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根据毕马威与H2 Ventures发布的《2019年全球金融科技公司100强榜单》显示,Compass和Opendoor作为数字科技驱动的房地产交易平台的优秀企业,分别位居榜单第7位和第9位。在全球数字化转型浪潮中,Compass和Opendoor代表了地产生态数字化转型的新方向,正发挥着不容忽视的创新力和影响力。

一、企业背景概览

Compass :原名Urban Compass,是一家房地产技术公司,成立于2013年,总部位于纽约。Compass通过开发自有搜索技术,运用算法和大数据平台,将传统房地产交易的过程进行改善和简化,大幅降低找房、租房、买房的时间。2016年,Compass获得融资金额达到2.1亿美金,估值超过10亿美元,正式跻身“独角兽公司”的行列。在2019年,Compass估值增长至46亿美金,计划在年底进入美国每一个大城市。

Opendoor :是一家线上房产中介服务平台,2014年成立于旧金山,创始人是美籍华人Eric Wu和出身PayPal的Keith Rabios。Opendoor帮助用户“绕过”房地产经纪人,通过其网站和移动应用程序,可以直接购买和出售房产。公司的主要采用买入房源再售出的模式,人们只要在网上或智能手机上点击几下,就可以把自己的房子卖给Opendoor,Opendoor利用市场数据提出报价,进行房屋评估,然后把房子卖给未来的买家。Opendoor于2019年3月完成3亿美元融资,估值达38亿美元。Opendoor还在计划进一步扩张,到2020年在50个城市开展业务的目标。

Compass与Opendoor的创始背景有着很多相似之处,都是基于互联网的房地产交易中介平台。但值得关注的是,在新兴数字科技驱动下,这两家公司在业务模式、竞争优势和发展路径等方面的数字化程度呈现出不同的特点。

图1  Compass与Opendoor基本信息梳理

资料来源:官网信息、《2019Fintech100》报告等,京东数字科技研究院整理

二、业务模式对比

1.Compass

主要模式:Compass将网络平台、智能算法、大数据技术和传统房地产经纪相结合,开辟全新的房产交易模式。Compass不仅能提供基础的房屋列表,还能搭建一个基于位置的房地产本地信息化网络,并为经纪人提供非常好用的CRM客户管理平台。其模式主要有以下特点:

01 网络平台业务与经纪人业务并行发展。

用户可以在Compass网站上根据地址、价格等特征搜索房产,并且得到智能算法所计算出的报价作为参考,之后会有Compass旗下的房屋经纪人提供线下看房等服务,促成最终交易。线下经纪人是Compass实现在房地产交易线上线下无缝衔接的关键节点。互联网平台与线下经纪人相辅相成,网络平台辅助用户和经纪人简化购房流程,经纪人弥补网络平台无法为用户带来的线下服务。

02 瞄准高端市场,对客户以服务取胜。

在市场上,Compass的主要方向为瞄准高端市场,并对客户以服务取胜。与Compass签约的经纪人都是通过交易记录选出的当地排名靠前的高端房地产经纪人。Compass的CEO Robert Reffkin提出了“20 by 20计划”,即在2020年在美国前Top 20城市占领20%市场份额。

03 致力于打造先进的CRM客户管理系统。

Compass拥有一套先进的CRM客户管理系统,为经纪人提供了非常好用的客户管理平台。传统房地产经纪公司的经纪人大多使用MLS数据库的数据,很多人反映查找房源信息的界面太不好用,用户体验非常不好。而Compass独特设计的CRM系统以及配套服务能给经纪人很好的用户体验。

图2 Compass业务流程图

资料来源:官网信息,京东数字科技研究院整理

2. Opendoor

主要模式:Opendoor主要模式是运用定价模型,完全去除传统房产交易中的经纪人,以此来提高房产交易效率。把二手房交易的模式从C2C变成C2B2C,买方的交易对手从个人变为B端机构,改造后的二手房产品具备差异化和竞争力,增加了房产交易环节的确定性,缩短交易周期。另一方面,由于深入改造环节,相当于获取了房源的控制权,在撮合角度能加快成交效率,同时也能分摊房产买卖的风险。其模式主要有以下特点:

