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住房租赁金融:等待爆发的区块链应用场景?

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站在2018年的春天回望,热钱催动下的喧嚣与浮华虽已渐行渐远,但两个热词:住房租赁与区块链,仍相伴我们左右。无论是迄今为止党政系列高峰会议释放的政策信号,抑或相关企业紧锣密鼓的业务筹备,都反映出住房租赁作为呼应了民生迫切需求的顶层设计大力推进的清晰前景。而区块链作为“制造信任的机器”,据说是可以弥补前代技术协议身份真实性的缺失,推进信息互联网向价值互联网的转型,在资本的推搡与信徒的期盼中俨然树立了“苍天已死,黄天当立”的大旗。一个有趣的观察视角是,大量的民间资本与自媒体正在和已经从房产投资与宣传中撤出,转身投入新技术的时代洪流。住房与区块链难道只是此消彼长的投资(机)场景迭代?本文则尝试从需求剖析-技术呼应的“传统”视角,力求脱虚务实地探讨区块链技术在住房租赁金融领域落地的前景。

住房租赁金融:模式与需求

虽然新闻不断、举动频频,但无论从住房项目规模、金融产品供给乃至必要的法律政策支持角度客观评估,住房租赁金融仍是一个有待发育完全的新生事物。目前来看,其较为可能的实现模式包括:

——集中式,主要指不同所有制形式的房地产企业自持物业组成,也包括物业/酒店运营企业的整租物业。另外,在此模式下一个很有前景但预计分化的是由农村集体经济组织开展的规模化住房租赁项目。

——平台式,由房产中介、信息平台等提供撮合平台,由个人等提供租房标的。在该模式下,根据平台提供服务的多少(主要是房屋出租期间的维护运营等)可区分强服务与弱服务两种类型,其行为逻辑有所区别。

——分散式,即由房屋所有人个人直接出租,现实中也包括“二房东”等的再出租(转租)。

从各相关利益主体角度考察,其需求和痛点主要包括:

政府方面,需要覆盖广泛、真实全面的项目网络,这既是提供福利性质的社会公共基础设施,也是加强管理的需要,另外也有助于扩大税基,解决“后土地财政”时期的系列问题。

金融机构方面,前期主要参与主体是银行,为满足市场变局下业务转型需要,将全方位发力住房租赁金融,提供各种模式下针对不同主体的对公、零售贷款。如何在地产企业、租赁平台主导的贷款模式外直接拓展最终客户并有效控制风险是其现阶段主要诉求,而从业务开展实际看,能否协助政府搭建住房租赁项目网络也越来越成为准入的技术门槛。另外,在ABS、REITS等项目上,为更精确地进行风险和权益定价,证券公司、保险公司等机构也希望获取透明多元的信息。

集中式相关企业方面,核心诉求是资金快速回笼与融资,考虑到银行贷款流程较长、资产估值较低,直接融资产品将被充分使用,而如前所述,这同样需要真实全面、具有公信力的项目网络作为基础设施。

平台式相关企业方面,表面上,有政府背书的公共平台虽然构成竞争,且可能被加上数据输出的义务,但拒斥不如拥抱,尤其对于大型中介企业来说,加入甚至主导项目网络建设,做大服务网络,还可以利用提供相关服务获取利润。

分散式下个人方面,困扰房东、租户的行为短期化窘境主要由缺乏信任造成,可以为其提供信任的中立的网络有望从根本上改善市场环境。

区块链:因地制宜的实施

通过前述梳理可知,虽然不同模式下行为主体取向并非完全一致,但对数据真实、共享且不可篡改是其需求的最大公约数,交易效率倒在其次。区块链能否承担这一重任?

回到技术本质,区块链根本上的革新之处是提供真实透明、可追溯不可篡改、具有公信力的统一账本。通过对前代技术协议身份验证缺陷导致中心化的反思,区块链力图用技术制造信任,分布式网络、密码学设计是实现该目的的方式而非目的本身。在此基础上,为调动分布式主体的积极性,提供了Token等激励机制,而为这一机制得到民主的认可,基于工作量、权益等客观标准的共识机制成为必须。

通过数年的应用迭代,区块链已足可满足信息真实性,并进化出自执行、可拓展的智能合约应用,虽然在性能、效率和稳定性上尚有进步空间,观念改进和利益调整也需时间,但足以满足以信任为核心痛点的中低频交易,这正是区块链技术在住房租赁金融场景落地的现实基础。

