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城市研究所（Urban Institute）成立于1968年，是一家非营利性研究组织，该智库专注于提供基于事实证据并能够改善公共政策和实践以及人们的社区生活的决策。城市研究所拥有近500名员工包括社会科学家、经济学家、数学家、人口统计学家和数据科学家等，组成了12个政策研究中心，从23个不同的研究领域深入研究、分享见解，并利用其研究成果制定相关的解决方案和策略为从业者、政策制定者以及致力于改变世界的企业和社区领导者提供有价值的信息。

2019年7月15日，城市研究所发表了一篇题为《金融科技在房产购买和融资市场的创新》的报告，该报告简要介绍了金融科技（FinTech）如何影响美国人购买和出售房产以及提供购房贷款的方式。具体而言，报告探讨了FinTech对预购买、购买和销售、抵押贷款搜索、抵押放贷和售后五个阶段的影响，描述了关键参与者、及他们扮演的角色，并确定了FinTech产品中的差距。本文还探讨了市场的某些环节为什么不利于技术创新，并确定创新的潜在障碍（如市场、法律或监管）。

本文对该报告的成果进行解读，旨在展示FinTech给美国房产市场带来的创新，以及市场结构、法律或监管给创新造成的潜在障碍，以此形成对我国FinTech发展模式的借鉴，并思考影响我国FinTech进步的潜在结构与政策障碍。

一、导 言

金融科技（FinTech）创新正在改变着美国家庭买卖房产、获得和管理抵押贷款以及货币化房产财富的方式。据统计，美国房地产行业的风险资本投资从2008年的2000万美元飙升至2017年的34亿美元（CB Insights，2018）。然而与其他商品市场相比，房产市场在FinTech创新应用方面的普及率仍然较低：所有类型的房产交易（对业主、投资者、炒房客等）的在线份额不到15％，远远低于诸如图书（55％）、音乐（80％）、电子产品（35％）等商品的在线交易份额（CB Insights，2018）。

报告将美国家庭的房产交易活动分为预购、购买与销售、抵押贷款搜索、抵押贷款放贷和售后等五个阶段，并对其中每一阶段中的FinTech创新活动进行场景分析。此外，报告还探讨了FinTech公司对房地产市场的影响，并分析了可能阻碍创新的潜在障碍（例如，市场、法律或监管）。

二、美国房产交易中的FinTech创新

在美国，购置房产是一个既复杂又耗时的过程，这其中涉及多个利益相关者，而且联邦、州和地方政府对房产购置过程的每一步都设立了严格的监管规则。FinTech公司已进入美国房产交易市场，渗透到房产交易活动的各个环节。以下介绍了预购、购买与销售、抵押贷款搜索、抵押贷款放贷和售后五个房产交易阶段中主要FinTech公司及其创新活动。

（一）预购阶段

在预购阶段，家庭需要在经济上做好获得并维持房屋所有权的准备。FinTech公司为预购房产家庭提供了三类创新服务：建立信用并为购房首付提供储蓄计划、租赁购买服务和获得信用评分。

首先，许多FinTech公司的目标是帮助家庭建立信用以及为购房首付进行储蓄。这将有助预购家庭获得抵押贷款批准。例如， EarnUp帮助消费者整合贷款、定期储蓄以及代表消费者按时偿还贷款以降低拖欠贷款的可能性。其技术还建议客户先还清哪些债务以及何时还清，以便更快地减轻客户的债务负担。Petal为消费者提供免费信用卡和在线支付管理工具，以帮助消费者建立信用。与传统信用评分方式相反，承保是基于银行对账单交易数据而进行的。

第二，租赁购买协议是为那些没有资格申请抵押贷款或没有足够资金支付首付的家庭提供了购置自有房产的机会。家庭选择他们心仪的房子，并与FinTech公司签署租赁购买协议（如Home Partners of America或Divvy），该协议允许FinTech公司购买协议家庭选定的房子，然后将房子出租给协议家庭。在租期结束时，该家庭有权以预定的价格购买房屋。

