本文共字，预计阅读时间。

导读

近日，清华五道口全球不动产金融论坛举办行业闭门研讨会，聚焦“不动产新业态的资产管理”，围绕存量时代下的资产盘活、资管转型与多层次REITs市场展开研讨。与会专家认为，不动产新业态要求企业建立专业资管能力，推动参与主体从一体化向专业化分工协同转型，并依托多层次REITs市场构建与资产类型、发展阶段相匹配的金融工具体系，形成全周期资管闭环。

正文

本次会议由清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心主办，中国证监会原主席肖钢，中国房地产业协会副会长兼秘书长张其光出席会议。相关政策部门及各类资产方、资金方、金融机构和专业服务机构共60余位领导及专家参会交流。

主题分享环节，来自中国证监会、泰康之家、京东产发、中金公司、万国数据的相关领导专家围绕存量时代下的资产盘活、行业转型与多层次金融工具应用等核心议题分享洞察（点击此处阅读详情）。

专题研讨环节，华润置地资产管理部总经理郭瑞锋，长城财富保险资产管理股份有限公司总经理助理胡坤，中国国际金融股份有限公司固定收益部产品团队负责人、董事总经理潘伟，建信基金管理有限责任公司总裁特别助理兼任证券公司业务部总经理陈正宪，高和资本执行合伙人周以升，益友天元律师事务所首席合伙人、主任唐海燕，九州产投首席投资官谢理斌，黄河山西实业有限公司董事长穆映江围绕不动产新业态的发展趋势、企业转型中的专业分工与主动管理模式分享观点、展开研讨。与会专家普遍认为，不动产行业需要加强不同机构的专业分工协作，共同打造更高效的产业链条。不动产金融研究中心研究总监郭翔宇主持研讨环节。

【图为研讨嘉宾（左上至右下为郭瑞锋、胡坤、潘伟、陈正宪、周以升、唐海燕、谢理斌、穆映江）】

01 资产新趋势：塑造精细化主动管理能力

不动产新业态对持续经营中的专业判断提出了更高要求，需要企业围绕产业需求建立专业资产管理能力。新模式下，企业需具备更专业的前期培育与运营提升能力，并运用资产证券化退出，形成完整的资管闭环。未来，不动产竞争将更多取决于精细化主动管理水平，能够持续提升资产表现的主体也将更容易获得长期资金认可。

华润置地郭瑞锋强调资产管理与专业分工的重要性。他指出，房企在探索多元业务的转型过程中，除了传统的开发销售，经营性不动产的资产管理与运营服务正成为新增业务重点。按照经营性不动产和资管业务战略发展规划，华润置地新设资产管理公司，聚焦经营性不动产的主动管理、规模扩张与资产证券化，以专业化资管能力拓展市场规模。他提出，企业需要建立“募投产建管退”全业务链，并将产品力的提升作为核心竞争力。展望未来，行业主体将逐步向资产管理转型，通过管理能力升级驱动产品力迭代，同时引入更多外部投资人，深化产业链协作，持续提升资产管理效能。

医药仓储是兼具产业属性与资本价值的重要资产类型。九州产投谢理斌表示，医药仓储不同于一般物流仓储，其价值不仅来自空间载体，更来自于医药强监管带来的稀缺性、智能化立体库系统带来的高效率，以及主要服务于九州通自身物流体系所带来的稳定性。因此，这类资产具备较高的门槛与稀缺性。展望未来，九州通将持续深耕包括医药仓储在内的大健康不动产领域。正因为这类资产的价值实现高度依赖系统性运营能力，他们在REITs领域的探索始终着眼于构建“募、投、建、管、投”的全周期管理体系，而非局限于单一产品的发行。他相信，只有以专业化运营为支撑，REITs才能真正从资产上市走向平台化运作，从而持续整合优质资产，释放长期价值。

新能源资产正成为市场与资本关注的热点。黄河实业穆映江指出，重资产购入并长期持有的传统管理模式，已难以适应行业发展新要求。随着电力现货及绿电绿证交易机制深入推进，新能源资产的定价逻辑与收益模式持续重塑，项目价值评估也从单纯看重装机规模，转向电力市场交易与灵活调节等综合能力。新能源资产管理正从被动持有转向主动运营，并通过机构间REITs、公募REITs等工具盘活资产、实现流转。未来，若能进一步打通“培育-运营-证券化-再投资”的资本闭环，有望吸引更多长期资金入局，形成资产成长与资本循环相互促进的良性生态。

