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曾一度被废弃的写字楼将很快通过Fundrise网站中的华盛顿投资者的注资实现全面整修。

大多数美国人都是私人房主，一般投资住宅地产，很少有美国人会投资商业地产。而这些非住宅地产主要留给那些最有钱的精英投资者们来投资。

然而，随着众筹融资平台的引入，房地产市场变得更为自由。此外，JOBS法案的出台可以使那些小规模投资者有机会直接通过该新兴投资平台投资商用地产。

为洞察这一新兴市场，Motley Fool网站汇编了特别精选系列，从不同的视角展示众筹融资。我们首先采访了一些企业家，包括本·米勒（Ben Miller）——房地产初创公司Fundrise的创始人。其采访包括两部分，将为大家揭示一个长年被华尔街占领的房地产市场，正急需通过零售投资者带来彻底的改变。

地方投资曾盛极一时

美国的房地产发展历来依赖地方投资者的努力。随着城镇化的逐步发展，城市和市中心地区也因当地经济需求而应运而生。主要用作商业和零售的商业地产形成了市中心，各个城市的市中心又各不相同。例如，位于西弗吉尼亚州查尔斯顿和南卡罗来纳州查尔斯顿主街的企业风貌和感觉就各不相同。

但这并非是多山的西弗吉尼亚和临海的南卡罗来纳州而使其主街各具特色。这些城镇的真正塑造者是建筑师、开发商，最重要的是投资人。他们才是房地产项目的支持者，这些投资者主要来自当地富有的家族和公司，此种情况持续至上世纪八十年代后期。

本·米勒（Ben Miller）对其家乡华盛顿的商业地产发展十分熟悉。十几年来，其家族通过West Mill Capital Partners公司长期投资商业地产。据他描述，上世纪九十年代早期房地产市场当地投资者的盛况如下：

如果要了解1990年以前的房地产行业运营情况，我们应以1990年作为分界线——当时有很多保险公司。房地产市场的主要参与者以家族为单位。例如，如果您在华盛顿，诸如Cafritz家族、Carr家族、AlbertSmall、Charles E.Smith等这些都是房地产投资大家族。

然而，到了90年代初，情况有所转变。一系列重大事件颠覆了传统的商业地产行业，改变了许多美国城市的核心。

房地产发财梦破碎

一般来讲，在美国，金融市场十年间总会经历某些冲击。上世纪80年代中期，一场储贷危机严重削弱了2000多家金融机构，使美国政府陷入1000亿美元负债。而政府对此的回应，则永久地改变了房地产行业的格局。

尽管造成存贷款危机的原因各式各样，但主因还是银行在房地产市场的投机活动。

为试图增加利润，银行把钱投入当时最热门的商业地产市场。房地产贷款在1980年前占贷款总额的10%，80年代中期后增长至贷款总额的50%到60%。而商业地产投资对很多贷款人来说仍是新鲜事物，市场很快便过热。正如美国联邦存款保险公司（FDIC）兼RTC前主席威廉·西德曼(William Seidman)所述：

导致全球机构性瘫痪的主要导火线完全可以用五个字概括：房地产贷款。而美国的情况更为糟糕，这主要是由于其允许储贷机构（S&Ls）在知之甚微的领域进行商业地产贷款。

当时的流行口号是：“只要投资人投资了，建筑师马上就会开始盖房子。”但和之前传统的保险公司和投资家族不同，这些新兴投资人之前并未长期投资房地产。他们几乎不了解、也不关心建筑质量。相反，房地产只是（希望是）种会随着通货膨胀保值的实体资产。因此，这些投资人随之起舞直至音乐戛然而止。

房地产信托投资基金（REITs）和私募资金的盛行

到了20世纪80年代中期，建筑热达到顶峰。房地产价格唯一趋势就是下滑，但那时房地产价格的陡然下滑将导致成千上万的储贷机构破产。那如何是好呢？

在事态失去控制前，美国政府开始介入干预。FDIC和RTC公司接手这些储贷机构，将其剩余存款卖给其他机构，然后清算剩余部分，这部分主要是房地产资产。

然而，正如RTC和FDIC公司主席之后所述，“这是我领导期间犯的最大错误……我们了解到维持、管理并卖掉这些倒闭机构的资产会更有效、更快捷。”

因此，RTC实际上是将价值数千亿美元的成千上万的资产便宜出售。正如本·米勒（Ben Miller）所说，“便宜出售的都是这些疯狂的房地产资产……政府实际上无法一个个卖掉。苦于无计就只好开始大量销售——打包销售。”