那么,在此场景下,因为政府主导、大型企业、金融机构参与,这是否意味着去中心化的消退?这就要回到去中心化本质的探讨,应该说,所谓“去中心化”,并不必须和必然是广泛的、最好是较小规模节点的物理分布,而应该是节点行为取向的多元或者说不一致性。与已落地或尝试落地的许多场景相比,住房租赁金融才真正具有去中心化的结构,在这一场景下,政府虽然主导但不主动,除惩戒违法行为外,不会也不应有独立利益的诉求;而由于市场本身的超大价值规模、多元结构模式、复杂衍生效应,即使是大型企业、金融机构也很难一致行动、操纵市场。

另外需要辨析的是去中心化的内容,从历史回看,去中心化本身并不是新事物,即使我们把视角集中在网络世界,从上世纪90年代中后期开始,分布式储存、分布式下载、分布式计算已然大行其道,更不用说人们耳熟能详的自媒体、P2P、众筹等等。因此,简单的分布式系统架构或网络布放不是区块链,只有提供真实信息制造信任,并进而能提供自执行的智能合约才是“真”区块链,才是住房租赁金融需要的区块链。

最后是Token的探讨,作为激励机制几乎唯一的现实实现方式,其作用无疑重大,不但能实现激励机制与客户引流的完美合一自带生态搭建“光环”,更是有望实现在市场竞争和政府(或更准确地说,科层制组织)主导之外产生自信任、自激励的“自组织”。但也正是从这层意义看,现在已成熟的或由市场或由政府、企业等主导的场景都不适宜该机制的完整展开,将来在住房租赁金融场景落地的很大可能是没有自组织样态的区块链,其信息、信任的制造、提供都不完全依赖于技术生态内部。不过,这样至少在理论上存在激励不足的怀疑,另外,Token也具有引导价值流(交换价值)的作用,而作为金融应用,除信息信任外,最大的需求就在于价值,只有价值的移转交换才是沟通区块链与现实市场的基本纽带。在这层意义上,未来央行数字货币能否作为另一种形式的Token在住房租赁金融(甚至在其他存在类似问题的场景)区块链技术平台应用受到期盼,其对现行货币投放的二元机制是否产生以及产生何种影响都有待观察。

实现路径:手把黄泥眼望蓝天

由业务生长环境、产品供给传统与技术建设惯性决定,作为前沿技术的区块链虽然部署于作为前沿场景的住房租赁金融,但依旧不免于新老之间、线上线下之间、网络与现实世界之间某种程度的“混搭”。

从技术角度观察,首先,住房租赁金融区块链很难是“一张网”,政府需要不同场景不同技术架构下各项民生、管理系统间信息的打通,同样逻辑也适用于企业,这就给跨链、跨网技术以很大空间;其次,住房租赁金融区块链自身虽然是去中心化,但相关系统很可能是中心化,这不仅是客观的历史现实,同样还因为中心化技术毕竟还是在复杂系统中快速形成共识、高效率处理交易的第一选择,当然,相关企业本身的市场力量也容易形成中心化;最后,区块链的部署不是新技术对“老”技术的革命式否定,逻辑上应该是为了业务发展而非为了技术甚至为了炒作而技术,特别是在其稳定和效能并没有完全检验的客观前提下,需要成熟技术的支持和备份。

从制度角度观察,其作为一整套机制与国家权力中心节点的深度绑定以及执行的线下化构成区块链自组织倾向必然的约束,然而,作为服务经济基础的上层建筑,制度也应随技术发展而发展,具体到住房租赁金融场景,两者的耦合可具体表现为:被法律认可的资产权证的数据化,区块链记录信息作为证据的效力,能否实现与智能合约等相适应的快速纠纷解决机制以及由于技术和数据门槛导致的经营者集中、滥用市场支配地位等竞争法律问题的解决。除规制之外,还需要有财税金融等系列优惠政策安排以作住房租赁金融推进的助力。

归根到底,去中心化的理想还是要迁就中心化的现实,甚至从一定意义上说,去中心化的成长需要中心化的娘奶,很反讽,也很有趣,不是吗?

本文系未央网专栏作者车宁发表,属作者个人观点,不代表网站观点,未经许可严禁转载,违者必究!


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