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文/ 钱婧  柏涵

在美国六大贷款细分行业里，抵押贷款领域出现的一家新进入企业Pennymac Financial Services, Inc.尤为引人关注。PennyMac抓住传统银行面临监管趋严、以及传统银行逐渐缩减抵押贷款业务的市场良机，通过从传统银行购买批发贷款进而直接向购房者发放贷款的商业模式，逐渐在美国抵押贷款市场站稳了脚跟，同时纯粹互联网经营，打破传统银行通过柜台网点发放贷款的传统程序，降低PennyMac运营成本的同时，也开启了互联网申请贷款的新趋势。

企业基本信息

Pennymac Financial Services, Inc.简称PennyMac金融服务公司，成立于2008年，是美国著名的住房按揭贷款发放、贷款服务的综合贷款平台，此外PennyMac的同时还涉足美国住房按揭市场的投资管理业务。Pennymac的战略伙伴包括BlackRock Mortgage Ventures, LLC（贝莱德按揭风险投资公司有限责任公司）和HC Partners, LLC（Highfields资本投资有限责任公司）。

业务布局与协同分工

目前，PennyMac旗下设有三大业务板块，PennyMac金融服务公司正是通过不同业务板块子公司的协同分工，成为了美国抵押贷款领域的知名机构。

第一大业务是住房按揭贷款的发放和贷款服务，由子公司PennyMac Loan Services, LLC简称“PLS”负责向美国个人购房客户提供住房按揭、抵押再融资贷款的发放和贷款资金划转、结算等相关贷款服务。第二大业务是投资咨询，由子公司PNMAC Capital Management, LLC 简称“PCM” 负责Pennymac集团的投资咨询业务，并同时管理PennyMac Mortgage Investment Trust （简称“PMT”）Pennymac地产投资信托基金和集团其他投资基金[1]，PNMAC资本管理公司也是美国证券交易委员会登记在册的投资咨询机构。第三大业务是投资管理，以子公司PennyMac Mortgage Investment Trust为首的集团投资基金，自2008年PennyMac集团成立以来，一直负责集团的对外投资业务。其中，在集团抵押贷款业务里，PennyMac Mortgage Investment Trust地产投资信托基金分别有两个职能：一是向银行购买批发贷款，为PennyMac Loan Services, LLC住房按揭贷款业务提供资金支持；二是对抵押贷款相关资产进行投资管理，PennyMac Loan Services, LLC发放给客户的贷款出售给房地美、房利美、吉利美等机构获得MBS（mortgage-backed security）抵押贷款证券，由PennyMac Mortgage Investment Trust地产投资信托基金在二级市场对这些MBS抵押贷款证券进行买卖交易，赚取MBS证券持有期的利息收益及时回流资金，降低客户住房贷款违约风险。

PennyMac集团各项业务的运营和执行，各业务子公司之间有着高效的协同分工。具体来说，通过PennyMac Mortgage Investment Trust投资基金向银行购买批发贷款，为住房贷款服务公司PennyMac Loan Services提供贷款资金，由PennyMac Loan Services向个人购房客户发放住房按揭贷款，PNMAC Capital Management再指导集团投资基金开展投资业务，进而继续为贷款业务提供资金支持。整个Pennymac Financial Services的主要收入来源有：发放贷款产生的贷款利息收入，投资咨询服务费收入，贷款服务费收入、投资收益等等。

主要贷款产品

PennyMac Loan Services, LLC向个人客户提供的贷款产品主要有自置住房贷款和再融资贷款。

PennyMac的自置住房贷款包括可调整利率抵押贷款、联邦住房管理局贷款、固定利率贷款、大额贷款和退役军人贷款。下面简要介绍PennyMac自置住房贷款中的可调整利率抵押贷款和退役军人贷款。

可调整利率抵押贷款

PennyMac提供的混合可调整利率贷款有3、5、7或者10年的固定利率，然后利率每年根据一个市场指数进行变化。可调整利率贷款通常相比于固定利率贷款，开始时每月支付金额低一些，但是一旦固定利率期限结束，支付金额将发生变化-或者上升或者下降-利率随着市场状况发生变化。贷款期限通常是30年。

固定利率期间结束之后，利率和支付金额将会每年调整。但是，利率在调整的时候有上限，不能超过特定的限制。这些上限根据贷款的初始利率和当前利率设定。可调整利率抵押贷款借款者应该为固定利率期结束后可能的利率和支付金额的增长做好充分的资金准备。

退役军人贷款

退役军人贷款是PennyMac为帮助现役军人和退役军人实现置业而设计。面临美国的现役军人和退役军人有时很难建立符合住房贷款申请要求的信用水平的情况，为了帮助现役军人和退役军人获得住房，退役军人事务部建立了退役军人住房贷款。退役军人住房贷款由退役军人事务部提供担保，这使得PennyMac可以向现役军人和退役军人提供更多有利的贷款条件。这份担保使如PennyMac的贷款机构能够向没有申请常规贷款资格的现役军人和退役军人提供住房贷款。

符合条件的现役军人和退役军人可以享受很多退役军人住房贷款的优惠政策，包括：自置住房贷款无首付、比常规贷款更低的利率、比常规贷款更低的每月还款金额、少量证明文件、有权提前还款等。

PennyMac 已帮助超过10万现役军人和退役军人通过联邦政府退伍军人住房贷款项目购买住房或者对住房进行再融资。作为美国最大的直接贷款服务商之一，PennyMac 专业从事退休军人贷款并保证不会将贷款转卖给其他服务商。

