他山之石：荷兰“绿色”房屋市场概览

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【文：郭睿翼】

在碳中和与节能环保成为全球主流意识的大背景下，我国正在推行一系列"绿色"计划，例如浙江湖州正在探讨的"绿色建筑"实施方案。本文将通过介绍荷兰的"绿色"房屋市场及其完善的能源绩效评估体系，借"他山之石"为我国"绿色"道路的发展提供参考。文中的数据源于2018年荷兰绿色建筑委员会（Dutch Green Building Council）发布的关于荷兰建筑节能情况和环境绩效的研究报告，由于近年来荷兰每年新增房屋数量较少，数据变化不大，且该体系在当下看来依然十分完善，对我国设计并推行"绿色"变革仍具有一定启示意义。

荷兰的房贷市场

从90年代开始，"绿色房贷"就已在荷兰存在。银行通过提供较低的利率和较高的贷款价值比（贷款金额和抵押品价值的比例）作为驱动因素，提高潜在房主选择低能耗和可持续住房的意愿，以及对现有住房进行深度改造、提高"旧房子"节能等级的意识。此外，通过建立绿色建筑的统一标准，使市场参与者（包括项目开发商、贷款银行、房地产经纪人、评估师、房主及翻新房屋的供应商等）能够对绿色建筑有更准确的理解，减少信息差，提高市场效率。

2016年，荷兰全国大约有760万套房屋。其中，425万套为房主自住，335万套由房屋协会或投资者拥有并对外出租；490万套是单户住宅，270万套是公寓楼。从建筑楼龄来看：在1945年之前建造的房屋共有145万栋；1965年到1975年之间的有250万栋；1975年之后建造的有365万栋。根据荷兰银行协会（Dutch Association of Banks）的报告，全国共有350万套私有住宅（81%）存在抵押贷款，平均贷款金额为25.8万欧元；债务总额达6000亿欧元。荷兰合作银行（Rabobank）、荷兰银行（ABN AMRO）、荷兰国际银行（ING）是贷款规模最大的三家抵押银行，市场份额合计达51.5%。

上述的三家银行，针对能耗更低的房屋提供"绿色房贷"。通常来说，"绿色房贷"会比传统的房屋贷款利率更低且贷款价值比更高。银行所提供的"绿色房贷"的具体补贴则与现有房屋的能源绩效证书（在荷兰通常称为"能源标签"）有关，该证书将房屋划分为G到A不等的级别，来反映一栋房屋的"绿色"程度。此外，新建房屋必须符合最低能源绩效系数（Energy Performance Coefficient，简称EPC）——这意味着新建房屋基本都拥有A级能源绩效证书。为了比较新房和现房，标签比例扩展至了A++++。

在90年代，如果购房者所购买的房屋符合荷兰对于可持续性标准的要求，购房者可以获得1.0%的抵押贷款折扣。但在当时，该提议并没有得到大规模的推广和应用：一是只有少数银行接受了该提议并在贷款上提供优惠，二是使房屋满足可持续性标准是一项耗时、费力、烧钱的工作，大多数房产开发商都没有这样做。

如今，随着国民环保意识的提高及政府的大力推动，主要银行都开始提供"绿色房贷"产品。根据房管局（Ministry of Housing）的指导建议，低能耗房屋的房主在申请抵押贷款时，可获得比普通房贷多27,000欧元的贷款额度。此外，各银行也会提供相应的贷款利率优惠。例如，ABN AMRO对于新建房屋、带有A +标签或更高评级的现有房屋提供0.2%的利率折扣；Rabobank则对能效表现比国家标准还优50%的新房屋提供10年0.5%的利率折扣。

能源绩效评估系统

在荷兰能源绩效系统中，新房与现房拥有不同的指标。对于新房，系统使用能源绩效系数（Energy Performance Coefficient，简称）予以评价。目前，新房允许的标准EPC为0.4；该系数是根据建筑物的能源总消耗量所估算得出的。具体来说，是根据供暖措施、建筑材料、通风照明等方面的环保情况，对实用建筑面积和可再生能源的使用情况进行调整并计算得出的。能源绩效系数的计算是申请建筑许可证的必要条件。房产开发商必须证明项目完全符合能源性能要求，才能获得新建房屋或大型装修的动工许可（由市政部门审查并签发）。并且在施工过程中，施工方将受到来自区域环境部门的监管。该部门是代表市政当局加强环保监管的独立部门，将负责在施工过程中进行合规性检查。在施工方未遵守规定的情况下，他们不会采取经济处罚，而是直接下达"停工"命令，直到施工方满足合规要求后方可动工。

EPC涵盖了众多建筑种类，包括幼儿日托中心、监狱、医院、健身中心等，并对不同的建筑种类提出了不同的标准。

图：不同建筑种类所对应的EPC标准

（来源：《Implementing the Energy Performance of Buildings Directive》，2018）

而对于现有房屋，系统采用能源标签的形式标注。获取标签的流程包含两个步骤：

（1）相关部门会根据每个房屋的类型、建造年份等对其进行初始标签的测算。由于建造年份较早的房屋在能耗节约上通常表现较差，因此建造年份是评估能源标签的重要因素。这些标签将被收录在政府的中央数据库中，每个房主都会得到此数据库的登录名。

（2）系统会要求房主核对并回答约10个问题，并将房主的反馈发送给认证审核员。审核员将核实房主提供的信息，如检查房主光伏系统的账单以查看其能耗是否与问题的答案一致。在完成审核后，审核员将签发最终证书，房屋状态也将在中央数据库中同步更改。

对于房屋出租的参与者（如房屋协会等），在出租房屋时需要进行更为细致的能源标签评估。在这种情况下，会有专业顾问对房屋进行实地勘察并测量150项不同物品的相关数据，之后再进行能源证书的签发，并附带一份如何对房屋进行"装修升级"以获得更优节能条件的建议。因为政府允许更高能效的房屋收取更高的租赁价格，因此房主们也会十分看重能源标签。

截至2016年1月，荷兰已有290万现房带有能源标签。其中，C级以上的房屋占比已超过55%。

图：截至2016年1月荷兰现房能源标签分类情况

（来源：DGBC report）

对商业地产而言，从2023年起，荷兰政府将要求各办公室/商业用途的建筑达到最低C级能效标签。因此荷兰国际银行（ING）在2018年停止了向C级以下的办公室提供贷款，并对能效较低的办公室/商业用途的建筑提出翻新要求。而在2023年以后，荷兰也许会为了更好地满足《巴黎协定》的要求，提出更为严格的规定。此外，政府也在考虑其他建筑类型的最低能效水平。最近，政府提出到2030年将二氧化碳排放量减少49%的目标，这将对包括建筑部门在内的所有部门产生重大影响

能源标签与房屋价格及销售周期的关系

在有效性评估方面，蒂尔堡大学的Dirk Brounen教授对能源标签与房屋价值、交易时间、销售价格之间的关系进行了研究。研究发现，拥有更高能效标签的房屋往往有着更高的估值及更短的交易时间。带有E、F、G标记的房屋的平均销售时间比D标记房屋的平均销售时间更长；带有F和G标签的房屋在销售时出现了折价，G标签的房屋最为显著，这说明消费者也在努力避免能效最差房屋所产生的高能源成本。