02 资管新趋势：多元合作成为行业共识

全新资管模式下，各业务环节对专业化运营的要求提高，推动参与主体由一体化运作专项专业化分工协同。管理人、原始权益人、长期资金提供方及各类专业服务机构之间，逐步形成更加紧密且稳定的合作机制。多元合作已成为提升资产管理效能、优化资金循环效率并推动REITs市场扩容的关键基础。

长城财富保险胡坤从保险投资人视角强调不动产投资的重要性，并介绍险资的参与路径。在长期利率下行背景下，从资产负债匹配和资本管理等多重约束下，保险资金的投资诉求聚焦于长期性和收益稳定性，不动产是符合需求的另类投资关键配置。险资配置不动产的方式灵活多样，除了投资已设立的不动产金融产品，也能更早期参与和优质管理人、原始权益人共同推进资产的筛选和适当的产品设立。借鉴全球保险资产管理历史经验，长期来看，保险资管机构必须加强自身的另类投资管理能力，自建或者与专业管理人合作建立专业的资产运管能力，才能维持长期稳定的现金流，实现另类投资在大类资产中的压舱石价值。

中金公司潘伟从金融服务视角分享REITs的投资价值与估值新趋势。他指出，根据市场数据统计，截至2026年3月末经营权、产权公募REITs较无风险收益率溢价达200-300BP。随着不动产金融市场的发展，过去那种仅凭稳定现金流做简单估值的方式已难匹配行业需求，市场对资产提出了产业背景、运营能力与全生命周期管理能力方面的综合要求。这意味着，不动产新业态的定价逻辑正在升级，不仅要明确并持续优化创造价值的关键因子，还要做好风险合规与市场情绪的把握。金融机构与原始权益人需要共同提升综合能力并加快转型。

益友天元律所唐海燕指出，当前市场真正短缺的是能够同时承接资本和运营要求的专业机构。在机构间REITs与公募REITs并行推进的背景下，不同投资者在风险识别能力和保护要求上存在差异，信息披露、尽职调查和交易架构都应与投资者适当性和行为监管要求相匹配。与此同时，储能、数据中心等新型资产也不同于传统静态收租型资产，其价值判断不能仅看静态收益率，更应关注可持续运营能力。她据此强调，培育具备上述能力的专业机构，将为Pre-REITs、REITs及相关资产盘活奠定更坚实的基础。

03 金融新趋势：打造平衡健全的多层次REITs市场

针对多元化的新业态资产，多层次REITs市场需构建与不同类型、不同阶段资产相匹配的金融工具体系。公募REITs与机构间REITs各具优势，二者并行有助于拓展资本循环效率。随着REITs市场持续完善，资管机构需更重视底层资产的长期运营表现，通过专业培育与持续管理，推动REITs从单一项目运作走向平台化发展。

高和资本周以升认为，成熟的REITs市场，应当是机构间与公募并行发展的多层次平台体系。一般来说，公募REITs有一定程度的定价和流动性的优势，机构间REITs可以面向专业投资人进行定制，确保投资人投放的额度并具有效率高、估值稳定的好处。两者都可以成为不动产企业强有力的平台。他同时指出，当前商业不动产的定价倍数已接近底部，投资人活跃度明显提升，市场预期也在持续改善，这意味着资本重新进入不动产的窗口正在打开。商业不动产REITs试点的推进，则进一步放大了多层次市场的联动效应，一方面为原始权益人提供了更顺畅的退出渠道，另一方面也为长期资金配置不动产资产提供了更丰富的抓手。随着市场机制持续完善，多层次REITs市场有望进一步释放资产盘活与资金配置两端的需求。

建信基金陈正宪强调，存量资产能否真正盘活，关键不在静态估值，而在于能否持续、稳定地产生可预期现金流。许多项目如果只按静态估值衡量，往往无法准确反映其真实经营质量和长期资本化潜力，只有把运营表现和现金流稳定性纳入判断，才能真正识别出具备盘活价值的优质资产。在此基础上，他认为资管机构的作用不应停留在简单连接项目和资金，而应进一步推动底层资产产品化、标准化和资本化，提高资金配置效率，并围绕项目培育、发行、运营和扩募提供全生命周期服务，推动REITs从单一项目运作走向平台化发展。

[Source]

本文系未央网专栏作者发表，属作者个人观点，不代表网站观点，未经许可严禁转载，违者必究！

本文为作者授权未央网发表，属作者个人观点，不代表网站观点，未经许可严禁转载，违者必究！

本文版权归原作者所有，如有侵权，请联系删除。