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P2P房产抵押贷款业务分析

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房地产抵押贷款(以下简称房产抵押贷款)是众多抵押贷款中一种,近年来受我国各地房价的不断攀升的影响,房地产作为抵押物,在众多抵押贷款业务中占据了重要位置。目前房产抵押贷款业务在国内已经非常成熟,贷款的途径也较多,我国的主要途径包括:银行、信托、典当、小贷公司、P2P网贷平台。

(一)各类房产抵押贷款途径分析

银行房产抵押贷款,融资方以本人或者他人(限自然人)名下的房产作为抵押,向银行申请办理抵押贷款,贷款一般以中长期为主。银行房产抵押贷款的利率一般6%以上。

信托房产抵押贷款,受托人接受委托人的委托,将委托人存入的资金,按其(或信托计划中)指定的对象、用途、期限、利率与金额等发放贷款,融资方以房产作为信托贷款的担保方式。

典当行房产抵押贷款,融资方以其所拥有的具有完全所有权的房产作抵押向典当行借款,可预先支付使用费,并在约定的时间内付清本息,赎回当物。典当行房产抵押贷款以短期融资为主,一般贷款期限在1-12个月,月息大约在3%左右。

小额贷款公司房产抵押贷款,融资方以自有房地产(如住宅、商铺、写字楼、厂房等)作为抵押物向小贷公司借款。按照央行现行规定,小额贷款公司贷款利率上限为基准利率的4倍。

P2P网贷平台房产抵押贷款业务,借款人以自有房地产作为抵押物向出借人提供担保,在平台上发标借款的融资方式。P2P网贷平台的房产抵押贷款的利率一般在10%以上。

房产抵押贷款业务的流程基本相同:

申请借款→机构受理→提交材料→房屋评估→审核通过→签订合同→办理公证及他项权利登记→发放贷款。

在这其中,P2P网贷平台房产抵押贷款增加的一个环节是在审核通过后,发布房产抵押标,标满后发放贷款。五个渠道在途径上虽然相同,但是在贷款利息的水平上,银行年贷款利率最低,年利率大概在6%,但对贷款人资质的要求较高,且从2013年以来,银行对房产抵押借款收紧,很难从银行渠道获得贷款,也使得P2P网贷平台有了更大的机会参与到这一块业务中来,成为当前P2P网贷平台的重要细分市场。

(二)P2P网贷平台房产抵押贷款特点

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P2P网贷平台开展房产抵押贷款业务采用线上和线下相结合方式。虽然P2P网贷平台借助互联网的特性,使得小额借贷突破了熟人、地域的条件限制,成为了更广泛意义上的个人对个人借贷,但是房地产属于不动产,其空间位置是固定的,房产抵押还需对抵押房屋进行实地考察,所以必须采用线上和线下相结合的方式,这也导致房产抵押贷款业务规模并不能迅速在全国范围内快速扩张。对于P2P网贷平台来说,只有先在当地设营业网点,才能进一步的拓展房产抵押贷款业务,也有P2P网贷平台采用与当地小额贷款公司合作的方式进行业务的扩张,但这样业务的主动权交到了小额贷款公司,借款人的质量P2P网贷平台并不好掌控,借款人资源也不在平台手上,平台与借款人中间还需通过小贷公司进行沟通,势必会增加借款人的贷款成本。

P2P网贷平台开展房产抵押贷款以短期融资为主,平台在借款期限的设定上基本上以12个月以内为主,融资成本要高于银行。而银行贷款一般是中长期贷款,短期对借款人的要求会较高,因此P2P网贷平台房产抵押贷款比较适合短期内急需资金周转的企业或者短期内消费的个人。

P2P网贷平台开展房产抵押贷款具有地域性,我国各省市地区在房地产使用和支配规定上有一些限制,并且每个地方的政策限制条件也不相同, P2P网贷平台在开展房产抵押贷款业务时,必须对当地的政策进行充分的调研,针对当地的特点开展房产抵押贷款业务。

(三)P2P网贷平台房产抵押贷款业务竞争分析

房产抵押贷款业务准入门槛较低,除纯信用贷款业务的平台以外,基本上所有的P2P网贷平台在这块业务上都有所涉及,因为受地域的限制,目前尚未形成一家平台独大的局面,这也使得众多平台开展房产抵押业务可能性提高。目前来看,平台房地产抵押业务主要集中在北京、广州、深圳、上海等的地区,一方面是一线城市房价未来走势普遍看好,止跌性强,增值保值的效果较好,另外一方面这些地方中小企业较多,对资金的需求较大。目前还有不少平台专注于房地产抵押业务,例如安心贷和国诚金融,安心贷是北京的一家平台,房产抵押贷款业务范围是北京、上海、湖北武当、吉林延边;国诚金融是上海的一家平台,房产抵押业务范围是上海。