第三，近年来，信用评分的技术和建模技巧有了很大提高，并引入了替代数据，这有助信用记录有限的消费者获得信用评分。例如， FICO和VantageScore正在为信用记录有限的消费者建立信用评分模型。FICO目前正在推出的一个新项目通过借款人的银行对账单对该借款人进行信用评分，对于那些缺乏信用记录的消费者可以使用有限的电信数据。

（二）购买与销售阶段

如今，美国家庭可以选择线上购买或销售房产，而不需要聘请职业的房地产经纪人，等待漫长的寻找和匹配卖家和买家的过程。通过线上房产交易平台，购房者可以轻松地了解和对比社区、市场上在售房产以及其价格。同样地，卖家可以在交易平台上公布房产信息，从而接触到许多潜在买家，并利用技术比较报价。房地产经纪人仍然在向消费者展示房屋并提供建议，但最初的搜索工作大多是在网上进行的。

例如，Bungalo、Knock、Offerpad、Opendoor、RedfinNow、REX和ZillowOffers等这样的“iBuyer”公司可以帮助消费者精简和加快房主出售房屋的过程，不仅减少了时间，而且降低了成本和不确定性。这些公司在市场上以现金购买房屋，然后进行必要的维修，最后通过各种渠道出售房屋，让卖家迅速获得收益。根据Citi GPS（2018），用iBuyer可以将卖方的总交易成本从8%降低到6.5%。但其他报告显示，业主通过iBuyers比在公开市场出售所获得的销售收入要少。

其他FinTech公司能够使家庭在不卖掉现有房子的情况下买到新房。Knock允许买家在他们的老房子上市出售之前购买一套新房。Knock提供现金购买新房，管理旧房销售，并在交易结束时清算交易。现金交易提高了购房者获得心仪房产的可能性，并消除了在购买新房之前卖掉旧房的需要。另一家公司Ribbon也采用了类似的模式，通过提供过渡性融资，帮助家庭在抵押贷款结束前搬进他们想要的房子。Ribbon代表买家购买房屋，允许买家以租赁者的身份居住，直到该买家能确保可以承担抵押贷款，那时Ribbon收回资金及收益。这些创新可以减少时间和不确定性，并提高交易的效率。

（三）抵押贷款搜索阶段

研究表明，利率选购可以为家庭节省数千美元。技术进步推动了在线咨询和教育平台的发展。这些平台大致可以分为三类：在线抵押贷款咨询、抵押贷款研究与选购和提供自有房产购置资助计划。

在线抵押贷款咨询平台为潜在的购房者提供了有关购房、融资和维持房产所有权的信息和建议。研究表明，购房者普遍缺乏对放贷机构及其产品的了解(Goodman等，2018)。例如，为了缓解借贷双方之间的信息不对称，Fannie Mae与房产所有权教育提供商Framework合作，推出了一个在线教育平台，该平台提供了一个互动式在线培训课程，帮助购房者更好地了解购房过程，为买房做好准备。Freddie Mac认识到，语言可能是获得房屋所有权的一个主要障碍(Golding、Goodman和Strochak，2018)，因而它提供了英语、西班牙语、汉语、韩语和越南语的CreditSmart教育项目，该项目以提高购房者的财务知识，实现和维持房屋所有权为目标。

抵押贷款研究与选购平台则帮助消费者选择更好的贷款类型和条款，并了解各种风险。除了可以在线比较抵押贷款利率和产品外，购房者还可以直接启动贷款申请程序，通过提交一份在线贷款申请，与全国范围内的贷款机构建立广泛的联系。该领域的主要公司包括Eave、Morty和Rate Rabbit。

提供自有房产购置资助计划的平台为家庭提供了新的融资选择。例如，land、OWN Home Finance、Point和Unison等公司已尝试推出共享增值产品，以降低购房的前期成本。这些产品允许购房者减少抵押贷款或增加首付，以换取未来房价上涨的部分收益。这些产品在房价高、负担能力差的地区最具吸引力。

