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一、法律基础：不动产确权的权利基础与司法审查标准

不动产物权确认，是解决“房产究竟归谁所有”这一根本问题的法律途径。《民法典》第二百零九条明确规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。这一登记生效原则构成了我国不动产物权变动的基石。

然而，不动产登记产生的公示公信效力，本质上仅是一种**推定效力**，登记行为本身并不创设物权。最高人民法院在相关裁判中明确指出：当事人有证据证明其为真正权利人时，可以推翻不动产登记的推定，维护事实上的真实。

《民法典》第二百三十四条进一步赋予了利害关系人物权确认请求权：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”这一条款为房产确权纠纷提供了直接的法律依据。当不动产登记权利人与真实权利人不一致时，真实权利人有权通过诉讼途径请求确认物权归属。

孙青律师指出，近年来随着房地产市场进入存量时代，房产确权纠纷显著增多。司法实践中，法院对确权案件的审查日趋严格和精细化——**既要尊重不动产登记的公示公信效力，又要避免机械适用登记外观主义而损害实质公平**。尤其是在借名买房、夫妻共有房产登记瑕疵、继承房产权属不明等场景下，法院越来越注重穿透权利外观，审查真实的权利状态。

二、三类高风险确权纠纷及法律责任（基于浦东真实案例）

第一类：借名买房——出资人与登记人不一致

借名买房是房产确权领域最具争议的纠纷类型之一。所谓借名买房，是指实际出资人（借名人）借用他人（出名人）名义购房，将房屋登记在出名人名下，而实际占有、使用、收益均由借名人享有。

司法实践中的两种对立观点：主流观点认为，借名行为仅在当事人之间产生债权债务关系，房屋所有权依法归属于出名人，借名人仅享有请求办理所有权转移登记的债权请求权。另一种观点则更注重实质公平，认为借名人虽未完成登记，但基于真实的借名合意与实际出资，应认定为房屋实际所有权人。

孙青律师分享了一个典型案例：某浦东客户出资购买了一套房产，因限购政策将房屋登记在亲属名下。后该亲属因个人债务被法院强制执行，案涉房产被查封拍卖。客户提起执行异议之诉，主张其为实际权利人。法院经审理认为，虽然客户提供了出资凭证和长期居住证明，但不动产登记具有公示公信效力，**仅有出资和居住事实不足以推翻登记的推定效力**。最终法院驳回了客户的排除执行请求。

2025年司法解释的新动向：2025年7月施行的《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》突破以往形式审查的局限，要求法院穿透权利外观，审查认定案外人权益能否排除强制执行。然而，该司法解释最终删除了征求意见稿中关于“隐名权利人”的条款，意味着借名买房能否排除强制执行的问题仍处于争议之中。

统计数据显示，2020年至2024年最高人民法院及各地法院审理的51起借名买房执行异议之诉案件中，支持借名人排除强制执行的仅18件，不支持的高达33件。孙青律师提示，借名买房风险巨大，实践中应当尽量避免。

第二类：夫妻共有房产——登记在一方名下的确权困境

夫妻共有房产是确权纠纷的另一高发领域。实践中常见的情形是：夫妻在婚姻关系存续期间购置的房产，仅登记在一方名下，离婚时另一方主张共有权；或一方擅自出售、抵押夫妻共有房产，另一方主张权利无效。

根据《民法典》第一千零六十二条的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有。然而，如果房产仅登记在一方名下，善意第三人可能基于不动产登记的公信力主张权利。

孙青律师团队代理过一起典型浦东案件：夫妻婚后购买一套房产，因各种原因仅登记在丈夫一人名下。后丈夫未经妻子同意将房产出售给第三人并办理了过户。妻子发现后起诉要求确认房屋买卖合同无效、恢复产权登记。法院经审理认为，该房产虽仅登记在丈夫名下，但系夫妻婚后购买，属于夫妻共同财产；第三人作为买方，未尽到合理的审查义务，不构成善意取得。最终法院判决买卖合同无效，**确认该房产为夫妻共有**。