打包好后，这些组合通过房地产信托投资基金（REITs）销售给大众市场的买家，或者销售给私人市场的私募投资公司，如高盛旗下的白厅基金、JERPartners和巴斯兄弟旗下的橡树山资本合伙公司（Bass Brothers' Oak Hill Capital）。

这次火热销售让购买者都难以置信，而房地产信托投资基金市场仍以不减的势头持续增长了十五年。

来源：美国国家房地产投资信托协会（NAREIT）

私募投资与此类似。正如预期一样，这些投资最初的回报率巨大，并保持增长势头。本·米勒（Ben Miller）对此指出：

若投资者打算购买这些投资组合，并在5年或7年后售出，他们能赚很多钱，回报丰厚。这样做真的不失为一个明智的选择，而这也真正地验证了市场。挣得越多，筹资能力越强。私募资金筹集的越多，养老金投资越多。

本·米勒（Ben Miller）称之为“房地产的金融化”，这个时期典型房地产投资者从一个对当地市场理解颇深的房地产专家转变为大规模购买商。此时，看到这些资产的期望持有期萎缩也不足为奇了，因为私募资金也成为了有着40年历史之久的房地产之资产，并有望在5-7年内带来良好的投资收益。在房地产信托投资基金（REITs）事例中，由于有季度托管，投资收益的获利时间更短。

基金利率与投资人的利益不挂钩，就更不必说与租户或社区利益的相关性了。

严重失调

尽管传统投资者精通房地产投资，但当地资金和房地产投资家族却选择靠边站，或将房地产对外公开出售。巨额房地产资金转而成为美国境内社区发展的驱动力。

这是极为不利的，具体体现在以下几点：

主街成为商品。受金钱驱动的华尔街商人在尚未对当地市场作深入了解的情况下便急忙接管房地产市场。底线是最重要的因素。

从众心理代替发展。对参与公司治理程度较低的投资者来说，城市的特色需求越来越不重要，因此各地商圈和购物中心开始同步发展。当通用链适合时，为什么还要掷骰子选择当地餐饮企业家？这种做法最终导致大多数城市投资者的从众心理，大多数共同基金经理都曾有类似经历。当您从众并能生产出同样的产品时，为何还要去冒风险呢？

丰厚的回报会让很多郊区的人变得“不理智”，从而导致郊区的被动发展。本·米勒（Ben Miller）指出：

郊区的这种非理智发展已有四、五十年了。如何投资全新项目呢？这真的是一个全新的项目投资，没有社会背景、文化背景、历史背景、建筑背景等任何背景。

投资方当然愿意选择投资阻力最小的项目，因为这种项目在短期内便可轻易赢得回报，不是吗？

正是这些短期投资让本·米勒（Ben Miller）等投资家发迹了。这种投资无需考虑房地产的细微差别，也无需关注租户、邻里或社区。事实上，社区真正影响发展的唯一方式便是通过鄰避症候群（Not In My Backyard，NIMBY）这样的反对项目实施组织。

对兆丰国际投信理财网而言，本·米勒（Ben Miller）认为，“这和他们无关，并不是他们关注的对象，他们的奖金也不会跟这个挂钩，所以他们认为投资房地产根本就是个错误。”

众筹融资如何改写规则

长期来看，您可能更容易找出这种方式的失败原因，但若要重蹈覆辙，却面临严峻的挑战。私募资金和房地产信托投资基金（REITs）目前在房地产资产中占一万多亿美元。而诸如Fundrise等众筹融资公司仍很乐意尝试新的方法。

目前尚未完全实施的JOBS法案也可以成为助推器。Fundrise已通过美国证券交易委员会A条例要求下的特殊销售在华盛顿推行了众筹融资的理念。随着时间的发展，众筹融资平台将在全国推出，为每一个美国人提供临区投资的机会。就像之前出现的地方投资家族一样，这些人了解投资内容和投资方式。

本·米勒（Ben Miller）指出，“投资人并未授予任何当地投资，所有的投资都是外地投资，华尔街投资、以共同基金的形式投资。”众筹融资可能会改变所有当前投资方式，改写房地产投资流程的规则。

当前的投资方式

众筹融资的兴起可能会影响房地产信托投资基金（REITs）股票派息市场，也会使利率增长。尽管股息股可让您稳赚，但现在投资房地产信托投资基金（REITs）仍不是最佳时机。而分析人士应指出强力的股息股中的佼佼者，并在这第九份免费报告中列出。

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