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当前中国房地产市场风险分析

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当前中国房地产市场风险分析

中国房地产在中央“去库存”战略下的一系列加杠杆、降契税等政策出台后,一线房价不断攀升,热点城市房价疯狂猛涨,“地王”频出,“日光”不断。目前上海房价已超纽约,年均涨幅是纽约14倍,中国部分房地产已经进入高烧阶段。

高房价、高涨幅对经济的危害很大,主要表现在:

1、企业成本加大。高房价、高地价必然加大了企业的购置费用或者租赁费用,企业员工的居住费用也加大,员工工资也往往较高,从而增加了企业的成本,降低了企业及产品的竞争力。

2、容易引发高通货膨胀。高房价、高地价、高涨幅造成社会及居民的资产财富迅速增加,房地产资产的泡沫会带动其他资产价格的上涨,严重的还会引起恶性通货膨胀。

3、外汇储备流失及人民币对外贬值压力增大。当前上海房价高于纽约,原因之一是人民币还没有自由兑换,“人民币不能自由兑换”这个政策就象堤坝,拦住了高房价的巨大泡沫资产,形成了一个堰塞湖,一旦人民币自由兑换,则如洪水猛兽,必然造成大量资金外流,并且给外国热点投资地造成资产泡沫。

4、金融及经济系统性风险加大。金融资产许多都是房产抵押,一旦房价暴跌,则给金融部门带来系统性风险,其危害程度将远远大于2015年的股灾。金融的风险将给整个经济带来危机。

日本高房价的破灭造成了“失去的20年”。香港在1997年亚洲金融风暴期间,房价暴跌了一半以上,一直跌到2003年SARS期间,连续下跌5年。美国因为对住房贷款政策的放松造成房价过热引发了次贷危机。这些都是前车之鉴。

因为深知炒房、高房价、高涨幅对经济的危害,许多国家都出台了相应措施。德国房地产调控的核心就是反对空置、反对房产炒作,其在法律上规定了对开发商赚取暴力的处罚条款。澳大利亚对于海外投资者而言,只能购买新房,而不能购买二手房。对于持有临时签证的居民或留学生,允许购买二手房,但只能用来自住,禁止出租或转卖从而获利。今年7月加拿大卑诗省政府宣布一项新的法例,外国买家在大温哥华地区买房,将被征收额外15%的物业转让税。

全民炒房必然是最后的疯狂,上市公司不专注主业投入炒房必然引发整个经济的灾难。目前还盲目鼓吹中国一线城市房价必定上涨的人忽视了中国政府采取措施的可能性。人民币国际化之路是必然的,中国人民银行要保持币值对内、对外稳定也是必然要采取相应措施。今年五月,权威人士在人民日报刊发署名文章指出:高杠杆必然带来高风险,控制不好就会引发系统性金融危机,导致经济负增长,甚至让老百姓储蓄泡汤。我们明确了股市、汇市、楼市的政策取向,即回归到各自的功能定位,尊重各自的发展规律,不能简单作为保增长的手段。7月26日中央政治局会议提出“抑制资产泡沫”,指的就是重点城市楼市。

房地产的剧烈波动必然影响经济的发展,而平稳缓慢上升的房地产也将促进经济的发展。抑制房地产投机和“去库存”和并不相悖。为了防患于未然,根据当前中国房价的特点,笔者建议中国政府应该立即采取以下措施:

1、实施差别化税制。一线城市的房价是整个中国房地产的龙头和风向标,对北、上、深一线城市采取将房产营业税“个人将购买2年以上住房对外销售的免征营业税”提高到“个人将购买5年以上住房对外销售的免征营业税”,从而抑制房产投机,通过控制住中国房地产的龙头来掌控中国房地产市场。

2、实施差别化信贷杠杆。鉴于2套房投资性比例较高,建议提高2套房贷款首付比例。对于一线城市和某些热点城市实施降杠杆。人民银行应成立专门机构进行对全国房价进行监控和管控,防范金融系统性风险。

3、限制房地产企业盲目融资。中国的某些“地王”已经成为了中国经济的癌细胞。证监会目前已经不允许房地产企业再融资拿地和偿还银行贷款,银监会也出台了《商业银行理财业务监督管理办法(征求意见稿)》被认为是针对开发商拿“地王”的举措。央行也可以出台房地产企业负债率等风险指标对商业银行进行窗口指导。

我国的房地产政策要和利率市场化改革、人民币国际化改革、资本市场改革开放相协调,坚持“全国一盘棋、整个经济改革一盘棋”的思想,整体布局,通盘考虑,协调进行,以此共同促进中国经济的快速、稳定、健康、协调发展。

本文系未央网专栏作者李达山发表,属作者个人观点,不代表网站观点,未经许可严禁转载,违者必究!

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