监管制度是否合规,后来评论更多指向“链家凭借垄断性的市场份额,推高了全中国房价”。[3]

抛开各大新闻报道、自媒体评论中对经纪人管理、市场垄断性地位的纷纷热议。舆论各方对链家金融业务的质疑主要有以下几个方面:

第一,高利贷问题。认为在223事件中的两个案例中,链家向买方提供的资金成本为同为月息1.6%,也就是年化19.2%,远超4倍银行贷款利率,也高于此前规定的18%的贷款利率上限。因此存在发放高利贷的问题。[4]

第二,理房通的资质问题。认为理房通的牌照资格是互联网支付,对外宣称提供房屋资金“监管”和“财富管理”服务,同时又称自身为房屋资金“担保”支付平台,其并不具备监管、财富管理、担保这样的资格。认为理房通在业务开展与宣传上有违规嫌疑。[5]

第三,资金池问题。有的认为,在二手房买卖流程中,链家经纪要求购房者将预付的定金与购房首付款打入“理房通”账户进行“资金托管”。理房通并非银行机构,这样就会形成资金沉淀,产生资金池的问题。[6]有的则认为链家理财上的“定期宝”产品中借款人和投资人存在一定利差。“定期宝”产品容易出现期限错配,涉嫌资金池问题。[7]

第四,中融信担保合规问题。认为中融信只能对一般的经营合同提供担保,不能对链家理财平台上的融资项目提供担保。[8]

第五,首付贷高杠杆风险。[9]认为链家理财上某些项目用途是凑齐购房首付,放大了购房贷款的杠杆,放大了风险。

三、对质疑的回应——从商业逻辑和法律合规出发

首先,我们需要明确,链家金融并非一个独立的法人机构,而是指代以链家从事的二手房买卖中介服务为基础发展出的金融体系业务。舆论报道和质疑中常倾向将“链家金融”其作为一个责任主体进行笼统归责和批判,实际上并未明确责任主体,质疑的依据模糊、说理不清。我们必须明晰金融业务模式,理清在不同金融业务模式中被牵涉各主体的法律性质与地位,才能够对各主体进行法律上的责任判定。

(一)理房通

链家本身是房地产经纪公司,传统的业务是负责卖方与买方之间的二手房买卖的中介服务。传统的房屋中介对买卖双方的保障是比较低的。在房屋买卖中,卖方会担心自己将房屋转移给买方后买方没有履约能力,买方则会担心自己付款后房屋不能完成过户。因此,在二手房买卖中,风险管控的核心在于“资金安全”的保障,设法让卖方在确保权利转移至买方名下时方可获得房价款,而买方,在取得权利前需先行支付全额房款(获得贷款),以确保其履约能力。

对此,只有引入第三方资金监管平台,因资金均由第三方资金监管平台托管,买方无需担心支付的首付款在交易无法进行的情况下无法返还,而卖方亦无需担心买方房款支付能力,由此确保交易的顺利完成。

正是在此背景下,链家于2013年8月8日设立了理房通,定位其为专业的第三方支付担保交易机构,理房通之于链家的使命,就像支付宝之于淘宝所履行的使命。[10]

在此,我们可以明晰,理房通所称的“担保”功能,并非是法律意义上的担保。法律意义上的担保是指通过保证、抵押、质押等方式以保障债权人债权的实现。理房通并不是作为担保方出现在相关房屋买卖的担保合同之中,在卖方或买方不履行房屋买卖合同项下义务时,理房通并不承担“按约履行债务”的义务,也不承担双方在买卖合同项下的违约责任。

那么,报道中“理房通的牌照资格是互联网支付,对外宣称提供房屋资金‘监管’服务,同时又称自身为房屋资金‘担保’支付平台,其并不具备监管、担保的资格。理房通在业务开展与宣传上有违规嫌疑。”的质疑并不成立。属于在没能理解理房通商业逻辑的情况下,混淆法律词语与生活用语的错误。

(二)链家理财

2014年11月29日,链家理财上线。官网显示其为链家旗下的互联网金融平台,运营主体为北京链家房地产经纪有限公司。链家理财的业务模式主要为线上对接有投资理财需求的投资人,线下对接在链家房产交易中产生借款需求的客户。初期,平台上的项目主要是基于买卖双方在链家房产交易过程中所产生的短期资金周转需求。

在二手房买卖过程,买卖双方都有潜在的资金需求。链家理财初期主打的两款产品“家多宝9号”、“家多宝2号”和“家多宝3号”就分别对应线下房屋买卖中的“卖方赎楼”、“买方支付购房尾款”、“换房资金周转”的资金需求。以前,为了避免客户因为资金问题造成违约而导致交易失败,链家也曾用自我资金为有需求的客户进行垫资,以促成交易。[11]链家不通过P2P网贷平台,直接向买家发放贷款的模式,也正对应着上海链家223事件中招致的“高利贷”质疑。关于链家自身放贷的问题,本文将在下文第(五)部分进行讨论。接下来本部分将基于链家理财产品模式讨论其背后的商业逻辑,并在接下来的(三)、(四)部分讨论遭受质疑的资金存管问题、涉及中融信的担保问题。