（四）抵押贷款放贷阶段

自动化数据收集和验证、简化文档、在线披露和电子签名技术已经彻底改变了抵押贷款放贷程序，从申请到承销、文档管理与分类、评估及结算。

自动化使数据收集和验证过程变得更加简单且速度更快，从而提高了效率。Finicity、FinLocker和FormFree等公司已经将资产核查所需的表单数字化，简化了放贷流程。其他公司，如LoanBeam，建立了破译自营借款人纳税申报表的专业知识，以搜索和检索与抵押贷款承销最相关的数据点。该技术还根据借款人收入，以及债务和放贷工作人员可能需要的其他财务信息执行分析，创建指标。

另有一些FinTech公司采取了不同的方法。例如，Blend和MortgageHippo创建了平台来整合抵押贷款流程。Blend允许贷款人在获得借款人许可的情况下，通过其平台直接检索借款人信息(例如银行对账单、工资单和税务表格)。MortgageHippo与贷款机构合作，在其数字抵押贷款平台上创建和执行抵押贷款服务。该平台指导借款人完成抵押贷款流程(类似于报税软件的工作原理)。

来自新进FinTech公司的竞争也促使传统银行和抵押贷款机构以合作伙伴关系走向线上。Bartlett等(2019)显示，在2000多家大型抵押贷款机构(包括银行)中，45%依赖在线或基于应用程序界面来吸引抵押贷款需求者。另外两家传统的市场参与者Fannie Mae和Freddie Mac使用复杂的自动估值模型来生成房价估值，作为其承销和风险管理的一部分。Appraisal Zone实现了评估报告的自动下达和电子化，缩短了评估时间。ClassValuation开发了动态计算器（一种定价工具），可提供当前和历史县级互动市场数据，以协助评估师。ACI等公司提供的软件可以让评估师绘制平面图、计算面积、绘制航拍地图和分析市场情况。

FinTech公司也在结算环节取得了进展。DocMagic、Spruce和Qualia等公司已经将标题命名和结算流程数字化，以便可以在线生成、传输和签署大多数结账凭证。DocMagic提供软件和基于Web的系统，用于生成和提供合规的贷款文档包。Qualia是一个基于云技术的标题命名和结算平台，统一了各种标题命名和托管功能，例如报告、文档、电子邮件、会计、任务管理以及客户和供应商管理。最后，数字产权公司Spruce旨在革新纸质产权和托管行业，这将是房地产行业走向更加数字化体验必不可少的一步。

（五）售后阶段

FinTech公司也向拥有房产的家庭提供产品，包括抵押贷款服务、家居改善、房产净值贷款选项以及业主保险。

例如，Lemonade和Hippo等FinTech业主保险初创公司使用先进的技术，通过最小化用户输入来生成报价并销售保险。Lemonade将高达40%的无人认领的保费捐给顾客选择的非盈利组织。Hippo声称，由于其全自动流程降低了成本，其保费降低了25%。

一些FinTech公司正在进入家居改善贷款市场。随着房屋老化，房主可能需要对房屋进行定期维修和改善，以适应家庭结构的变化和老龄化。Avant、Earnest和SoFi在网上提供家居改善贷款。除了使用传统的信用指标，Earnest还依赖教育、消费习惯和职业经历等额外信息来提供更准确的定价。

此外，EasyKnock、Figure、Hometap和Patch Homes等公司使房屋净值变现变得更加容易，以帮助家庭平滑消费。Figure和Irene提供了一种反向抵押贷款，即借款人可以出售自住房并获得现金收益，并以租房者的身份留在房屋内。Scratch帮助借款人管理他们的抵押贷款，包括跟踪未偿余额和每月还款。

三、FinTech的影响及局限性

FinTech公司正以两种方式影响购房过程:(1)提高现有功能的效率;(2)减少结构性障碍。有研究证明，FinTech公司利用先进技术和自动化提高了房产交易的效率（Fuster等，2019）。然而，技术也有其局限性。例如，虽然可以线上调查在售房产相关信息（如所在社区环境、价格等），但大多数购房和售房家庭最终还是会聘请房地产经纪人以协助他们作出最终的购买或销售决策。尤其是年轻的缺乏经验的首次购房者不倾向于使用线上房产交易系统(Fuster等，2019)。这意味着，在做出买卖房产如此涉及巨大金额的财务决定时，主流消费者对在线服务提供商的信任感仍较低，至少在短期内技术不会完全取代人们在交易房产阶段的互动活动，二者可能共存并互补。

