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3月11日下午，“养老金融视角下的不动产信托财产登记制度探索”专题研讨会顺利举办，本次会议由清华大学五道口金融学院中国保险与养老金融研究中心、清华五道口养老金融50人论坛主办。

图为会议现场

原中国保监会党委副书记、副主席周延礼，特华博士后科研工作站学术总指导高传捷出席会议并发言；清华五道口养老金融50人论坛秘书长董克用主持研讨交流，清华大学五道口金融学院研究员、中国保险与养老金融研究中心主任魏晨阳作开场发言。

来自民政部、中国人民银行、金融监管总局、北京市委金融办、北京市通州区政府、中国财政科学研究院等政府部门、研究机构，以及中信信托、中粮信托、上海信托、国投泰康信托、大业信托、西藏信托、建信养老金、国民养老保险、阳光人寿、三井住友信托银行等金融机构，盈科、道可特、隆安、律维银龄等法律与服务机构的30余位领导和专家参会发言并研讨交流。论坛常务副秘书长、不动产金融研究中心主任助理曲悦主持会议。

魏晨阳作开场发言时表示，在金融强国战略的指引下，学院积极探索金融“五篇大文章”，清华五道口养老金融50人论坛正是聚焦养老金融领域的专业智库。本次研讨会旨在发挥论坛智库功能，搭建政产学研沟通交流平台，既是对通州区全国首例不动产信托财产登记试点的系统性复盘，也将深度探讨信托制度赋能养老金融的可行范式与协作机制，以智库研究回应人口老龄化时代的民生需求，以金融创新助力养老事业高质量发展。

会上，北京市通州区区长助理林巍、特华博士后科研工作站学术总指导高传捷、国投泰康信托有限公司财富首席规划官孟昊桀、北京道可特律师事务所合伙人周冰冰、阳光人寿银发客户发展部产品创新处处长韩振武作主题发言。

林巍围绕全国首单居民住宅类不动产信托财产登记案例，系统介绍了不动产信托架构、制度价值、特殊需要信托普及推广进展及现实挑战。他指出，该案例以特殊需要家庭为切口，借助信托财产独立和风险隔离机制，有效防范了老人和残障人士等社会弱势群体财产易被侵占的风险，探索出以不动产信托服务养老的新路径。首单案例落地后，通州积极开展特殊需要信托、意定监护的普及推广活动，在残障保护和独居老人养老领域，形成了“特殊需要信托+意定监护”的组合解决方案、和“三方服务、一方监督”的服务模式，并持续推进社区宣讲、案例转化和服务生态建设。林巍同时指出，当前制约该模式推广的关键瓶颈仍在不动产信托的税制不完善，尤其是受让、持有和处置环节税负过高，下一步应围绕特殊需要信托等重点民生保障场景加快完善税收规则与信托法配套制度。

高传捷表示，不动产信托在财富管理、养老助残、代际传承及公益慈善等方面具有重要作用；信托财产登记与不动产信托税收是其规范运行、风险防控与长效发展的重要支撑。当前，不动产信托财产登记试点覆盖范围有限，影响信托实现服务民生、养老的功能，不动产信托税制度急需建立。为此，应创新制度建立模式、加强制各方同与衔接，推动建立健全不动产信托配套规则，防范重复征税、降低制度运行成本。同时，充分总结试点实践经验，强化跨部门协同，稳步完善登记与不动产信托税收制度体系，持续提升不动产信托在服务民生、优化资源配置与应对人口老龄化等方面的重要作用。

孟昊桀从金融机构视角指出，养老金融的内涵正在发生深刻变化，已由传统意义上的养老理财，逐步转向围绕养老事务、财产安排和长期照护需求展开的综合金融服务。他认为，不动产信托登记的突破，标志着养老金融开始真正进入民生场景，也使信托公司从单纯资产管理者转向家庭事务管理的重要参与者。在这一过程中，信托行业的风控逻辑也必须重构，即从投资风险控制转向事务处理和存续管理风险控制，特别是面对委托人身故后的持续决策、受托边界不清和责任延伸等问题。同时，这类业务具有投入高、利润薄、周期长等特点，对信托公司提出了“耐心资本”的要求，关键在于如何在商业可持续与民生服务之间找到平衡。

