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REITs是什么？

REITs的全称是Real Estate Investment Trusts，在中国被译为房地产投资信托基金。REITs 允许个人投资大规模并能产生收入的房地产。美国证券交易委员会把REIT 定义为一个公司，该类公司拥有，通常是经营可产生收入的房地产或相关资产，包括办公楼、商场、公寓、旅馆、旅游景点、自存储设施、仓库和房屋抵押贷款或一般贷款。不像其他房地产公司，REIT不开发房地产来销售，买地产开发的目的主要是为了经营并把它当成公司投资组合的一部分。

为什么投资REITs？

REITs提供途径给个人投资者，使他们不用直接购买商业地产就能获得商业地产所有权带来的收入份额。

REITs的种类有哪些？

许多REITs都是在美国证券交易委员会注册并在交易所上市的，这些就是大家所熟知的公募REITs；还有一部分是有在美国证券交易委员会注册但没有公开交易，这部分就是私募REITs。这是各种各样REITs的最重要区别之一。在投资REITs之前，投资者应该清楚明白它是否是可公开交易的以及如何影响风险报酬的。

如何成为合格的REITs？

为了有资格成为REIT，公司必须有大量的资产和收入与房地产相关，而且必须每年把至少百分之九十的可税收入以股利的形式分配给股东。一个有资质成为REIT的企业有税收优惠，他们的企业可税收入可以扣除支付给股东的红利后再计，大部分的REITs都支付百分之百的可税收入给股东，因此他们几乎没有企业税。

除了每年支付给股东至少百分之九十的可税收入作为股利，一个REIT企业还必须：

1. 除了REIT状态外，是一个可以企业形式被征税的实体；

2. 被董事会或受托人管理；

3. 有完全可以转化的股权；

4. 在REIT成立一年之后至少有100个股东；

5. 在可税年的前半个年度，5个或5个以下股东持有的股份不能超过百分之五十；

6. 至少百分之七十五的资产是房地产资产和现金；

7. 至少有百分之七十五的总收入来源于房地产相关业务，包括租金和抵押贷款利息；

8. 至少有百分之九十五的总收入来源于以上提到的房地产相关业务和其他各种股利和利息；

9. 在可税的REIT附属公司，非限制性证券或股票不能超过其资产的百分之二十五

REITs的风险和优势是什么？

REITs提供一种方式把房地产纳入投资者的投资组合。更有甚者，一些REITs比其他的投资能产生更高的股利。

但是，这种模式存在着风险，特别是对于私募REITs来说。因为私募REITs不在交易所交易，存在以下风险：

1. 缺乏流动性：私募REITs是非流动投资，一般来说不能在公开市场随意被买卖。如果你想通过卖资产来快速筹钱的话，私募REITs可能不是一个好的选择。

2. 价值透明度：虽然公募REITs的价格很好获得，私募REITs的每股价格却很难估算。私募REITs通常是在产品上线一年半后才会开始估算每股价格。有的时候可能是几年之后才开始算。所以，可能很长的一段时间投资者都无法获得私募REITs的价格及其交易情况。

3. 分配来源于募集款项和借款：投资者可能会因私募REITs比公募REITs有较高的收益更偏好于前者。然而，不像公募REITs，私募REITs分配资金通常超过基金部门的运营款项而来。这样做减少份额的价值和公司可用购买额外资产的现金。

4. 利益冲突：通常私募REITs有一个不是自己内部员工的外部的管理者。这样可能会导致与股东之间的潜在利益冲突。例如，某个REIT公司付给外部管理者的薪金基于该管理者所管的资产数量，这些激励措施不一定和股东的利益保持一致。

费用和税费

投资者可以像经纪商购买股份一样来投资在交易所上市的REITs，也可以购买非公开发行的REITs股份。此外，投资者还可以购买REIT共同基金和REITs ETF。

对于公募REITs，投资者可以购买普通股、优先股、或者公司债，交易佣金各不相同。

私募REITs通常是由券商和金融投顾来销售的。私募REITs一般有一个高额预付费用。销售佣金和预付费通常合计高达总投资额的9-10%。

大部分的REITs公司把百分之百的可税收入支付给股东，然后股东又需要支付利得税。REITs支付的股利通常被当做是普通收入因而不享有其他企业股利的可减税优惠。在投资REITs前最好先咨询下税务顾问。

避免诈骗

应当注意任何尝试卖给你的没在美国证券交易委员会注册登记的REITs。美国证券交易委员会的官方网站有个电子数据收集系统（EDGAR），这里可以查到所有公募私募REITs的注册信息以及这些REITs的季报和年报。另外，也可以看一些券商或投资顾问的推荐。

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