01 无需经纪人,在技术角度去中介化。

一方面,卖方只需在Opendoor网站平台上输入房屋地址,平台就会通过算法对房屋进行定价,几分钟内生成房屋报价,并派出质检员上门检查房屋实际质量。如果卖房接受报价,Opendoor会将房屋直接买下,并进行重新装修维护,以提高售价。另一方面,当买家在Opendoor平台上搜索到感兴趣的房产,可以选择自主随时看房。Opendoor主要通过智能密码锁和远程监控设备同步运行的方式,不仅为买方打造便捷的看房体验,省去预约经纪人的中间环节,又节省了交易平台的经纪人佣金成本,从技术角度实现去中介化,有效保障房产交易安全。

02 降低搜寻成本,提升买卖成交效率。

大部分互联网平台获取交易双方的信息,进而撮合双方进行交易,都能够实现降低交易双方搜寻成本的目的。但是相比于直接对接,像opendoor这类专业的中介公司运用“买入再售出”这种模式能够让卖方快速脱手,有利于聚集更多的信息与资源,进而提供买方更多的选择,能够更近一步地降低搜寻成本。另外,opendoor在卖方接受报价后,会派专业人士对房源进行考察,还提供了自制门锁以及摄像头,提供24小时全天候的房屋自助向导服务,买房用户可以在房主不在的情况下考察房源。它一方面是主动承担起信息的搜集工作,另一方面则是提高买方在搜集信息方面的便利性。

03 通过提高交易佣金和售价寻找赢利点。

Opendoor通过简化房产交易流程,赢得越来越多客户的青睐,也带来了高额盈利,来源主要是交易佣金(7%-8%)和房产交易差价。虽然Opendoor佣金高于传统房地差中介的佣金水平(4%-6%之间),但是由于Opendoor平台的挂牌过程方便快速,很多卖家都愿意接受其高额佣金。此外,Opendoor在出售房屋时,也会按一定比例提高售价,以此作为另一个盈利点。Opendoor通过节省用户时间的成本,也是为用户节省了一笔额外的“时间成本”费用。

图3 Opendoor业务流程图

资料来源:官网信息,京东数字科技研究院整理

三、竞争优势对比

1. Compass的核心竞争力是网络平台与经纪人资源,二者有机结合,构建起房产交易生态的商业闭环。

一方面,在线上端,Compass所采配备大数据算法的互联网平台,打造便捷的用户使用体验;Compass配备先进的CRM系统,有效提升经纪人的工作效率。另一方面,在线下端,Compass重视人力资本,签约大量优秀房产经纪人,并在薪酬上采取销售分成的方式激励经纪人。综合以上,Compass搭建起线上线下相结合的房产交易商业闭环,最大限度地将网站用户转化为中介客户,巩固其房地产中介公司的本质定位。据此,Compass将竞争优势转化为盈利能力,使得用户和第三方平台愿意接受其高于同业的服务费率,其中,自有房源成交收取7.5%服务费,第三方所有房屋成交收取12.5%服务费。

在房地产交易的电子化网络化过程中,AI除了经典的搜索、个性化定制、推荐等落地场景外,还能精准估值和虚拟展示。例如, 购房者借助虚拟现实技术体验身临其境的感受,可足不出户就能买到自己心仪的房子。此外,Compass自带的CRM系统会今后会有海量的AI增值服务需求,这也给广大ML/AI的科学家和工程师一个大显身手的舞台。

2.   Opendoor的竞争优势是对于业务模式的颠覆性创新,通过去中介化提升效率,打造了一个完全自助化和技术驱动的线上房产交易平台。

其核心竞争力主要体现在线上端运用算法对房屋进行快速精准定价;线下端采取智能密码锁,让用户可以脱离经纪人自助看房。虽然Opendoor收取的费用稍高于传统房产中介收取的价格,但速度和便捷都是传统房产中介所不能及的。Opendoor为行业带来了新的可能:点击几下就可以收到房屋报价,几天之内就可以将其卖出。去除了交易中的所有头疼、不确定和风险。