PennyMac的再融资贷款分为可调整利率抵押贷款、联邦住房管理局正资产再融资贷款、联邦住房管理局简化再融资贷款、固定利率贷款、房贷可负担再融资计划、大额贷款、退役军人抵押贷款计划。下面简要介绍PennyMac再融资贷款中的一种产品——联邦住房管理局简化再融资贷款。

联邦住房管理局简化再融资贷款

联邦住房管理局简化再融资贷款由联邦住房管理局为贷款做担保。联邦住房管理局简化再融资贷款是抵押贷款再融资的最快、最简单的方法，主要针对欠款多于住房价值的借款者。首先，联邦住房管理局简化再融资项目不需要资产评估。PennyMac将会用初始的购买价格，无论住宅现在的价值是多少。其次，该项目需要更低的信用等级和更少的证明文件—不需要工作、收入或者信用分数的验证。再次，该项目可以不支付额外的费用。相比于支付手续费，贷款利率会高一些。另外，如果利率降低借款者想要在未来再融资，该项目没有提前还款罚金。最后，投资性房地产在这里是不可以贷款的。

此外，PennyMac还推出新型贷款产品，如多户贷款。

多户贷款

PennyMac现在向全国多户家庭或公寓大楼（超过5户）提供多达5百万美元的贷款。PennyMac为满足客户购买、再融资或者套现的需求，向多户贷款客户提供定制化服务。多户贷款产品由PennyMac Loan services,LLC的商业地产金融部门提供。

多户贷款利率可与全国银行直接竞争；PennyMac对于购买、再融资和套现融资提供高达资产价值80%的贷款；可以提供长达20年的定期贷款；无追索权并且可转让；流程简单并有很低的前期成本。这些特性都让PennyMac多户贷款相比于常规贷款，更具优势。

贷款流程

PennyMac按照美国传统的贷款流程，通过核实借款者申请表信息、调取借款者信用报告、结合自动化房屋估值模型和实地资产评估进行借款者资产估值、审批人员复核等方法，最终确定是否批准贷款申请及批准贷款的额度。

借款者首先需要填写一份贷款申请表，向贷款机构提供个人基本信息、财务信息及未来的抵押贷款计划并提供相关证明文件。贷款申请表及证明文件提交之后，贷款机构的贷款处理小组将会核实申请表中信息，提取信用报告并安排资产评估。申请表信息核实、信用报告提取及资产评估完毕之后，借款者的文件将会被送到审批团队。审批人员将会最后一次复核借款者的财务状况以确保所有必要文件齐全且准确。审批人员会通过要求借款者出具说明文件，弄清申请表中不一致和有缺失的信息。然后，审批人员将会决定是批准还是拒绝借款者的贷款申请以及批准贷款的额度。如果贷款申请被批准，借款者与贷款机构协商时间签订所有相关文件，完成过户手续。

PennyMac贷款流程

贷款市场份额跻身全美前十

由于PennyMac互联网轻资产经营的模式，使得其服务成本较传统银行更低，同时由于近几年美国传统银行业面临的贷款监管要求在逐渐趋严，客观上为PennyMac这类非银行贷款公司提供了有利的市场发展机遇。目前，PennyMac提供的30年期住房按揭固定贷款利率为年化4.188%，15年期住房按揭固定贷款利率为年化3.593%，5年期住房按揭浮动贷款利率为3.893%。

美国目前贷款市场中，约有59%的贷款来源处传统银行体系，而从非银行类贷款机构发放的贷款比例则逐渐上升为41%。2016年十大贷款机构发放贷款总额排名，也印证了美国贷款市场正在悄然发生的变化。在2016年上半年中，根据美国银行和非银行类机构发放贷款总量的排名，PennyMac排名第五，与Quicken Loan、Freedom Mortgage、PHH Mortgage等一起作为非银行贷款机构入围美国贷款发放规模最大的十家机构，与Wells Fargo富国银行、Chase摩根大通银行、Bank of America美洲银行等传统大型银行无论在贷款规模，还是市场占有率都旗鼓相当。

PennyMac的互联网经营模式

PennyMac的贷款服务完全依赖互联网和客服呼叫中心，除公司总部外，在全美不再设立任何传统银行模式的实体柜台网点办理贷款业务，轻资产、互联网模式不仅降低了PennyMac的经营成本，更大大方便了全美各地的贷款客户，他们只需要在互联网上提交贷款申请即可办理住房按揭贷款。

此外，PennyMac的互联网经营还具有显著的盈利优势。通过对比2016年美国贷款发放总额最大的3家上市非银行贷款机构的总资产回报率（ROA）和净资产收益率（ROE），不难发现PennyMac虽然贷款发放总额相比Wells Fargo和Chase不占优势，但是其盈利能力指标（ROA 5.84%,ROE 22.49%）都远远高于两家传统银行（Wells Fargo和Chase），这再次凸显出PennyMac互联网经营的盈利优势。

2016年美国贷款发放总额最大3家机构盈利能力指标（ROA、ROE）比较 [2]

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[1] PCM管理的集团其他投资基金包括：PNMAC Mortgage Opportunity Fund, LLC and PNMAC Mortgage Opportunity Fund, LP

[2] 数据来源：Yahoo Finance，数据统计期间为2016年9月14日的最近12个月。

[Source]

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