1. 融资端:房产买卖中大量资金需求

(1)赎楼模式:家多宝9号

以“家多宝9号-151224063”项目为例,链家理财在项目信息中的“项目描述”中介绍:“该项目主要为业主付清所出售或抵押房屋的贷款本息并注销抵押登记,将房产证赎出,以便房屋进行出售过户或再次贷款。由于该借款人的房屋交易或贷款均在链家办理,因此能确保该借款人的借款用途和还款来源可控。”在“借款用途”中则显示“赎楼”,还款来源为“房屋买卖中的银行贷款”。

赎楼模式发生在交易双方现有资金不够解除房屋所设抵押的场景下。在二手房买卖过程中,如果卖方在银行的房贷还未还清,为了完成过户,需要一笔资金解除该房屋上设定的抵押权。因此一般的交易流程都是买方先付首付,卖家拿到首付款到银行偿还余下贷款后,解除抵押,然后进行下一步交易。而如果买方的首付款不足以付清房屋之前的抵押贷款,则需要有资金来推动交易的进行。

卖家在此情形下即可通过链家理财平台发起借款项目以募集所需资金。

(2)尾款垫资模式:家多宝2号

以“家多宝2号-150826093”项目为例,链家理财在项目信息中的“项目描述”中介绍:“该项目是在链家房屋买卖交易过程中,借款人已取得银行批贷函,但由于银行未按预期时间放款,因此需要借钱支付购房所需尾款。由于该借款人的房屋交易、批贷及过户手续均在链家办理,因此能确保该借款人的借款用途和还款来源可控。”在“借款用途”中则显示“购房尾款”。“还款来源”则为“房屋买卖中的银行贷款”。

尾款垫资模式发生在银行未按预期时间发放贷款,买方需按照合同约定的付款期限支付购房款项。因此买方先通过链家理财平台发起借款项目募集资金现行支付,以银行放款偿付本息。

(3)抵押借款模式:家多宝3号

以“家多宝3号-160127242”项目为例,链家理财在项目信息中的“项目描述”中介绍:“该项目是在链家房屋买卖交易过程中,将另外一套房产抵押所产生的借款。”在“借款用途”中则显示“抵押借款”。还款来源为“房屋买卖中的卖房款”。

抵押借款模式发生在购买房屋先于自有房屋卖出,购买房屋存在资金需求的情形下。房产抵押贷款其实是银行、传统民间借贷的通用模式,风险保障来源于足值的抵押房产。

但在此模式下,究竟谁为抵押权人并不明晰。链家理财也并未进一步披露抵押信息。若链家为抵押权人,那么链家基于何债权取得此项抵押权?较为合理的模式是将房屋抵押给担保方,作为反担保。

房产交易中,赎楼、支付购房尾款、购买房屋需求的金额普遍较大,链家理财2015运营报告显示,平台项目平均融资额度为124.8万元。[12]

2. 投资端:高收益+本息保证

链家理财官网历史投资项目信息显示,自2014年11月29日上线,一直到2015年8月25日,根据借款期限的不同,家多宝系列产品的年化利率分为3个档次,分别是8%、9%和10%。2015年8月25日之后,系列产品的年化利率多为6.4%、7.2%、8.4%。此外,在平台上早期的理财产品如“家多宝9号-150513017”(2015年5月13日起息)的项目界面,有红字显示“由中融信保障本息安全”。在“常见问题 3、借款人不还款怎么办”显示“链家理财正常还款是到期后1-3个工作日内还款。如果借款人没有按时还款,平台会使用风险金账户先行垫付本息到投资人的账户。”

3. 平台方:促成线下交易+风控核心优势

可以说,链家理财平台的理财产品正是发源于链家线下房屋中介服务中触及到的大量房屋买卖客户的资金需求。一方面,在促成房屋交易后,身为房屋中介的链家能获取足额的中介费用。另一方面,链家理财在风险控制上的核心优势也与线下的中介服务相契合。链家自身以中介身份介入房产交易,一方面,在获取资金需求信息方面,其线下成本较低;另一方面,对资金需求方的资质审核、资金去向和回款途径十分清楚,且对交易流程具有较强的把控力,能够有效把控风险。链家理财平台上对于家多宝产品项目介绍中也宣称“该借款人的房屋交易、批贷及过户手续均在链家办理,因此能确保该借款人的借款用途和还款来源可控。”链家理财2015年运营年报显示,由于银行放贷、过户时间的不确定,实际还款时间与预计还款时间会有所偏差,借款人可能会存在逾期还款的情形。但87.4%的逾期借款会在3个月之内归还,平台尚无坏账发生。[13]

在线下中介业务中充分挖掘买卖双方资金需求,以较高收益本息保证吸引投资方,对借款方交易流程的有力把控,使得链家理财迎来了爆发式的增长,成为2015年P2P网贷行业的黑马。[14]

上海链家223事件后,链家理财也受到一定质疑。彼时各类新闻报道、自媒体对链家理财的质疑主要集中于链家理财自担保及违规担保、涉嫌资金池两大合规问题。


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