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近期，国家出台最严厉的个人购汇管理规定，自2017年开始，严禁个人购汇境外买房。但是受投资房产来实现资产保值的刚需驱使与人民币贬值的巨大压力，即使在政策的严厉封锁之下，房地产众筹依然暗流涌动：国内中产阶层不惜铤而走险，违背国家外汇政策，将海外房地产当作下一个众筹投资标的。

众筹家发现，在国内叫停房产众筹的同时，海外房产众筹却依旧活跃。其中，一个名为“海投金融”的互联网金融平台，打出全球资产配置的口号，向国内投资者发行类似于收益权众筹和债权众筹类型的海外房地产理财产品。而另一面，3万亿国家外汇储备却面临严重的外流危机。

海外房地产，原本多是企业和个别富豪的投资对象，何以让国内中产阶层也开始趋之若鹜？

境内外房地产众筹悄然成为资产配置模式

事实上，自2015年快速兴起的房地产众筹逐渐成为国内中产阶层资产配置的新选择。2015年，房地产众筹刚需爆发，曾一度成为最受关注、成功率最高的众筹细分类型之一。

众筹家人创咨询发布的《2016中国众筹行业发展报告》数据显示，截至2015年12月31日，共33家众筹平台涉足房地产众筹项目，在线房地产众筹项目387个。其中，已成功项目为324个，占比83.72%；实际融资规模高达88906.50万元。

已知所在地的房地产众筹项目，各分布城市所占的数量和比例如下图：

国内房地产项目集中的北京、广东、上海、江苏四省，这四个地区以强劲的房地产刚需以及房价保值增值为市场特征。

同时，境外房地产众筹也开始出现，境外项目主要分布在：美国6个，英国4个，加拿大、新西兰和泰国各2个，澳大利亚和法国各1个。上述地区大多具备良好的良好的投资移民环境。

从房地产众筹投资的方向来看，投资住宅是房地产众筹最主要的投资方向。

因其具有投资门槛较低，投资收益较为平稳的特点，成为众筹投资者和平台上线项目的重要选择方向。

综合以上数据可以看出，随着众筹这一投资模式的快速崛起，房地产与众筹金融相结合一度被视为个人投资者投资房地产的新型手段和工具，同时还体现出显著的个人房地产投资色彩：把住宅型房产众筹项目作为家庭资产配置的组成部分，并把目光投向境外房地产市场。

国内房产众筹被叫停 境外房产众筹监管空缺

2015年末至2016年初，“众筹炒房”在深圳等地掀起狂潮，房价在短期内暴涨刺痛了政府与社会的神经。

就在同一时间，深圳等地出现了大量以房屋中介、地产商为代表的投机者，他们开始利用众筹的名义炒高房价。房地产众筹作为维稳对象，开始进入监管部门的视野。

4月，深圳、广州等地迫于房价居高不下的压力，房地产众筹因存在与房地产政策导向相违背的金融杠杆配资的性质，因此被政策视作疯狂加杠杆影响房价稳定的凶手之一，与首付贷一同被政府直接被叫停。

8月，证监会公布的《股权众筹风险专项整治工作实施方案》中，明确提到将“平台和房地产开发企业、房地产中介机构以‘股权众筹名义从事非法集资活动’”作为整治重点，全国范围内的房地产众筹遭遇政策黑天鹅。

但是房地产众筹的投资人群体却已经培养起来。国内房地产众筹被叫停，而境外房地产众筹却成为了监管的漏网之鱼，依旧活跃在特定人群之中。

人民币贬值预期下，投资境外房产成为释放压力的出口

事实上，境外房地产投资近年来有爆发势头。根据国家统计年鉴数据显示，2011年以来，我国对外房地产直接投资金额持续增长，尤其是2015年，境外投资房地产业迎来爆发式增长。

