清华大学金融科技研究院孵化
金融科技与金融创新全媒体

扫描分享

本文共字,预计阅读时间

3月30号,中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会联合发布了《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》。

《通知》明确,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付30%;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

首付款比例的下降,最直接的影响就是购房者自筹资金的下降,首先对于刚需购房者来说,首付款下降,极大可能刺激刚需购房者提前入市。其次对于改善型购房者来说,二套房首付的下降,以及未来利率也可能打折的条件下,是比较好的入市的机会,预计未来刚需和改善型购房者的人数将会增加。对房地产行业来说利好,可能导致部分房源价格的上涨,也可能有部分房地产企业借助此次政策回笼资金。营业税免征有五年改为二年,增加了更多的“免税房”,二手房市场大势向好。

对于P2P网贷平台来说,这也是利好的消息。购房者入市人数的增加,意味着更多的购房者可能选择“首付贷”进行融资,对平台“首付贷”业务成交量的增加起到正面的影响。对于有购房需求的借款人来说,可以通过平台借少量的钱,就可以添补首付款的缺口,购买到自己心仪的房子。

“首付贷”是针对有购房需求但首付款资金短缺的借款人提供的贷款服务。

开展“首付贷”业务的平台大致可以分为两种,一种是与开发商合作提供贷款服务,另外一种平台直接为购房者提供贷款服务。

与开发商合作提供贷款服务的流程如下:

直接为购房者提供“首付贷”需求的业务运作流程,与一般P2P平台业务流程并无区别,此类贷款与房地产供应商没有直接的合作关系,但一般需要购房者提供抵押物。

从是否有抵押物上,又可以将“首付贷”分为信用贷款、抵押房产贷款两种。信用贷款对于与开发商合作的P2P网贷平台来说运用的比较多,购房者无需抵押,但房产开发商提供本息保障,例如房产商将购房者已支付的购房首付款用于代偿,或者利息由房地产开发商负责偿还等措施,这样平台面临的风险降低,但仍需对借款人信用进行调查,选择优质的借款人。抵押贷款一般适用于已有一套房产,想购买第二套住房的人群,这种模式需要购房人抵押其现有房产,通过平台筹集资金支付新的房产首付。以“信用”方式获得“首付贷”基本上都有上限要求,有些平台要求最高上限要求不得超过房款的20%,有些平台则要求不超过首付款的一半,随着首付款比例的下调,预计平台贷款金额最高上限比例也将会下调;以“抵押”方式获得“首付贷”最高可大抵押物评估值7成。

“首付贷“是目前比较热门的P2P垂直细分业务之一,很多平台专注于“首付贷”业务,如“安家贷”、“天下贷”、“搜易贷”等,这些平台大多数从房产营销企业自建平台转变为P2P网贷平台。还有一些平台也提供“首付贷”的服务,只是将其划分到抵押贷款或者信用贷款类别中,并没有单独作为一项业务开展。

“首付贷”具有如下的特点:

“首付贷”贷款利率相对较低,尤其是专注于“首付贷”业务的平台,最低可达到5.5%,最高也不超过12%,低于其他业务类型的贷款利率。加上有些与平台合作的开发商同时会辅以零息、贴息等让利补贴的方式来吸引购买者,对首付款短缺的购房者来说吸引力还是很大的。

“首付贷”业务来源多是线下资源,尤其是与开发商合作的平台,购房者在购买楼盘(平台合作楼盘)时,便可以办理贷款业务,通过平台在线上完成融资,实现购房者和房地产开发商买卖双赢。

“首付贷”扩张规模有限,对于“首付贷”业务同样受房地产属于不动产,其空间位置固定的影响。业务规模的扩张规模与合作开发商的房产业务城市覆盖范围相关,与平台线下营业网点的覆盖范围相关。另外P2P网贷平台与开发商合作开展“首付贷”,能否找到合适的楼盘以及开发商是否愿意让利合作,多少取决于开发商的态度,上述原因也制约了“首付贷”规模的快速扩张。

“首付贷”风险主要来自于三方面:

首先是借款人,对于购房者来说,每月除归还P2P网贷平台的贷款以外,还需偿还银行的按揭房贷,压力比较大,一旦购房者发生变故,影响借款金额的及时收回,即使有开发商提供本息保障,或者担保公司兜底,虽然能保证投资人的资金安全,但是平台的公信力还是会受到影响。同时不论是开发商还是担保公司毕竟兜底能力都是有限,如果平台 “垫付”则是很大的一笔支出。

另外还有来自房产开发商的风险,开发商提供本息保障,但其资金实力能否全部覆盖,若开发商垫付不及时,平台可能需要先行垫付。除此外,如果开发商开发的楼盘出现烂尾,无法按时交房,会影响到购房者的还款意愿,在开发商的选择上平台要做分级准入,对楼盘也要进行仔细的考察。

如果是抵押原物业方式,平台还面临自于抵押房的风险。从P2P平台自身来说,以购房者的第一套房产作为抵押物发放贷款,需要确保房屋的价值能覆盖借款人的违约金额。从外部环境看,房地产市场行情引起的系统性风险及地域风险,都会造成风险;另外如果是二抵,平台无法享受优先受偿权,变现能力要弱于银行。

除P2P网贷平台外,还有很多互联网金融平台也纷纷布局“首付贷”市场,如平安好房网推出的“好房贷”,世联行的“家园云贷”都为购房者提供首付贷款业务,P2P网贷平台与其相比优势并不明显。未来“首付贷”业务的主要竞争力还体现在对优质开发商的开发上,以及优质借款人后续贷款需求的开发(新房装修、买车等需求)上。

对于直接为购房者提供首付款服务平台来说,政策的利好从两方面分析,首先是刚性需求购房者人数的增多,势必会增加“首付贷”业务成交量的上升。其次不论是二手房还是新房,平台可以通过抵押一套房的方式,借款给改善型需求购房者,同时房产作为抵押物,其保值增值性还是毋庸置疑的。对“首付贷”业务在借款人的选择上,应选择优质的购房人,例如公职人员、储蓄较少但是月工资较高的人员等。

对于与开发商合作的P2P网贷平台来说,有利也有弊,首先是整体购房需求旺盛,在加上众多的房企面临去库存化的压力,会有更多的房地产企业与P2P网贷平台合作,缓解资金短缺的问题。但也存在房地产利好情况下,部分优质的房地产开发商不愿意再让利给购房者或平台,或者平台无法拿到优质的楼盘。

[Source]

本文系未央网专栏作者发表,属作者个人观点,不代表网站观点,未经许可严禁转载,违者必究!

本文为作者授权未央网发表,属作者个人观点,不代表网站观点,未经许可严禁转载,违者必究!

本文版权归原作者所有,如有侵权,请联系删除。

评论


猜你喜欢

扫描二维码或搜索微信号“iweiyangx”
关注未央网官方微信公众号,获取互联网金融领域前沿资讯。