一、新规要点：准入之严、用途之禁、风控之密

《办法》二十四条，三大支柱。准入之严：项目须纳入城市更新规划和项目库、行政审批合法完备，且"具备充足的经营性收入，能够覆盖贷款本息""借款人为市场化运营主体"——没有稳定现金流、不是真市场主体的项目，挂再响的城市更新名头也拿不到贷款。用途之禁：贷款不得用于缴纳土地出让金及相关税款，不得用于净地供应前土地征收、拆迁安置补偿等前期环节，不得用于应由财政资金支出保障的事项，三条负面清单直指资金"串味"积弊。风控之密：大额项目原则上银团贷款严防过度授信；不得因项目入库放松审查，不得接受任何形式的政府隐性增信措施；经营权、收费权应收账款可设担保，但禁止以政府应付款项、无收益公益性资产、无合法合规产权经营性资产抵质押；资金监管账户封闭运行、专款专用、项目间不得混同。

二、城投拿地的旧账：托底托出的三重困局

新规出台，恰逢城投与土地市场深度绑定的转折点。

其一，托底之责。土地成交总价自2020年8.44万亿高点持续回落，城投被迫走上前台，2021—2024年拿地占比始终超50%，2024年达峰值64%，且九成底价成交、地块以郊区为主。

其二，开发之困。重点30城城投拿地项目开工率由2021年48.9%断崖降至2024年8.5%，而同期央企开工率超75%；机构测算约3.3亿平方米土储待开工，只拿地不开发，地块沦为"沉睡资产"。

其三，资金之锁。城投以地抵押融资、土地价值缩水、现金流承压，"土地—信贷—债务"循环淤积；且托底拿地长期游走于市场行为与政府行为的模糊地带，相关融资随时可能触碰隐性债务红线——2018年国务院27号文即已点明此类模式的隐性债务属性。

三、城投转型的新局：城市更新恰是"试炼场"

2024年8月央行等四部门"150号文"明确，地方融资平台须在2027年6月底前退出融资平台名单，退平台须征得三分之二债权人同意，并以"城投类资产、收入占比低于30%"等指标衡量转型成色。

截至2025年末，全国超82%平台已退出，但"退名单"不等于"真转型"，部分平台退而未转、转而不实。

转型路径无非三条：国有资本投资运营公司、城市综合运营商、产业类集团，共同难题是建立"独立于政府的信用基础"与"可持续的经营现金流"。

城市更新恰是天然试炼场——城投手握存量资产、熟稔属地资源，向城市综合运营商转型具备先天禀赋；但《办法》的"市场化运营主体"准入闸门，意味着转型不彻底者即便项目入库也拿不到贷款。信贷之手倒逼身份认证：堵住"兜底"后门，正是为了打开"转型"正门。

四、合规之道：商业银行的五点建议

《办法》将合规责任压实到贷款人肩上，笔者建议从五维构建全流程合规体系。

一是主体穿透。不唯名称、不唯报表，核查资产结构、收入结构、治理机制、退平台进展，对"名转实未转"者坚决亮红灯。

二是以收定贷。独立复核项目收入假设，对标周边市场实际成交，开展出租率下滑、租金下调等压力测试，杜绝测算"掺水"。

三是用途穿透。负面清单前置审查，大额支付与工程进度勾稽核对，依托监管账户做资金流水穿透分析，发现挪用立即停贷收回。

四是担保组合。用好应收账款质押+资金归集+专户监管的组合拳，建立禁止性担保清单，凡涉政府应付款项、公益性资产者一律不予接受。

五是贷后常态。动态监测项目运营、定期重估抵押物价值、专项统计台账管理，出现风险信号及时预警处置。

总之，新规之要义，在于信用逻辑的根本转换：从"政府信用"到"项目信用"，从"财政兜底"到"收入自平衡"。

对城投，这是紧箍咒更是护身符——唯有完成从"政府融资工具"到"市场经营主体"的惊险一跃，方能在城市更新浪潮中占得一席之地；

对银行，城市更新的信贷蓝海属于"合规者"——谁率先在市场化、法治化轨道上建立专业能力、完善风控体系，谁就能赢得先机。

让市场的归市场，让政府的归政府，让信贷的归信贷，此即城市更新融资新范式之要义。