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时髦的“众筹”在南京被植入了房地产领域—随着中国首家众筹建房投资平台的问世，“凑份子、买房子”的众筹建房模式10月10日亮相南京，该模式号称将使买房成本降低20%，一时刺激了公众的目光。

众筹建房，怎么建

众筹建房投资平台的创建者为乐居南京股权投资基金管理有限公司（简称“乐居众筹”），其创始人袁长喜说，现在南京的房价虽然还不如北京、上海那么离谱，但是也越来越高。新街口房价3-4万/平方米，河西3万/平方米，连江心洲都快4万了。南京高校众多，每年毕业后留下来的毕业生为数众多，成为实实在在的“刚需”。面对高房价，这些年轻人最迫切的渴望就是一个字：“降”。这些“南漂族”将成为众筹项目最主要的客户来源。

众筹建房，怎么建？袁长喜介绍说，目前该项目正在网络上募集会员。将南京分为江宁、江北、仙林等8个片区，网友可以根据自己的购买意向，选择其中一个片区报名，一旦该片区报名人数达到300人以上，众筹项目就可以启动。“通过众筹建房这种模式，几百位志同道合想买房的人群，每人拿出几十万元参与众筹建房，将款项放在一个银行监管的账户，专款专用，并和开发商合作共同拿地，由开发商代建，直至项目完工交付，按用户之前确定的房屋面积、户型分配。”袁长喜强调，与全国各地零星实验的众筹建房项目不同，为了符合政策规定，“乐居众筹”在凑满足够的报名客户之后，将引入成熟的品牌开放商，委托开发商去拿地、建设小区，最终交付。

“定制小区”概念，也很具诱惑力。袁长喜说，房地产发展到现在，经常可以看到一个小区里面虽然住满了人，但是各自不相识，邻里关系冷漠。“但现在，买房人可以在网络平台上一起交流讨论，决定自己的小区将会是什么样子。比如拿地时选择哪一个地块？小区外立面是什么样色？配套建设是篮球场还是足球场？……呼朋引伴，不认识的人渐渐变成了好朋友。最后这个小区交付时，左邻右舍可能全是熟人，小伙伴们能愉快地在一起玩耍了。”

价格泡沫，怎么挤

众筹建房，最挑动公众神经的，是房价可降低20%。

那么，通过什么样的运作，能把这笔钱给省出来？乐居众筹另一位创始人曹勇飞介绍，房价高的根源就在于土地溢价高，以及房产商的融资成本和利润高。如果能将这些开发环节的费用节省下来，房价自然会降低。众筹建房时，传统房地产项目开发的财务成本、营销推广费用以及开发商的高额利润都能减免，这几项省出来的费用比例，大概占到总房价的20%，也就是说，建设出来的同品质住宅起码会比周边要便宜20%。

“中国的房地产市场正进入一个调整期，正面临全面转型。众筹建房是当下创新的置业模式，不同于传统意义上的房地产开发，传统上是开放商拿地、建房、卖房；而现在众筹建房是先找好买家，然后根据买家需求拿地、建房。”袁长喜说。

“我们已经和几大品牌开发商和南京本土开发商谈过，他们都很愿意合作。”袁长喜说，开发商现在面临的压力也很大，暴利时代已经过去。现在众筹建房与他们合作，实则也可以减少开发商的营销压力和融资压力，腾出更多资金周转，可谓双赢。

最让购房者担忧的无疑是资金安全。乐居众筹建房合伙人高玫瑰介绍，乐居众筹建房通过第三方银行监管资金，封闭运作，专款专用，确保资金安全；同时引入审计所、律师事务所全程监督审计，建房信息三个月会向客户公示，并会组织用户成立众筹建房代表委员会，定期对项目进行实地考察。

法律门槛，能否过

在南京首位集资建房发起人邵角看来，所谓“众筹建房”与此前的集资建房并无二致，而这样集合众人的资金建房子的做法绝不新鲜，只不过是借众筹这一互联网金融业态的风靡换了个称谓罢了，“换汤不换药”。

“说到底就是集资，现在公众基金、信托等金融性产品越来越多，给集资建房提供了较好的金融工具，我们当年却没有。”邵角说，但无论采用怎样的基金运营模式，集资的合法性始终是有待监管的。“到底是合法集资还是非法集资？国家对私募资金有相关监管规定，而且也明确私募资金禁止在公开渠道宣传，对筹集人等也有要求。”

邵角在2004年就发起集资建房并公布房价成本，但他的这一行动，因拿地难、成本控制难以及个人间利益协调难，而最终搁浅。这也是国内集资建房发起者们的普遍结局。

眼下南京还有一位圈内人高盛地产董事长孙天元，以“降低20%房价”的旗号吸引千名微信粉丝集资建房，同样是定制的思路，甚至还包括参与后期社区运营。尽管孙天元雄心勃勃，但他亦坦陈，“一定要合法”，因为实际实施过程中有难迈的法律门槛。这背后的隐忧是：若不委托开发商，自己拿地、开发、建设都存在很大困难，涉及资质问题；委托开发商拿地建设，又有非法集资或变相商品房买卖的嫌疑，因为集资者先支付给开发商的这笔钱，如果理解为预付房款，房子没进入施工阶段就达不到预售条件，则涉嫌违反预售规定，如果把这笔钱理解为集资者把钱借给开发商建房，那就涉嫌非法集资了。

这也应合了邵角的说法。

众筹建房能走多远？目前来看，解决其合法性最为首要，如果合法性无可怀疑，那么这种松散主体运作地产项目的情况，也对现行房地产开发监管体制提出了新的挑战。

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