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供应链金融破解中国房地产下半场

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今年是改革开放第四十个年头,回眸过去,中国取得了举世瞩目的进步。从经济学角度来剖析,中国经济能够快速发展,得益于依靠后发优势。后继者采取一种跟跑的形态,吸取前人的经验教训,更加有效、快速地提高经济效率与规模。

除了依靠后发优势,还来自中国本土的创新,并不是直接照搬国外模式和理论。中国的这种创新,我形容是管道(通道)式创新,所有的目标和结果都是确定的,所有的方法都是围绕最终结果进行。这样的模式在落后的情况下有效,但当越接近领先者甚至超越领先者时,这一类经验就开始失效了。

2008年全球金融危机后,4万亿的经济刺激把基建推向了高潮,城市化发展速度也令人惊讶,中国经济多个领域也触摸到世界一流的位置,产生了新的经济模式(共享模式),新的消费模式(电商),甚至新的金融方案(互联网金融),这些都证明了中国模式的成功。

然而,当后发优势渐渐不再适应经济发展时,先发优势就显得格外重要了。如果说后发优势针对的是结果,那么先发优势针对的就是过程,在并不知道结果是什么的情况下,必须拥有一套稳定和可反复验证的模式来完善这一过程或者路径。而这个模式运用之一在商业里就是供应链。

在发达国家的商业体系中,供应链管理是左右公司成败的核心因素,只有在供应链运营上不断创新才能使得企业屹立不倒。十八大以后,党中央、国务院非常重视供应链建设,国务院2017年10月出台《关于积极推进供应链创新与应用的指导意见》,将供应链建设作为国家核心竞争力来抓。十九大报告更是指出,“要在现代供应链等领域培育新增长点、形成新动能。”今年全国两会政府工作报告也提出,“要全面开展质量提升行动,推进与国际先进水平对标达标。”

商业上的供应链和自然界的食物链非常相似。在自然界中通过“草—兔子—狼—狮子”完成了一条最简单的食物链,而企业环境中“原材料—粗加工产品—中间品—成品”则是一条产品的简单供应链。而大热的互联网生态,其实只是多个简单供应链交叉组合的产物,具有一定的稳定性和互补性。如同自然界一样,稳定的食物链是良好生态环境的重要保障,而稳定的供应链则是卓越企业的内在保障。伟大的企业无一不在供应链上深度运营,诸如美国星巴克、日本丰田集团以及中国海底捞等知名企业。

我们将视角聚焦到房地产行业,中国的房地产开发商超过6万个,房地产产业突破10万亿元,连接细分行业1000多个,整个产业占中国GDP的20%以上,达到20万亿元以上的规模。

今年以来,中国房地产行业面临政策收紧和资金收紧的双重压力,甚至部分房企由于地产项目的质量问题、高周转问题,直接宣告了行业进入至暗时刻。由于房地产行业作为资金密集型行业,受货币政策以及调控政策影响较大,房地产这几年由于快速增长,吸纳了相当一部分流动性。上海财经大学高等研究院发布的《2017年中国宏观经济形势分析与预测年中报告》显示,中国家庭的资产中房地产占比已经达到了68%,而北京和上海等一线城市则高达85%。

在我看来,这样的结果其实是必然的,房地产开发的源头是土地供给,而房价上涨的依托是购房的刚需,随着城市化的高速发展,人口集中涌向优先发展起来的沿海发达城市,但是这些城市的建设速度落后于人口增长速度,供需出现错配现象,而经济发展带来的红利,恰恰被这种现象吸引,导致大量社会资金沉淀在房地产上。

然而“永远”无法满足的购房需求,又给房地产商带来了一种“只要能拿到土地就能赚钱”的幻觉。所以资本只要有机会、房企只要有能力和关系,就会义无反顾地去拿地,所有的战略方向及内部资源都倾斜在土地资源的获取上。在这一战略及赚快钱的思路下,房地产行业畸形发展,忽略了开发过程中的其他环节。

在这一现象背后,启示着中国的商业机遇正走向新的拐点,曾经的电脑是自配,现在走向了品牌组装;曾经的夜宵是泡面,现在走向了饿了么;曾经的住宅是毛坯,现在是精装修。在当前的环境中,遇到了过去几年没有经历甚至没有思考的问题—如何在需求放缓、没有新增流动性的情况下进行房地产开发和运营。

房地产经历了三十年的快速发展,最庞大的群体是销售人员及销售相关的中介行业人员,然而真正急缺的中间管理人才的缺失,则成为房地产转型之痛。

在前期快速发展之后,为什么说房地产领域要比其他行业更需要供应链建设。一方面,通过设立一个良好的供应链平台能够有效降低资金成本。大平台优势能够集中力量贯穿整个行业的上下游,从点到面、执行到地产开发的每一个环节,通过大数据比对,提高房地产商和上下游产业的沟通,使得产能平稳释放,从而提升项目的开发效率,降低开发成本。

另一方面,在产能能够平稳释放的前提下,对于流动性的要求则不会太高,也可以起到稳健降杆杠的作用。地产行业优秀供应商,则可以通过平台实现优胜劣汰,减少营销成本,达到行业双向降成本的需求。而由于房地产正在走向全装、精装房市场,未来大量的房内用品维护更换,将会成为平台的二次发展,使得房地产行业从一个低频消费行业,变为高频维护的社区型行业。

结合到消费、人群及自身管理,中国房地产的未来,应该以提供人们美好生活为主要方向,过程中整合上下游的供应链,而这一体系,市场上有个比较时髦的词语—“生态”。

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