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中小房企还能融到资吗?

本文共3105字,预计阅读时间114

一、名单

我有一个房企管理层朋友,拿着公司承诺的相当于“千分之三”的回扣(奖金),过去的一段时间里,最主要工作之一就是到处“搞资金”。最近因为陪着他跑了个项目的融资,接触了一圈搞房地产贷款的人,因此也发现了金融机构们当前针对房地产板块的授信/融资政策。

开门见山。不管你关系托到谁,对方一般先明确切一刀:看你是不是全国房地产企业“百强”,当然同时,也看你在不在他们银行的“白名单”里头。“百强”或“白名单”里的,他们还愿意听下去你这项目是啥情况;除此之外的还想谈融资?多半对方的态度就立马变得不待见,不是“没额度”就是永远“忙得没时间”。

上头“愉见财经”的这刀“百强”算是切得很客气了。眼下的实际情况是,在最近各种民企各种违约风险逼近的市况下,这一刀切到“50强”都勉勉强强。别说是银行的资金了,就连信托现在都基本只做50强。

另外,如果是开发贷的话,对不起,很多银行这一整块都没什么额度了。“愉见财经”这位朋友的所供职的房企,尚在百强范围之内,想谈个三线城市的足额抵押项目,利率还自动愿意上浮50%或更高,照样免谈了。

名单开外的,不是说结构不能做了,症结其实很直白:就是越来越缺乏资金来做了。

所以有些房企去一窝蜂投靠眼下最热门的筹资渠道ABS来续命,但政策支持的ABS主要面向租赁,ABS也多用于产业链上头的盘活,其它方向的资金续命还是很难匹配。

对中小房企而言,就是断流了。

“仿佛回到2014年,现在整体价格上个12%很正常,你还得谢天谢地你拿到钱了”。我那位朋友说。

二、续命

关于最近的民企资金续命难,上周“愉见财经”专栏的《钱紧+避险:金融机构回缩,低资信企业扛不住了要爆雷》已经给大家提前做过观察。今天这个话题下要补充的是,看似“雷”还不怎么响的地产行业,已经处在了行业偿债高峰期的前夜。

千钧一发。

往前推,房企发债潮的巅峰期在2015、2016年。那么好,很多债务是3年期的、或是“3+2期限”的,换句话说,从现在开始到2020年,我们正在进入房企的债务集中兑付期。

而且是一浪比一浪凶。

房地产行业存量债余额高达约1.4万亿,在所有产业债行业中排在首位。发债企业中同样是民企居多。

据天风证券金融部统计,包含公司债、企业债、中期票据以及定向工具的地产产业债务,2018年全年到期量1949亿元,其中三季度到期高达932亿元、四季度到期高达698亿元。2019年和2020年到期量更加庞大,每年的增量都在1000亿元以上。

加在曾经的高杠杆上那些摇摇欲坠的平衡,就快要被震落,征兆也已经一个一个显现:

- 恒盛地产(00845.HK)2017年已经有47.6亿元贷款本金及利息逾期,4亿美元的优先票据违约,导致其2017年底有44.3亿元其他借款出现交叉违约;

- 华夏幸福(600340.SH)、鲁商置业(600223.SH)相继收到交易所问询,债务情况引起关注;

- 前不久,天津龙头房企天房集团(旗下上市平台天房发展600322.SH亦收到上交所针对其2017年年报的事后审核问询函)上演了7天债务惊魂,1800亿违约风险预警,所幸最后中信信托315亿紧急授信救局,才避免了这地产债大雷的炸响。

这样大大小小的例子还有不少。

这里提到的遇险的房企,姑且还都是龙头。那些中小房企的日子,这一年,简直都不知道是怎么熬过来的了;未来的这两三年,也简直不知道还要怎么熬得过去。

三、断流

而嗅觉灵敏的金融机构,已经去避险了。

在债市,5月份以来,交易机构加大力度抛售地产债。

“杠杆负债率失控,资金利率敏感性强,行业景气度下降,后续融资通道收紧,债务总量极高。”这是某券商研究中对地产行业的评价。

在银行,说回到我随那朋友问出来的口径:

- 2016年7月以来当过“地王”?审慎;这项目本身就是“单价地王”?否掉!

