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美国的抵押贷款市场高达8.2万亿美元，可媲美消费信贷的所有其他资产类别加起来的总额。随着P2P借贷的发展，其改变资金配置的能力使得抵押贷款行业和大众都可以充分发挥想象，获得重建。虽然这种新型借贷模式的大幅增长主要是在消费信贷及小企业借贷领域，但是有些借贷公司确实也在努力拓展P2P借贷的房地产贷款领域，如果努力成功的话，将对国民经济产生深远的影响。

P2P借贷使得很多人反思重塑金融世界，现在也有必要重塑房地产业了。如果说银行业存在官僚体制、监管政策、技术落后以及低劣的客户服务等问题，这些问题肯定也会出现在抵押贷款过程中。你问任何一个在过去几年经历过住房抵押贷款的人，他都会告诉你整个过程特别不容易而且也不愉快。这些问题当然在商业化房地产中也存在。

任何一个新兴行业内的新准入者都会有不同的商业模式。接下来，我们将探讨房地产借贷通过技术创新所获得的改变，我们会举些最常见且有趣的例子。

房地产项目的债务众筹

当你走在美国的任何城市或城镇时，你都会看到某些住宅性房地产项目。这可能是一个全新的房子或是公寓。投资这类房地产项目的投资人首先购买房产，然后予以翻新，一段较短的时间后以比当初的买价更高的价格售出。开发商需要大量的资金才能完成这个房地产项目，传统上，资金的来源主要是个人储蓄、家庭或朋友、或传统借贷公司。

现在，开发商可以通过线上平台获得项目资金。在诸如Patch of Land 和 RealtyMogul的线上网站，开发商可以通过线上申请贷款来获得项目资金。

借款人所获的贷款周期通常是3-12个月，年利率在10%-20%。那些在像 LendingClub 和Prosper的平台投过无担保消费贷款的投资人更加热衷于房地产抵押贷款，投资人可以看到关于房地产的项目描述、房地产图片、开发商信息、施工预算、财务预测及风险数据。

住宅性和商业化房地产项目的股权众筹

这是任何一个房地产开发项目都能像公司那样做股权众筹的常用方法。在房地产众筹中，正如RealtyMogul和Fundrise两家众筹平台所做的那样，投资者可以购买这个房地产开发项目的股份。股东将有权分享从房地产那获得的收益(如租金收入)或最终销售收益。虽然房地产股权投资确实风险高，但它也能给投资者带来从房地产未来升值中获益的机会。

线上抵押贷款

虽然上述的投资类别都很引人注目，但是没有一个听起来像是人们心中的“抵押”贷款。如果P2P借贷能够改变普通人给主要住宅提供融资的方式，这意义将非常大。LendingHome、 LendInvest和Privlo等在线贷款服务平台都有望大步前进发展。Privlo当前仅在德克萨斯州和爱达荷州可发行业主自用房产抵押贷款(其他平台都无法发行)。Privlo允许借款人申请在线抵押贷款，借款人将获得5年或7年的可调整利率抵押贷款，所抵押的业主自用房产需至少已支付20%房款。和传统银行不同，Privlo的借款人文件的提交和审查完全是线上操作，而不是通过无尽的传真。Privlo的价值主张是建立在其使用精密数据和专有算法分析借款人借贷资格的基础上的，那些无法提供贷款抵押的借款人可能会被征收高于平均利率的利率。

早期——挑战&规模

一个拥有数万亿美元市场且受高度管制的行业要发生重要改变是很不容易的。事实上，这些新型的贷款平台想要扩大自身业务可能会面临一些挑战。美国政府对房地产抵押贷款的管制是非常严格的，包括联邦和州的监管规定。据估计，全美发行的所有抵押贷款中，有77%是由房地美和房利美(两家提供住房抵押贷款的金融机构)提供。如果再加上吉地美( Ginnie Mae)的话，这个比例高达90%。

此外，P2P借贷市场发行的抵押贷款和传统的抵押贷款有些不同，其中最关键的不同是贷款期限。美国传统抵押贷款的初始原型是30年期，且利率固定，很少有投资人投资这类贷款，毕竟资金的短期流动性不大。传统的抵押贷款融资中，资金的流动性一般是通过证券化和次级贷款交易实现。随着P2P借贷房地产贷款模式的创新，我们可能会看到贷款时间更长、贷款规模更大的抵押贷款项目。

也许我们要面临的最有趣的挑战是我们处理的是存在于实体空间的资产。俗话说，“地段、地段还是地段”。房地产市场是高度实体化的，许多投资人都想亲自验明房产，只想投资他们认为有市场的那块地段。而投资人是否满足于查看线上所拍的照片及网络内容等还有待观察，尤其是如果房产离投资者的家很远的话。

对很多人来说，住宅既是其最昂贵的购买开销，也是其最大的投资。房地产抵押贷款是一个拥有8.2万亿美元市场的行业，随着P2P借贷持续的渗透和颠覆，这也许是其所渗透及颠覆的最大且最重要的市场。

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