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今年以来,楼市持续降温下,众筹购房模式却热度大增。对于此类新模式,有质疑声,也有鼓吹声。质疑者认为,众筹购房模式是一种噱头,生命力不强。而鼓吹者则认为,基于互联网平台的创新,反映了未来地产行业的发展新趋势。所以,一个最基本的问题是,众筹购房模式能否真正得到持续发展?

购房缘何众筹

传统意义上的众筹,主要是指众筹建房模式。在此类模式下,意向购房者自己筹集资金,进而汇集成大的资金池。相应牵头机构基于此类资金谋求项目的自主开发和打造。此类模式优势在于,能够在汇集资金的同时提前发现和锁定需求,并能够以需求来决定供给。理论上说,此类模式非常好。但在实际过程中,此类众筹购房模式并不可行。包括早期试点的温州等项目,多数都面临了行政、政策、市场和舆论等方面的压力。最后,在比较大的压力下,此类模式几乎失去市场。

目前在购房领域出现众筹的热潮,自然和当前房企去库存压力较大是有联系的。而这也和购房者特殊的入市心态有关系。首先,其手中持有货币,但迟迟不愿购房,因为对未来楼市的走向一直犹豫不决。其次,对当前各类投资理财的做法非常认可,尤其在此前支付宝打造的便捷、高效、高利润的互联网金融模式下,购房者对于互联网理财的方式持较认可的态度。

众筹模式因为具有门槛低、模式灵活、成本低廉等优势,自然引起了市场较大的关注和认可。此类模式的出现,也和购房者多元化的需求相吻合。

所以,在今年尤其是下半年,众筹购房模式成为房地产创新领域非常热门的一类内容。部分房企和电商平台积极合作,也受到了购房者的高度认可。部分筹资项目甚至在平台开放后就获得了积极的抢购,足以说明市场的认可。具体来看,主要有以下两类模式。

第一类:房企推出众筹购房的平台后,购房者积极认购相应份额,此类份额等价于认购未来房源的筹码。在获得此类认购筹码后,购房者就可参与到购房竞拍的活动中。假设此时房产以5折的利率进行销售,那么在未来拍卖的过程中,所创造的溢价就可以成为可分配的盈余。此类盈余,最终是分配给各类众筹参与者的。

第二类:购房者以投资者的名义积极向众筹平台筹资,而此类平台在获得相应资金后,将和相关房企或项目公司进行谈判,进而购置比较低廉的房产。而后,通过将此类房产进行转让,相应投资者能够以一个更高的价格来购房。这个过程产生的溢价能够直接转化为众筹者的投资回报。

众筹的土壤

众筹模式之所以能够受市场的热捧,在于其基于互联网金融思维而释放了活力,这也正好击中了目前楼市降温下的各类致命点。而其提供的各类优惠回报也具有比较大的诱惑力。因为从获利的角度看,众筹购房者都希望购置的房产有比较大的增值空间,所以能够参与众筹模式的,也基本会认为相应的房产在近期有增值的可能。即使没有增值的可能,由于房企已经有了承诺,所以完全可以在理财和购房两个环节中进行游离和转换。

关键问题是,在目前市场明显降温的背景下,为什么还会出现如此多的众筹购房模式呢?或者说,众筹购房模式背后的盈利空间是如何创造的?答案很清楚。一种是房企主动放弃住房原价销售的模式,而以折扣价进行。另一种是相应平台以折扣价购入房产,最后以原价或更高价进行抛售。所以,此类模式能够存活和推广,在于通过众筹模式发挥的“涓涓细流汇成海”的优势,实现成本的降低、收益水平的提高。

同时,此类模式在客户搜寻上也有优势。由于基于互联网平台而进行客户搜寻,所以能够更容易进行产品模式的推广和复制。目前众筹模式通过熟人经济的效应,能借助微信等渠道而广泛获取潜在的客户,并对此类客户的需求进行汇集,这是传统房产营销模式和渠道所不具备的。

当前,各大房企和电商都以一个非常快的速度来搭建众筹购房模式,提供的优惠活动也很大。这里面主要也考虑到目前的市场监管还是处于空白期。对于众筹平台的搭建者而言,目前是积极推广平台的最好时刻。否则在未来政策打压下,各类新的问题和新的成本就会出现,自然会加大推广的难度。而且近期的一些创新也没有暴露太多的问题和风险,所以政策层面会持一个比较宽松的态度,这对于此类模式的快速复制具有积极的作用。所以,此类创新背后都体现了房企希望快速获得行业垄断权和话语权的考虑。

未来如何走

如果要关注众筹购房模式未来的发展趋势,不妨看一个类似的案例。在今年,滴滴和快的打车的竞争热度非常高,这也使得很多消费者感受到此类模式背后的各类优惠。此类模式之所以能够如此轰动,在于此类企业敢于砸钱。其意图也很明确,即在此类商业模式方面做行业的领军者和垄断者。但是,最后的问题也出现了,比如说此类企业不可能持续提供各类打车补贴。而且此类打车模式出现后,对于传统市场也造成了一定的冲击。

所以,对于众筹购房模式未来如何走的问题,自然应该有严谨的思考。毕竟目前来看,虽然比较顺利,但往往在后期容易出现纠纷。举例来说,某众筹者因为没有理解众筹条款的含义而盲目参与,最后会发现投资回报效果和预期的偏差较大,这就会引发各类纠纷。自然也会因为此类纠纷案例的增多而影响市场对此类模式的客观评价。

同时,如果要真正获得发展,自然就要消除各类误解。目前最普遍的一种误解是:这是一种非法集资的具体做法。房企在缺少资金的情况下,通过众筹项目而在短期内获得大量资金,进而缓解资金的短期周转困境。对于此类误解,关键要实现操作过程的透明性,进而获得更多客户的青睐。

要想真正获得发展,光靠对项目低价收购或者进行各类打折的做法将难以适应发展。比如说,目前在监管比较空白的情况下,相应的税务监管也比较少。但是,未来如果要推广,就要积极思考可节税的环节在哪里。只有真正寻找到政策的盲区,相应的平台运营成本才会更低。

要获得更多投资者的青睐,关键要推出标准化的产品。因为对于部分投资者而言,确实有这样一种投资特征:愿意分享房产增值带来的利好,而不愿意把精力过多地放在众筹项目的细节上。如果能够以标准化产品作为众筹模式的基础,那么投资者认购此类金融产品的信心会增加,因为标准化产品能够有效地消除信息不对称的风险。

因此,逻辑是清晰的,众筹购房模式属于积极的创新,并不能一棍子将其打死。此类模式植入了互联网的思维,符合目前产业转型升级的需求。所以对于此类模式,相应的政策态度应该是明确的,即密切观察此类创新,并通过制定宽松严密的环境来规范此类模式的推进。

 

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