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近日,媒体再爆继深圳叫停“房地产众筹”一个月之后,仍有互联网金融平台开展房地产众筹业务,简直是“顶风作案”,屡禁不绝、屡教不改。

这些年,无论买房的还是没买房的,都为高房价叫苦不迭,人们对一切助推房地产泡沫的政策或产品都深恶痛绝。目前,互联网金融平台推出的“首付贷”、“房地产众筹”等产品不幸成为了典型代表,被视作助推房产泡沫的帮凶,引得市场中人人喊打。

在苏宁金融研究院高级研究员薛洪言(洪言微语)看来, 2015年,国内商品房交易额高达8.7万亿元,助推房市泡沫,市场倒是看得起互联网金融企业。对互联网金融企业而言,助推房价泡沫的黑锅轻易背不得。

房市调控,互联网金融成为重点关注对象

目前中国房地产市场冰火两重天,一二线城市饱受房价快速上涨之苦,三四线城市仍在苦苦去库存。就北上广深四个一线城市而言,调控房价是首要任务。在经历了近10年的屡调屡涨之后,互联网金融“有幸”走上前台,成为房价调控重点关注对象。

3月上旬,深圳、北京、上海三地先后摸底首付贷,加强首付款资金来源审查,并暂停首付贷产品。3月中旬,广州跟进调查首付贷。4月中旬,深圳、广州相继叫停房地产众筹业务。

一时间,首付贷和房地产众筹业务成为助推房市投机、推升房价甚至可能诱发次贷危机的元凶,市场中人人喊打。洪言微语曾撰文《楼市火爆毁了首付贷》为首付贷正名,然并卵。

那么,互联网金融两大产品在火爆的楼市中究竟发挥了多大作用呢?关于首付贷,大家讨论已经较多,下面洪言微语重点讲解下房产众筹的业务模式及其影响。

房产众筹是个什么鬼?

根据众筹参与人获得回报的不同,洪言微语大致将房产众筹分为四类,分别解读如下:

第一类是营销型众筹。这种模式下,众筹参与人的回报是优先选房权和优惠购房权,此外,众筹平台还会补偿一定的利息。参与人只是支付相应金额,获取对应权益,不涉及房产的购买和持有行为,本质上属于房产预售。笔者称之为营销型众筹,开发商以提前锁定潜在购房人为核心诉求。

第二类是拍卖型众筹。众筹参与人的回报是房产的拍卖收益。房产面向所有参与人进行拍卖,在底价的基础上价高者得,剩余的参与者分享拍卖收益。房产拍卖要求底价较市场有较大的折扣,因而这种模式更多是营销和宣传效果,成交量并不大。

第三类是博升值型众筹。这种模式下,众筹参与人的回报是房产出售差价。参与人先共同出资买下一套房产,房屋产权由代表性参与人或第三方机构代持,约定一段时期后(通常为1年)以市价卖出,参与人根据出资额分享升值收益。

第四类是REITs类众筹。这种模式下,众筹参与人的回报是租金收入。参与人共同出资成立物业管理公司,由物业管理公司购买并管理物业(商铺、酒店、公寓等),租金收入和退出时的物业增值是主要的回报来源。

除上面三种外,市场上还出现了其他一些个性化的房产众筹模式,但基本模式不脱离以上四种。

上述四类众筹模式中,前两类主要有开发商主导,核心诉求是促进房产销售,可看作是开发商销售方式的创新;第四类是变相的REITs产品,对于盘活商业地产具有积极作用;第三类属于投机性众筹,在房价快速上涨时具有很大的吸引力,本质上可看作房产投机行为。

如果真要从中挑出房价上涨的帮凶,显然只有第三类房产众筹模式符合条件。

谁是房价上涨的帮凶?

作为一个火了十余年的话题,关于谁是房价上涨的帮凶,市场上已经涌现出各种各样的解答,土地财政、货币放水、信贷支持、刚性需求、投机客、股市走牛甚至限购等都是原因。

事实上,房价的上涨往往是上述各类因素综合发挥作用的结果,单独侧重某一个方面都难免会有盲人摸象之嫌。当然,并不排除在特定时期、特定区域,个别因素会发挥主导性作用。但是,这个因素无论如何也不会是首付贷和房产众筹。

原因无他,金额太小。据前期地方政府摸排结果,深圳首付贷规模约25-30亿元,上海约30-40亿元,北京约40亿元,在总交易量中占比低于千分之五,怎么可能成为撬动房价快速上涨的主要因素。其实,可能连因素之一都算不上。至于房产众筹,交易量就更小了,以深圳市重点监控的9家房产众筹平台为例,截止4月1日成交量仅为5亿,其中深圳项目约为3000万左右,又能掀起多大的浪呢?

政策的空间

综上所述,首付贷和房产众筹不可能成为一线城市房价上涨的帮凶。即使对房价具有一定的刺激作用,也仅限于特定业务模式、且局限在特定地区;这类产品均属于开发商主导下的模式创新,其最初诉求是促进房地产销售,也的确发挥了相应的作用。

当前的房地产市场分化严重,这些产品可能不适宜在一二线城市大力推广,但应当为其在三四线城市发挥作用留下足够的政策空间。

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