- 商业地产项目在三四线城市?否掉!

- 查你项目地域,没有产业支撑的、人口净流出的、市场供给过剩的,否掉!- 查你信用记录,已经出现不良信用余额的,否掉!

- 查你土地款,有信贷资金流入的,否掉!

- 查你资本金,有不实的、有比例不足的,否掉!以前那种“老吃老做”的用信托啦、理财啦募钱,再用股权回购安排的股权性资金进项目资本金的,否掉!

- 查你财务,前期扩张势头太快的、负债增长太高的、屡次出现高价拿地的,否掉!

- 查你股东或实控人,经营跨度大的,还有非地产类主业的,否掉!

- 查你项目实控权,开发商发生过变更的,审慎;发生过3次及以上变更的,否掉!

- 查你项目进程,有土地闲置的、改变土地用途和性质的、拖延开竣工时间的、捂盘惜售的,纳入政府公布的囤积房源的、拖欠土地出让金的,否掉!

四、调整

“房住不炒”之下是整体收缩的,用银行体系的话来说,叫“总量控制”。

“愉见财经”倾向于话分两头说,所谓“控制”,并不是说没有空间了,毕竟,房地产还是中国经济支柱,毕竟,金融机构也是商业机构,追求的是大方向正确下的“风险收益平衡”,他们还是要做业务赚钱的,也是要分层分类去做结构调整的。

比如趋势导向去了“租赁”,金融机构也会把资金的口子开到那里去,好比近阶段面向住房租赁的ABS放量,就是方向。

比如政策导向去了三旧改造、棚户区改造和保障性住房,银行们也会关注,尤其是,我听他们说在研究共有产权房市场,要在其中探索业务机会。在某股份制银行,“愉见财经”听说,他们“总对总”的白名单客户开发的位于北、上、广、深、南京、杭州市城区内的三旧改、棚改、保障性住宅类项目,他们可都是“优先合作”的。

再比如他们会关注项目区域。

一类区域(优先合作)有:北京、上海、广州、深圳、南京、杭州这六大城市;

二类区域(适度合作)有:京津冀(除北京;比如天津)、长三角(除沪、宁;比如苏州、宁波)、珠三角(除广、深)、长江中游(比如武汉、长沙)、成渝(比如成都、重庆)、山东半岛(比如青岛、济南)、海西地区(比如福州、厦门)、关中(比如西安)、中原(比如郑州)等;

而值得注意的三类区域(审慎合作)则有:晋中、滇中、黔中、哈长、辽中南、呼包鄂、兰西等。

再比如对于企业,金融机构们手上仍然有一份“白名单”:龙头性质房企(比如前30)、资金实力强、开发经验丰富、经营规范、尤其在这种时候仍能保持资金链基本通畅的,银行是乐意继续合作的。

(这一部分稍微给大家补充得细一点:比如看开发经验吧,据“愉见财经”摸底,一些大中型银行要求的是国资背景的房企具有三年以上开发经验、累计开发面积不低于30万平方米;民营房企具有10年以上开发经验,累计开发面积应不低于100万平方米。比如看开发资质,要求国资背景的房企具有三级或以上开发资质,民营房企具备二级或以上开发资质;而对于开发记录,银行们也会看房企过往开发项目销售情况和市场口碑,审查其有无历史遗留问题。如上文所及,虽然“地王”一词似显骁勇,但在银行的审查逻辑里,“地王”可是他们所避之不及的。)

五、尾声

我这朋友的房企,全国排名100以内、但属银行偏爱的“前30”开外。

我问他全公司资金缺口应该上百亿了吧?他笑笑说“当然,早过了”;

我问他现在有成本12%的钱要不要?他笑笑说“当然,用抢的”。

当年拼命筑高杠杆时,他们或许该想着一句话:“做生意是要有本钱的”;

此刻面对资金紧绷时,他们或许该想着一句话:“借钱是要还的”。

本文系未央网专栏作者愉见财经发表,属作者个人观点,不代表网站观点,未经许可严禁转载,违者必究!


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