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各地掀起了限购潮,未来房地产崩盘的可能性很小。房价向上走预期不减,广州互金协会要求互金协会成员全面禁止开展房地产“首付贷”业务。

最近全国各地掀起了限购潮,牵动了全国大众的神经,人们纷纷揣测政策的用意,一时间众说纷纭,很多人理不出个所以然,大多感到非常困惑。在这个时间节点各地出台“史上最严的限购政策”,主要的原因我总结几个:

1、赶人。2020年各个一线城市都有人口控制目标,近一到两年北京、上海已经开始赶人。本轮限购是针对需求端下手,手段就是限购,而非在供应端下手,如小产权房、集体土地入市、加大土地供应等。

2、对冲风险。美元加息周期的到来,从流动性需求的角度,人民币也必须进入加息周期,但是现阶段加息不利于实体经济的复苏。对房价的调控,通过调高房贷利率取到一定程度的加息功能。另外房价涨势太猛,本身也可能崩盘。参考之前的“股市熔断”,这一次我们可以认为是“房市熔断”。

3、脱虚入实的需要。“资金空转,实体失血”,这是一段一直在推动实体经济转型升级的语录。刘士余上任后放开IPO发审,为实体企业解决直接融资渠道的问题。池子大了,需要更多的水(资金)进入,否则水位(指数)必然下降。如果楼市太火必然分流股市资金,不利于满足转变企业融资方式和脱虚入实的需要。

4、为后续长效机制的出台铺路。制度出台必然会引起波动,先把房市冷冻,后续出台相关制度,再伺机放开。

讲到长效机制,中国的房地产制度后续会做什么样的调整?首先,从土地制度来讲,中国的招拍挂制度,学习了香港、新加坡的土地政策,但是并没有延续香港、新加坡的房地产制度。学了前半段,后半段没有搬,后续调整招拍挂制度的可能性非常小。那么,土地政策不改变的情况下,能够酝酿出一个不同于香港、新加坡的房地产制度吗?我认为不可能,后续肯定是为整个房地产制度打补丁,也就是将香港、新加坡的屋村制度(保障房)完善起来。同时政策还会继续加大大城市的人口控制。从这里我们得出的结论是:这轮限购政策不是为了所谓的“房子拿来住的”,房产税肯定伺机推出,但是肯定看不到房地产崩盘,现在是上车的好机会,否则以后要么逃离北上广深,要么就住屋村!

那么,接下来楼市会怎么走?从政策本身来讲别不是为了降房价,而在于控房价,房价大跌的基础不存在。随着政策的到来,前期的大涨需要消化,短期将进入整固和横盘。但是从长期来讲大城市(出台限购政策越严格)的地方,房价肯定继续涨,我认为支持房价的基础(人口流入)没改变。

受房价未来是向上走的预期推动下,很多人,无论是有刚需的,还是为了投机的,都将疯狂涌向楼市,与之相关的风险稍有不慎即成燎原之势。为有效防范金融风险和房地产市场风险,广州互联网金融协会(以下简称“广州互金协会”)续2016年4月20日,出台《关于停止开展首付贷、众筹购房等金融业务的通知》后,3月31日发布了《关于进一步加强‘首付贷’风险防范的通知》(以下简称《风险防范的通知》),要求各会员单位全面禁止开展房地产“首付贷”业务,并进行自查自纠和业务清理工作。

3月31日的《风险防范的通知》显示,目前存在的某些借款人通过互联网金融平台消费贷、装修贷等业务贷款用于购房,变相成为首付贷,突破房地产信贷政策的问题,广州互金协会提出,会员单位要立刻停止所有涉及“首付贷”业务,严查房贷业务真实性、合规性,严格对借款人的借款用途进行审查,终止一切形式涉及房地产首付业务合作,不得通过更改名称、修改资金用途、变相转为消费贷、理财产品或线下募集等方式继续开展业务。

据称,协会将密切关注并督促已有“首付贷”业务的企业自查整改,配合相关监管部门,对于不开展自查整改的企业,将向政府相关部门报告,将其列为全市金融风险重点排查对象。

此前3月17日,广州市人民政府办公厅发布了《关于进一步完善我国房地产市场平稳健康发展政策的通知》,明确规定“严厉打击‘首付贷’等违规行为,要求商业银行、小额贷款机构、互联网金融机构、信托投资公司等各类金融业务经营者不得对购房首付款发放贷款或变相发放贷款”。

我认为,广州互金协会《风险防范的通知》来得很及时,在目前楼市风险未见大规模蔓延之前,对协会成员单位作出了警醒和监督,有助于互金行业远离房地产风险,避免协会成员单位偏离主业,“种了别人的田荒了自己的地”,最大限度督促行业成员稳健、合规和合法经营。

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