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被妖魔化的租房分期:资金池和中介风险不容忽略,金融机构处境两难

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互金行业稍有消停不过月余,一颗惊雷又在租房分期市场炸响。

8月中旬,原我爱我家副总裁胡景晖指出一些长租公寓企业高价抢夺房源、推高房租的问题引发社会热议,而资本的介入被质疑为幕后推手。

在这场舆论对资本的声讨中,越来越多房屋租赁企业被指利用租房贷款进行“滚雪球”式的加杠杆融资,一边埋下企业经营隐患,一边随着疯狂扩张暴露了粗放管理和服务质量问题。

接着,杭州鼎家长租公寓因资金链断裂宣布停止运营的事件再将气氛推向高潮。“房产中介无本万利“,”贩毒都没它来钱快”、“长租公寓死亡年”等说辞频频见诸媒体报道。

8月23日,就在北京住建委联合市公安局、市工商局等多部门开通“黑中介”投诉举报热线的第二天,23家违规中介机构被查处。同日,北京市住建委相关负责人重申,市住建委已经会同市银监局、市金融局等调查“租房贷”,将严查租赁机构的资金来源和流向。

租房分期市场还未蓬勃发展,却已深陷流言。难道租房市场之乱的罪名,真该由租房分期来背吗?

真假罪名

一般情况下,租房贷款通常由金融机构将全年房租一次性付给房产中介或运营商,然后由他们支付给房东,实际上则常按季度或者半年的方式向房东付款来获得现金流,用于采购更多房源扩张规模。

比起发行ABS这种融资方式,通过租房贷款获得现金流无论成本还是门槛都更低,尤其对一些急于扩张的中小房屋租赁企业来说更容易操作。

因此,在这场租房市场的舆论纷争中,租房分期被指罪名有二:一是成为运营商的融资渠道,助推了租金上涨;二是让租客莫名“被贷款”。

对此,业内人士认为这些罪名有些牵强。整个租房市场的价格上涨,应客观考虑市场供需关系、季节、政策调控等多方面因素。目前租房分期的规模在整个租房市场规模中的占比,租房分期的助推作用有限,也尚且不足以对整个市场价格波动产生决定性影响。

从产品设计上来看,租房贷款需要有贷款租房需求的人群,本质是为了缓解其资金压力。若房屋租赁企业靠欺骗或诱导让无需求的客户贷款,与金融机构设计产品的目的相悖,那么问题是出在房屋租赁企业用意不当,而非租房分期产品本身。

不能因为其被部分房屋租赁企业不合理利用,就彻底将租房分期妖魔化。

租房分期可行,挣快钱不行

民间关于租房贷款的负面舆论四起,但也有看法不同的观点肯定其价值。

“大的市场环境决定了房租未必会因为消费金融的退出而回落多少,”某消金风控人士表示。但若没有租房分期产品,无法一次性支付首笔房租的人群,却可能因此被迫离开现在生活的城市。

实际上,国内许多城市还没有实现租房“押一付一”,大量年轻人背负着不小的租房资金压力。另外,租客通过分期贷款年付租金,有可能实现比月付租金更低的综合租房成本。

这些客观存在的市场需求,让从业者看到了租房分期万亿蓝海的雏型。早在几年前,租房分期市场就引得大量参与者涌入,其中不乏蚂蚁金服、京东金融、百度金融等巨头系金融平台的参与,近几年,还逐渐有持牌消金机构、传统银行纷纷加入。

但与其他消费场景不同的是,房屋租赁行业的回本周期较长,房屋租赁企业要实现对房源的装修、家居定制、集中式管理等,前期投入较大,有着依赖现金流生存的天然特性。

这不但需要金融机构在设置合作企业准入条件时全面考虑房租租赁企业的抗风险能力、持续盈利能力、管理能力、服务能力等等,也要根据行业特征从业务流程的设计上规避可能发生的风险。

上述种种难题,拦下了冲向租房分期的千军万马。至今为止,租房分期领域能以足够低的风险实现迅速扩张的模式还未出现。

一些忽视隐患企图快马加鞭的金融机构,就遇到了今天文章开头租客投诉、公寓运营商倒闭的局面。这也再次提醒入局玩家,租房分期可行,但想在这样一个需要精细运营场景中挣快钱,是不可能的事情。

必须正视的两大风险

当下,对从事租房分期业务的金融机构来说,最重要也最迫切的问题,必须正视已经显现的两大风险。

第一,需要正视租房分期传统模式中存在的贷款资金流向不确定的问题。现在相关部门已申明将严查,金融机构更应该重视。

按照传统租房分期模式,贷款资金都是经中介或营运商向房东支付。行业现状是,中介或运营商挪用贷款资金的事实被金融机构长期选择性忽略,或金融机构对资金流向的监控措施效果不佳,对资金池问题不够重视,是导致公寓运营商过度扩张、房源积压、甚至资金链断裂倒闭的主要原因之一。

要改变这种情况,多位受访金融从业者建议从几个方向进行尝试:利用资金存管等方式防止资金被挪用,或完全避开合作商和中介,将贷款直接发放到租客个人账户或定向支付给房东个人账户。

但是这些方向又都存在一定的问题需要解决。例如资金存管的问题在于成本较高;如果将租房贷款发放给租客,将中介或运营商的角色变成导流平台,合作动力可能大大降低;若将贷款直接支付给房东个人账户,不但要解决银行账户向多个个人账户支付的合规性,也要考虑实际结算难度。

第二项风险存在于对合作房产中介或运营商的管理上。金融机构除监控运营商是否存在挪用资金行为和日常运营情况,还应对其具体服务过程中可能产生的服务纠纷予以重视。

例如,哄抬房租、不退押金、打隔断群租、强制贷款付租金等问题,若租房过程中产生投诉纠纷,租客退租,也可能因剩余合同期限内的租金退还问题给金融机构带来损失。

现在处境两难的,是一些发现合作租房平台有问题,但其合作的租房分期业务规模已经形成一定体量的金融机构。如果此时金融机构主动将资金撤出问题平台,造成中介或运营商资金链断裂,就无法偿还金融机构的在贷余额;如果不撤出,结局可能是风险持续扩大或合作企业被相关部门吊销营业执照,造成的后果都一样——放款金融机构都会承受直接损失。

据新流财经了解,一些安全运营租房分期业务的金融机构,仅与少数几家安全系数高、背景较强的房屋租赁企业在开展租房分期,虽然业务规模有限,但风险相对可控。

毋庸置疑,随着房价水涨船高,年轻人群的租房需求和资金压力确实需要解决,租房分期也是值得消金机构细心培育的场景。

需要提醒的是,更适合租房场景的消金业务模式尚在摸索之中,社会舆论的出现,运营商爆仓事件的发生,都是风险警示的信号。从金融机构的角度来说,租房分期业务的合规整改刻不容缓;从监管层面来说,过于紧迫的监管风暴反而可能导致行业风险集中爆发,租房市场的规范之路,当然也需要时间。


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