从上面的分析可以看出,在借款人端通过房产抵押获取贷款的途径较多,银行、典当行、信托、小额贷款公司都有房产抵押业务,P2P网贷平台与银行相比手续办理周期短、放款速度快、贷款门槛低,但与民间的其他机构相比优势并不是很突出,利率水平也相差不大。房产抵押贷款在我国各地发展均较为成熟,各机构市场份额占比也较为稳定,P2P网贷平台想要进去市场,在没有明显优势竞争力的前提下,拓展业务还是比较难的。对于新的市场,P2P网贷平台还需要克服渠道受限的挑战。

目前“互联网+房地产+众筹”模式的出现,又从投资人端,抢夺了部分投资人的注意。例如团贷网推出的“房宝宝”和平安集团推出的“好房众筹”,通过向投资人提供优质的房源,发出房地产众筹项目,期间经过房产的价值变化,从而让众筹人获得回报。相比较于房产抵押贷款业务,房屋众筹项目投资人的参与度更高,其投资收益直接与投资人的投资经验挂钩,如团贷网旗下的“房宝宝”与东莞中信御园发起第一期别墅众筹项目实现了年化收益40%。

(四)P2P网贷平台房产抵押贷款业务面临的风险

P2P网贷平台房产抵押贷款业务面临风险主要有内部的审贷风险和房屋二抵的风险,外部面临房地产波动风险和房地产相关的法律条款风险,这些都会影响房屋作为抵押物的变现能力。

以房地产作为抵押进行贷款,需要确保房屋的价值能覆盖借款人的违约金额,P2P网贷平台审贷的重点包括房屋的的市价估算和抵押率的确定,是否能有效控制借款人的投资成数,还需要考虑房屋产权的效力以及房屋的处置等问题,而且此类贷款一般较信用贷款的额度更大,更加考验平台的审贷技术。

二次抵押的风险。目前很多平台,允许借款人进行二次抵押。二次抵押是对已设有抵押权的房产再次设定抵押权,二次房抵同样有效,但需要房屋目前的估计值大于原评估值,只对大于原评估值的部分进行抵押借款,但二抵无法享受优先受偿权。在对房屋进行二次抵押贷款时,平台要防范此类风险的发生,需要提高借款人信用等级。

房地产抵押作为抵押物,其保值和增值性毋庸置疑,但是也要防范房地产整个市场行情引起的系统性风险及地域风险,如近年鄂尔多斯、温州等地房地产崩盘等。因此,在哪些地区开展房产抵押贷款业务,也是P2P网贷平台开展该项业务需要重点考虑的因素。

房屋抵押面临的法律风险。首先是《担保法》规定:“共同共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人的同意,抵押无效”。因此在办理此类贷款时,应让房产共有人即夫妻双方都签字,表示夫妻双方都同意用家庭房产抵押贷款,防止因一方不知情、离婚、假离婚等导致抵押无效。其次是《担保法》规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押的受让人继续有效”;“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力”。因此,平台在做风控调查时,要弄清楚抵押是在出租前还是出租后,保证自己拥有处理抵押物的权利。

此外,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中明确“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债”。因此,对于抵押物是借款人家庭唯一住房或有抵押房产中有老人居住的房产抵押要慎重。

从上述分析,可以看出P2P网贷平台做房产抵押贷款,并不占优势,同时我国房产抵押贷款市场相对成熟,产品流程标准程度高,业务产品容易复制和拷贝,虽然我国有规模较大的房贷市场,但竞争者众多,面临市场竞争压力也较大。P2P网贷作为后来者,能否后来者居上,这取决于P2P网贷平台是否能获取更多的优质房产抵押借款人,以及P2P网贷平台公信力如何,能否吸引到更多的投资人。

P2P网贷平台还可以从房地产供应链上下游企业入手,如建设设计企业、总承包施工企业、施工企业入手,做垂直细分市场,我国施工建设企业有近八万家,除进行房地产建筑的施工外,还有很多施工企业是针对电力、铁路、矿山等行业开展业务,对这些企业短期融资,帮助建筑企业解决一部分“民间融资”难的问题的同时,也可以扩大平台业务规模。

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