无论是卖、买还是交易房屋。Opendoor都能极大地简化过程,并且避免客户卡在等待旧房出售而无法购买新房的时间。Opendoor的愿景是通过将时间和能源成本降为零,有效地建立一个技术驱动的业务模式,就像Uber和Airbnb一样,完全通过移动设备就能实现即时交易。

四、未来发展路径对比

在战略规划层面:

Compass与传统地产中介更加相似,已经搭建起较为成功的房产交易闭环,未来在优化经纪人管理与流程建设方面还有一定的发展空间。Compass更倾向于借鉴互联网房产信息平台(如Zillow)的经验,吸纳更多传统房地产企业经纪人,打造平台模式,实现聚合发展,进一步开拓美国市场,甚至整个北美市场。

Opendoor对于未来发展也在规划新的路径,一方面,推出房屋贷款业务,允许德克萨斯州和亚利桑那州州的购房者直接从Opendoor应用程序获得抵押贷款。公司表示,它向房主提供全现金优惠,每年达到40亿美元的交易,在包括亚特兰大在内的20个市场开展业务。另一方面,公司与房屋建筑商合作进行“以旧换新”计划。房主可以将房屋出售给Opendoor,然后在一次交易中从Lennar或其他附属房屋建筑商处购买新房。

在科技赋能层面:

Compass计划明年在西雅图分部招聘200名以上员工,形成科技中心,“砸”重金吸引互联网技术人才加入。有40多名工程师正在这里搭建平台,希望能带来更多的房地产经纪人、购房者和卖家。Compass还将推出的新技术功能,使用人工智能来推荐购房者考虑购买的房屋,充分利用大数据平台推进数字化转型,建立更加完善的房产数据体系,以开发新的盈利点。此外,交易环节的数据是Compass的一大优势。很多房地产公司只有自己通过本公司经纪人交易成功的数据,而对不是通过本公司交易成功的房产数据缺失,Compass则通过和经纪人的广泛合作,让大家看到最终的交易数据。

Opendoor短期内已经探索出一条全新的房产交易路径,但在定价方式和资金运作方面还有一定的调整空间。目前,Opendoor虽然使用定价模型进行房屋定价,但是还需要派出质检员对房屋进行质量检测,最终需要人为完成房产报价。未来Opendoor将通过科技赋能,提升房产定价模型的数字化发展。Opendoor若能进一步优化定价方式,提升数据和科技能力,可以减少或去除定价过程中的人力使用,企业将进一步节省成本,并提高用户的房屋买卖效率。

在盈利模式层面:

Compass目前的盈利模式还是与当地的房地产中介机构合作赚取房屋出售和租赁交易的佣金,代替其他中介交易的房源服务费为12.5%,而自管房源收取7.5%费用。未来,其数据体系将成为Compass新的盈利点。

Opendoor目前用于购房的成本过大,每个月购入的几百甚至上千套房屋,在售出之前资产都难以变现,形成很大的负债比例。公司每年以超过25亿美元的价格购买房产,自有现金流难以负担如此巨大的成本支出,导致公司处于高负债状态。日后的发展中,Opendoor势必要解决高负债的资金问题,提高资本运营效率,获取更多融资渠道和盈利增长点,不断优化算法和定价模型,促进交易流程完全自动化,实现可持续的经营闭环。

通过对比Compass和Opendoor的发展,我们看到房地产经纪市场已经不再是传统的简单撮合交易,而是变成了由技术和数据驱动的新模式。一方面,需要技术、数据、CRM客户关系管理等方面的有机结合,提升效率。另一方面就是成本、投入、盈利之间的平衡,通过技术让效率提高,成本下降,并不断的探寻新的盈利增长点。

作者:李延东 京东数科研究院产业金融中心研究员; 张月 京东数科研究院产业金融中心研究员;王梓韬 京东数科研究院产业金融中心助理研究员(本文仅代表作者个人观点)

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