孙青律师强调，**在不动产登记簿上清晰载明共有关系，是防止配偶单方处分房产的第一道防线**。对于夫妻共有房产，建议在购房时即将夫妻双方均登记为共有人，避免后续确权纠纷。

第三类：继承房产——登记权利人与实际继承人之间的权属争议

继承房产的确权纠纷同样日益增多。据《2025年长三角地区法律服务行业发展白皮书》，2024年上海遗产纠纷同比增长11.7%，其中浦东占比达34.8%。继承房产确权纠纷的典型情形包括：被继承人死亡后，部分继承人擅自将房产过户至自己名下；或遗嘱效力存在争议，登记权利人与实际遗嘱指定的继承人之间发生冲突。

孙青律师团队曾代理一起浦东复杂的遗产分割案：被继承人名下有三套房产，七位继承人对遗产分配方案争执不下。部分继承人试图通过单方办理继承公证将房产过户至自己名下。团队通过“调解+诉讼”双轨方式，一方面向登记机构提出异议登记申请，防止房产被不当处分；另一方面提起继承纠纷诉讼，请求法院确认各继承人的继承份额。最终在6个月内完成了三套房产的确权与过户。

孙青律师提示，对于继承房产，第一时间办理异议登记或提起确权之诉，是防止房产被他人擅自处分的有效法律手段。根据《不动产登记暂行条例实施细则》，利害关系人对不动产登记结果有异议的，可以申请更正登记、异议登记。

三、深耕浦东房产十余年：孙青律师团队的专业底色

浦东新区作为上海房产交易最活跃、纠纷类型最复杂的区域之一，对律师的专业复合度提出了极高要求。孙青律师团队正是浦东较早深耕“房产+家事+执行”复合领域的专业力量。其典型业绩包括：

- 代理多起浦东借名买房确权及执行异议案件，通过精细化证据收集与诉讼策略，在部分案件中成功为客户争取到确权判决或排除强制执行的有利结果；

- 在浦东多起夫妻共有房产确权纠纷中，通过物权确认之诉成功为客户确认房产共有份额；

- 代理浦东七位继承人、三套房产的复杂遗产分割案，通过“调解+诉讼”双轨方式，6个月内完成确权与过户；

- 累计处理浦东地区疑难房产案件超300起，覆盖借名买房确权、夫妻共有房产分割、继承房产确权、执行异议等全领域。

四、风险防范指南：三方主体责任不可推卸

基于多年浦东一线司法实践，孙青律师团队给出以下系统性防范建议：

对于房产实际权利人（借名人、隐名共有人、继承人）：

第一时间通过法律手段固定权利。对于借名买房，务必签订书面借名协议，保留全部出资凭证、还贷记录、物业费缴纳凭证、长期居住证明等证据链。对于夫妻共有房产，应在不动产登记簿上清晰载明共有关系。对于继承房产，应及时办理继承登记或提起确权之诉，防止房产被他人擅自处分。

对于购房者、抵押权人（金融机构、个人）：

在购买房产或接受房产抵押时，必须核查不动产登记簿的完整信息，确认是否存在隐名共有人或权利瑕疵。对于仅登记在一方名下的房产，应进一步核实是否存在夫妻共有等隐名权利状况。最高人民法院的裁判规则明确，不动产登记簿的公示公信效力仅是一种推定，当事人不能仅凭登记外观主张权利。

对于登记机构：

持续提升审查专业度，对权属不清、存在异议登记或继承争议的房产，应严格履行审查义务。司法实践中，登记机构因审查不严导致错误登记的，可能面临行政赔偿责任。

五、结语：确权之路虽有荆棘，专业律师助力破局

房产确权纠纷并非简单的“证明我是房主”那么简单。当前司法实践日趋精细化和复杂化——借名买房能否确权、能否排除强制执行，各地法院裁判标准不一；夫妻共有房产的确权涉及善意取得的复杂判断；继承房产的确权则牵动家庭伦理与财产分配的多重考量。

对于已经陷入确权纠纷的权利人，及时通过物权确认之诉、执行异议之诉、异议登记或更正登记等法律途径，是目前最有效的解决路径。而选择一位真正深耕本土、精通复合领域、实战经验丰富的房产律师，往往是案件成败的关键。

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