抵押放贷阶段的FinTech创新也存在局限性：端到端流程的自动化程度低于其他较小额的消费贷产品的流程。在大多数情况下，借款人提交的在线抵押贷款申请最终会由贷款专员做进一步地处理，以检查所必需的文件是否已提交，并审核借款人是否完成所有流程(例如贷款条款、利率锁定、评估)。而信用卡等消费贷款从申请到批准的整个流程只需几分钟就可以在线完成。

另外，FinTech公司在房地产市场的服务对象尚未明确。有些研究发现FinTech公司的服务对象是低信用人群（Jagtiani和Lambie-Hanson，2019），而有些则发现是信誉较好的人群（Buchak等，2018；Di Maggio和Yao，2019）。此外，研究发现FinTech公司给信用较好借款人的贷款利率远比传统银行高，向少数族裔借款人收取的利率普遍高于其他人群（Bhutta和Hizmo，2019）。这意味着，需要进一步理解FinTech放贷人的算法范围，并消除无意中产生算法偏见的可能性。

虽然，FinTech公司的目标是通过提供新产品来降低住房市场的结构性壁垒（如帮助消费者建立信用和获得财务支持等），但当信贷紧张（可能由于银行不愿意承担信用风险、银行资本金要求提升或监管要求更加严格等原因）时，创新在处理信用较好的借款人申请方面仍存在不足。

此外，FinTech贷款的启动和服务成本非常高，这可能抵消了效率提升所带来的成本效益。而且，有些高成本贷款服务，例如不良贷款服务，已经证明很难使用技术实现自动化。

最后，在使用最新可用数据为抵押贷款申请人评分方面，金融技术创新存在差距。例如，对于数百万渴望拥有自有住房的租房者来说，房租是他们每月最大的支出。但这些数据既没有被收集，也没有报告给信用机构。尽管大多数租房者可能通过支票账户支付租金，但从消费者银行对账单中收集这些数据并利用它们评估抵押贷款申请的技术尚未成熟，这限制了拥有良好财务记录的租房者拥有住房的机会。此外，监管抵押贷款市场的联邦机构不允许使用诸如电信、公用事业账单支付历史记录等替代数据(Kaul和Goodman，2018)。

造成以上这些差距的部分原因可能是抵押贷款市场的碎片化结构，不同的实体控制着抵押贷款过程的各个方面。汽车贷款、信用卡和个人贷款通常是由一个单一的机构从申请到批准、持有风险、服务和最终的回报,但多个角色在抵押贷款市场中执行这些功能：经纪人、聚合器、贷款人、估价师、服务商和信用风险的最终持有人（通常是联邦政府）。因为每个参与者只控制端到端流程中的一部分，所以他们并不总是有动机改进整个流程，这可能需要大量的投资，而且收益可能不是按比例分配的。此外，不同的参与者往往对市场应该如何运作有不同的看法，这往往反映了他们自己的利益。

四、结论

总之，整个抵押贷款生态系统都发生了重大创新，为消费者带来了明显的好处。但在FinTech服务的可用性方面存在重大局限性。在某些情况下，市场结构和监管阻碍了创新发挥其全部潜力。此外，一些功能可能很难使用现有技术实现自动化。尽管如此，仍然存在有针对性的机会，通过改善信贷渠道、简化抵押贷款服务和提供更高水平的服务以扩大技术创新的前景，为更多的消费者服务。

 

参考文献

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Di Maggio, M., and Yao,V. W. (2019) FinTech Borrowers: Lax-Screening or Cream-Skimming? Cambridge,MA: Harvard University and National Bureau of Economic Research; Atlanta:Georgia State University.

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Kaul, K., and Goodman,L. (2018) “The FHFA’s Evaluation of Credit Scores Misses the Mark.” Washington,DC: Urban Institute.

McManus, D., Liu, L. and Yi, M. (2018) “Why Are Consumers Leaving Money on the Table?” Washington, DC: Freddie Mac.

[Source]

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