但是，此前受制于国内购汇和海外直投的政策，投资海外房产仅仅是企业以及个别富人的投资方向。

然而，国内个人资产配置的市场环境恶化。

一是人民币贬值压力伴随着特朗普当选美国总统而呈现出更为紧张的迹象，贬值风险进一步提升。随着国内人民币贬值预期越来越强，获得更多美元对于资产的增值保值作用就凸现出来。

二是国内投资环境的不景气。股市动荡，楼市被严格调控，互联网投资理财收益下滑，且风险集中爆发……都制约了国内投资者现有的投资选择。

在这种投资环境下，将资产进行全球配置成为越来越多中产阶层的强烈诉求。参与境外投资尤其是投资美国产业，等于拥有强势的美元及投资收益，国内中产阶层开始趋之若鹜。

相比起投资其他产业，对于中产阶层来说，经过国内多年的房地产业市场教育，加上投资移民的动机，投资海外房产成为他们首选的境外投资方向。

综合以上原因，海外房产也开始进入到中产阶层的投资视野。

外汇管理政策严格国内资金的国外转移

国家外汇管理政策对购汇和个人境外直投有种种制度的严格限制。

首先，国家规定了个人每年5万美元的购汇额度。此外，外管局还提出：“加强‘蚂蚁搬家’式购汇管理，外汇局要求对个人购汇分拆交易提高警惕，必要时拒绝购汇申请。”

就在近期，个人购汇的管理进一步加强，明确禁止购汇境外买房、炒股。政策规定，2017年开始，个人客户购买外汇时需要填写《申请书》，明确不得用于境外买房、证券投资等，违者将列入“关注名单”，当年及之后两年不享有个人便利化额度。

其次，个人直投尚未开放。《中华人民共和国外汇管理条例》规定：“境内个人向境外直接投资或者从事境外有价证券、衍生产品发行、交易，应当按照国务院外汇管理部门的规定办理登记。国家规定需要事先经有关主管部门批准或者备案的，应当在外汇登记前办理批准或者备案手续。”

而2011年《温州市个人境外直接投资试点方案》公布不久，旋即被叫停。

即使是在上海自贸区，关于境外投资仍然没有放开个人直投。今年下半年上海自贸区最新出台的《关于进一步拓展自贸区跨境金融服务功能支持科技创新和实体经济的通知》中，也只是允许区内企业和股权投资基金跨境参与股权投资。

那么剩下来的，就只有通过投资QDII产品投资境外理财产品。这类产品也需要获牌机构向国家外汇管理局申请购汇额度审批后向投资者发行。

基于政策的封锁，个人的海外房地产投资显然政策风险重重。海外房地产投资面临通道阻塞的现状。

海外房产众筹钻严控资金外流的外汇政策空子

为了打破操作无门的困境，海外房产众筹这时候成了国内个人资金“偷渡出海”的投机工具。

众筹家发现，一些海外房地产众筹却绕过监管，为投资者提供所谓的海外房产投资标的。一些互联网平台利用所谓的众筹模式，在监管空白的地带操作，帮助投资者将人民币兑换成外币，然后流向海外房地产市场。

例如这家名为“海投金融”的互联网金融平台，自称海外投资专家，打出全球资产配置的口号，向国内投资者发行类似于收益权众筹和债权众筹类型的海外房地产产品。

据知情人士称，其运作模式是例如国内投资者将手头的人民币投入该平台，平台再利用美国众筹融资平台重新进行房地产投资，通过这个过程，资金就流到了境外。

以平台上推出的英国乔治酒店项目为例，项目面向募集资金从1万到20万人民币不等，同时提供年化13%左右的收益。目前该项目已经开展了22期。

毫无疑问，在国内政策严格管控境外投资和外汇储备之时，“海投金融”这类平台为国内资金避开监管境外转移开了口子，与国家监管思路背道而驰。

在国家对互联网金融进行专项整治期间，海外房产众筹等跨境互联网金融业务同样需要严格被约束。海外房产众筹存在的风险，除了涉及到投资者利益保护之外，国家外汇安全更是存在重重隐患。

 

 

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