周冰冰从法律视角，分享了法律机构在不动产信托中应承担的职责，以及对行业的观察。她指出，特殊需要信托和养老信托并非标准化金融产品，而是高度依赖定制化的信托合同、权责安排和全流程法律服务的综合制度安排。律师不仅要参与信托合同设计、继受行权人（指令权人）安排、监察人设置等关键环节，还要在委托人失能失智、受益人为限制行为能力人或无民事行为能力人等复杂情形下，持续维护信托财产安全和委托人、受益人合法权益。她强调，税费沟通和不动产法律瑕疵审查是推动项目落地的重要前提。在税负方面，周冰冰提出，面向不同类型家庭，应有不同的税负适用逻辑，特殊需要家庭、无子女家庭及高净值客户应采取差异化税负政策。未来，律师服务应更多从“设立时的合规支持”延伸为“全生命周期的法律保障”。

韩振武从保险市场一线经验出发，分享了客户养老需求、典型案例及不动产信托对保险、保险金信托的综合资产配置规划启示。他指出，随着人口老龄化加深和长寿风险上升，客户养老需求已由单一的财富积累，转向健康储备、资产配置、风险隔离、代际传承等跨生命周期的综合需求。保险产品在长期锁定、现金流安排和风险保障方面具有独特优势，而信托则在家庭账户管理、财产控制、支付安排、权利分配和传承执行方面发挥关键作用，二者结合有助于构建更完整的养老金融解决方案。他同时认为，不动产信托的探索为保险业带来重要启示，即未来养老服务不能仅停留在金融产品销售层面，而应更加重视家庭整体资产配置规划、事务管理和养老传承等场景落地，推动保险与信托在银发客户服务中实现更深层次协同。

随后，董克用主持研讨交流，与会专家围绕不动产信托推广中的关键堵点展开深入讨论。专家普遍认为，通州试点已证明不动产信托在养老保障、特殊需要照护、财富传承等场景中具有现实需求和制度价值，但要实现更大范围复制推广，仍需在登记规则、税收安排、受托边界、监护配套和服务生态上继续完善。

与会机构代表提出，在当前直接争取税收减免难度较大的情况下，可尝试从“非交易过户”角度重新理解信托财产转移，以降低制度突破阻力。此外，专家指出，过户环节之外，后续持有、清算、处分和收益分配等问题，总体上可在现行税制框架下衔接解决，关键在于进一步明确“主体论”与“导管论”下的纳税义务、代扣代缴安排及操作细则。与会各方一致认为，不动产信托不是单一金融创新，而是兼具民生保障与社会治理意义的制度探索，未来应在跨部门协同、案例积累、法律配套和政策试点中持续推进，逐步形成可复制、可推广的业务和制度模式。

周延礼作会议总结发言。他表示，我国已进入深度老龄化社会，不动产作为居民核心财富，通过信托转化为可持续养老现金流，是养老金融创新发展的重要探索方向。不动产信托财产登记制度是不动产信托落地生效的“关键一公里”，具有实现风险隔离、降低交易成本、激活存量资产、规范行业发展的核心价值。当前各地试点取得突破，但仍存在法律层级不足、税收政策不明确、配套机制和服务生态不健全、公众认知偏低等问题。对此，需从立法修法、税收优化、试点推广、产品服务升级、加强宣传与投资者保护等五方面推进，构建可落地、可复制、可推广的制度体系。最终，推动家庭养老资产来源与金融供给体系升级，增强社会养老保障能力，让不动产成为安心养老的坚实支撑。

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